众所周知，如今苏州的二手房市场已经进入“以价换量”的时代，尤其是很多刚需小区。
但是我们发现，如今就连地段好的核心，价格也开始扛不住了？
就比如园区的奥体、湖东、独墅湖，这些板块内的二手房成交价格也在下降，甚至2字头比比皆是，包括一些还不错的学区房价也开始下跌。
难道地段也不吃香了吗？在二手房价普遍下跌的当下，究竟哪些二手房更保值呢？
今天我们就结合二手房市场的真实成交数据，来好好聊聊这个话题。
不缺市场的刚需
提到二手房保值，很多人都会想到核心地段的改善，但其实大家往往都忽略了这一类产品：位于核心地段的刚需。
他们的成交价格十分稳定， 就以园区的莲花新村为例，二手房成交价格始终在2万+。
比如莲花新村一区，上个月刚成交的一套2居室，成交单价2.3万+/㎡；
同样面积大小的户型，2023年的成交单价是2.6万+，再往前看，3年前，这套户型的成交单价还是2.6万+。
比如莲花新村二区，一眼看过去，成交单价都稳定在2万+；
这样的保值程度已经超过了苏州大部分二手房了，要知道苏州不少核心二手房的成交价都已经是腰斩。
◎白塘景苑成交截图，前两年成交单价还是5万+，如今只剩2字头
▋一居室成交单价更高
而且值得注意的是，像这类刚需小区，一居室的价格会卖得更高些。
还是以莲花新村为例，一居室的房源，二手房成交单价可以卖到2.8万+；
这个成交单价是什么概念呢？独墅湖高教区的翰林缘，近期二手房成交单价只有1.8万+。
房龄、装修、社区绿化等都优于莲花新村，但莲花新村的一居室成交单价依然能远超翰林缘。
▋地段优势，苏漂打工人首选
所以，为什么莲花新村在二手房价普遍下降的情况下，依然能保持价格稳定呢？
究其原因，我们认为这与其地段以及背后的市场需求分不开。
从地段来看，莲花新村的地段很不错，占据斜塘板块核心，周边配套齐全。
一路之隔就是独墅湖高教区，周边产业园众多。
对于苏漂打工人来说，这里地段好，离上班的地方又近，价格也便宜，作为买房首选，简直不要太香。
后期想要出手的话，也不用担心卖不出去，源源不断的打工人来到苏州，想要扎根时，莲花新村永远是一个不错的选择。（相关阅读：）
核心高品质产品
不缺市场的刚需产品之外，核心地段的高品质二手房也非常抗跌。
▋荷澜庭成交价稳定5.7万+
新区狮山板块的荷澜庭就是如此，目前小区均价69074元/㎡，并且热度不减，近30天带看363次，平均每天都有12次左右的带看。
从成交价格来看，荷澜庭也十分稳定，基本是都在5.7-6万+。
而荷澜庭附近的其他二手房，成交价基本都在3-4万+/㎡。
就拿中旅狮山名门来说，2016年建成，最近的几套成交房源，成交单价都只有3万+/㎡。
虽然与荷澜庭同享板块配套，但中旅狮山名门的二手房成交价就是比荷澜庭低不少。
▋唐宁府奥体红盘坚固
园区的唐宁府也是如此，作为奥体板块二手房市场的红盘，唐宁府更像是奥体板块的风向标。
虽然经历过一些价格的起伏，但总体而言，唐宁府的成交价格相对稳定，今年又重新回到了6万+。
根据成交记录显示，4月1日当天，唐宁府成交了2套房源，成交单价都在6万+，成交总价都在千万以上。
值得注意的是，其中一套是高层，但成交单价也成功突破6万+。 并且这套房源的挂牌价格 是999万，调价3次后，最终以1010万的总价成交。
可见，唐宁府的价格已经开始触底反弹，相较于2019年“5”字头的成交单价，如今的价格不跌反涨，高层成交单价高出1万/㎡，总价直接就是相差百万。
而板块内的其他小区，早就开始“以价换量”。
比如路劲澜山澜，同样一套建面约143㎡的户型，去年3月份成交总价还在678万，今年只有508万，一年时间跌了170万。
去年单价4字头，今年的成交均价只有3字头，甚至还有不少2字头，直接跌出了性价比，但也跌出了成交量。
3月份路劲澜山澜成交了15套，上榜贝壳园区成交TOP10小区第一。
▋仁恒海和云庭5.1万+
奥体板块这几年的热度高涨，板块内的次新房也颇受欢迎，仁恒海和云庭就是其中之一。
项目21年底首次交付，目前已经满2年，从成交数据来看，已有2套成交，成交单价5.1万+，最快成交周期只有2天。
作为次新房小区，仁恒海和云庭能有这样的表现已经很不错。
项目2019年首次开盘，当时高层均价4万/㎡，洋房均价4.3万/㎡，更是当年唯一人才都要摇号的楼盘，非人才的中签率在17%左右。
如今仁恒海和云庭的整体挂牌均价48766元/㎡，近30天带看有817次，热度也很高，就看后续成交价格能不能稳住了。
稀缺产品形态
除了不缺市场的刚需和高品质的二手房，还有一类产品非常保值，那就是墅类产品，尤其是位于核心地段的别墅。
比如双湖板块的御园，整体社区由平层官邸、法式合院别墅两大经典产品组成。
目前小区只有10套房源正在出售，挂牌均价13万+，远超出板块均价。
从成交来看，成交频次不高，但单价稳定在10万+。
比如星岛仁恒，作为独墅湖西的湖景别墅，价格一直很坚挺。
据了解，项目内部独享约1.5公里的湖岸线，风景极佳，同时星岛仁恒三面环水，更把湖水引入小区内作原生态水景。
这一年来，星岛仁恒价格不降反升。
根据安居客的数据显示，2023年5月，星岛仁恒的挂牌均价是8万+/㎡，到今年4月，挂牌均价已经上涨到9万+/㎡，一年时间，上涨12.3%。
从成交单价来看，该小区的成交单价在6.8-7.3万之间，在二手房市场上遥遥领先。
再比如大名鼎鼎的湖滨四季，项目位于园区双湖板块，打造纯独栋别墅，容积率仅0.3，直面金鸡湖，环境十分优美。
目前项目挂牌均价16万+/㎡，堪称苏州二手房价天花板。
成交价格也是如此，根据链家的成交记录，去年湖滨四季成交了2套房源，成交单价都是在14万+。
其中，一套面积约662.25㎡的户型，成交总价为9800万元，接近一个亿小目标，并且是毛坯状态，可见湖滨四季的市场火热程度之高。
总体而言，这几年由于过去“限墅令”的限制，苏州核心别墅一直都是供不应求，价格高也是情理之中。
最后
诚然，大家都知道买房要看地段，但只看地段的时代已经过去了。
真正抗跌的资产，需要在地段之上叠加其他多重因素。除了优越的地理位置，产品的设计、品质和市场的接受度同样至关重要。
像位于核心地段的刚需、核心地段的高品质小区、核心地段的墅类产品等，这些小区往往都能拥有稳定的市场，更能抵抗时代的洪流。
在二手房价持续走低的当下，想要通过二手房投资已然不太现实，但对于那些自住群体而言，二手房又确实为一个不错的捡漏好机会。
这些相对比较保值的产品，除了公认的好产品和别墅，不缺市场的刚需也走出了独立行情，如果自住的同时也想要保值，不妨看看这类产品。▋
出品：City好房