截至 24 年 3 月，徐州商品住宅狭义库存去化周期升至新高，相较于市场下行之前正常水平的 3-6 个月，增长约三年。那么，徐州商品住宅狭义库存的现状如何？是否真有这么大去化压力？本文将通过对狭义库存的摸底来一窥究竟。
正文之前，咱们先来了解下本文可能会遇到的一些专有名词，以便提升阅读体验：
狭义库存，又称小库存、可售库存、显性库存、短期库存，为取证未售存量；
有效库存，即剔除老旧/售罄项目后的市场真实可售狭义库存，本文采用21年（含）之后取证的项目库存作为有效库存；
去化周期，库存消化所需周期，本文以12个月月均销量作为计算基数，即去化周期=库存量/12个月月均成交量；
其次，我们来看下当前徐州商品住宅狭义库存苏北站位情况。
从图上可得，徐州当前商品住宅狭义库存量仅次于淮安，但去化周期最短，不过仍达23个月，处于较高水平。
本文将通过产品结构、库存分布等方面去复盘徐州商品住宅狭义库存现状，探寻其实际去化压力，以及未来可能存在去化压力的产品或区域。
首先，我们来看下徐州狭义库存近几年的变化情况。
从狭义库存变化趋势上看，徐州狭义库存自21年11月跳涨至321万方之后，至今一直维持在300万方以上。不过22年9月之后，狭义库存整体呈现下行态势，及至24年3月已降至303万方，基本回落至21年10月水平。
但同时也可发现，狭义库存的去化周期整体呈上行态势，尤其24年涨幅显著，3月已攀升至23.4个月，达历史新高。
库存下降，周期延长，主要与徐州供求失衡有关。
21年下半年以来，市场步入下行通道。供应端方面，首批集中供地项目陆续入市后，近两年纯新盘锐减，叠加预售申领门槛从4万方逐渐降至单栋，单次预售规模渐缩，供应规模整体下滑；而需求端，受市场预期不佳、经济承压下购买力下降等影响，成交规模大降，近两年月均流速仅约15万方左右，远低于市场高热期的50万方。由此导致库存下行的情况下去化周期持增。
那么，徐州当前的狭义库存又集中在哪里呢？
.01
刚需及终改产品去化压力大
从狭义库存产品结构来看，近六成产品集中于110-144㎡刚改及改善产品，其次为90-110㎡刚需产品，144-180㎡高端改善产品亦占有一定比例。但从去化健康度考虑，100㎡以下及300㎡以上产品去化周期明显高于全市整体。
改善当道的市场，刚需及终改产品均缺少一定市场，去化压力相对较大。尤其90-100㎡产品，库存套数占比达14%，去化周期超过三年半，去化不容乐观。
.02
低存量项目占比高，大盘项目少
数据来源:CRIC
从项目来看，截至24年3月底，徐州商品住宅狭义库存共涉及251个项目，其中库存0.5万㎡以下的项目达148个，占总盘数59%。
而观察狭义库存TOP10项目，四成为老旧/烂尾或停售项目，其余在售项目整体库存仅49万方。
虽徐州整体市场库存超300万方，但细分来看，近六成项目狭义库存不足0.5万方，且库存量TOP10项目中，在售项目总量不足50万方。低存量项目占比高，大盘项目少，市场整体去化压力相对可控。
.03
高能级板块去化压力相对低
数据来源:CRIC
板块方面，单从规模而言，铜山其余乡镇、中心区板块及银山板块存量排名前三。这三个板块正好代表不同的板块类型：
铜山其余乡镇：主城外围板块，类似的板块还有大黄山板块、大庙板块等；
中心区板块：地段优势大，但老旧项目多，类似的板块还有淮西板块、九龙湖板块等；
银山板块：新兴潜力板块，某类产品集聚，类似的板块还有城西板块、客运北站板块等；
而从去化健康度来看，去化周期在一年及以下的板块，主要分为两种：
一是板块当前在售项目少，库存较低，如客运北站板块、翠屏山板块、城东板块等，库存均不足5万方。并且这些板块大多能级不差，或为新兴潜力板块，或为全市/片区核心及近核心板块，有一定的市场需求量；
二是板块库存量不低，但同样因区域能级高，配套醇熟，地段优势突出，市场需求高，从而去化周期短，如奥体板块、大龙湖板块及云龙湖板块。
此外，还有一类特殊板块，板块内当前无项目在售，库存集中于已售罄未网签结束的项目。这种板块库存极低，去化周期易受个案签约影响波动较大，如植物园板块、高新区板块。
综合来看，区域能级对板块去化影响较大，核心区或近核心区板块以及新兴潜力板块去化压力相对低。而外围板块短期内去化压力仍较大。
.04
高能级板块去化压力相对低
从狭义库存房源取证时间来看，21年之后取证房源占比近七成，意味着当前库存以目前新房市场主力在售的项目为支撑，市场活跃度相对高。
截至24年3月底，徐州有效库存量约210万方，去化周期约16.2个月。剔除老旧等项目后，徐州实际去化周期不到一年半，去化压力相对低。
对比各区狭义与有效库存可得，商品房市场起步相对晚的云龙、经开及港务区量差相对小，而老旧及烂尾项目较多的铜山区量差较大。其中，云龙区有效库存规模仅次于铜山区，但片区内热销项目多，去化速度快，区域出清周期不足一年，为各区最短。
综上所述，
①现阶段徐州商品住宅狭义库存呈现量缩周期涨的态势，受供需两端影响，短期内该态势将持续；
②改善产品为当前市场主力支撑，虽库存量大，但去化周期相对短；100㎡以下刚需及300㎡以上终改产品市场需求低，去化压力较大；
③近六成项目狭义库存低于0.5万方，单盘存量较大的在售项目少，去化压力相对可控；
④区域能级较高的核心区及次核心区板块狭义库存去化压力相对较小；
⑤当前有效库存仅210万方，去化周期仅16.2个月，市场活跃度相对高，去化压力相对低。置业热区云龙区去化压力最小。
狭义库存可以反映一个市场短期去化压力，合理的去化周期一般在6-18个月，而综合分析徐州商品住宅狭义库存现状可知，徐州真实去化压力尚处于合理水平，市场健康度相对高。
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