成都新楼市 文 |季体
本文为行业资讯，非广告
买房永远焦虑，成都TOD却是一种定力。
4月23日，这座一线城市土地成交楼面价再次被刷新。此前一天，楼市大V刘德科称「成都就是一线城市」。很多人可能都没注意到，这宗成交楼面价达24500元/㎡的地块，门口就是一个TOD。
成都之奇，在于这是一座TOD实景比概念更早的城市。
PS：这可能是成都目前对TOD解读最全面、资讯最新的文章之一，建议感兴趣的朋友可收藏转发。
事实上，早在TOD概念正式出炉之前，成都就已经出现了TOD实景。
如天府广场&春熙路、来福士广场、西宸天街、上城天街&金牛万达、光华公园&新光天地&成都合生汇等等，都是早期TOD的雏形。
▲西宸天街周边实拍图 图据@龙湖在成都
相比如今官宣的各大TOD项目，以上提到的几个早期TOD，呈现出以下特点：
①围绕地铁站点修建，商业综合体大多拥有直通地铁站的地下通道；
②业态多样，集合了地铁、商业、住宅，部分项目还有公园；
③并非某一特定主体统筹推进建设，而是在城市发展过程中，根据区域的规划和需要，自发形成。
有了早期的TOD实景，在此基础上，成都进一步提炼总结于2017年正式拉开TOD的发展建设大幕。
说到底，究竟什么是TOD，或者说，普通人又该如何理解TOD？
TOD，英文全称Transit Oriented Development，即以公共交通为导向的开发模式。结合TOD先行者日本的部分成功案例来看，我们或许会对TOD产生更深刻的认识。
以世界著名TOD案例日本东京二子玉川为例。
二子玉川实景图，图据网络
二子玉川分5大片区开发，功能排布依据物业价值，距离交通枢纽远近分别为商业/酒店、写字楼、住宅，同时规划有公园，以生态走廊串联整个项目，提升了整体生态氛围。
二子玉川TOD实景图，图据网络
在TOD综合开发模式加持下，二子玉川被评为“东京人最想居住的地方”之一。
落地到成都，可能有人会发问了：为什么成都要发展TOD？
回答这个问题，其实要从两方面入手。
其一，成都轨道交通的飞速发展，为TOD建设提供了现实可能性。
2023年11月28日，19号线二期开通运营，宣告成都轨道交通线网运营里程正式突破600公里，运营线路条数达到14条。
这意味着，成都轨道交通建设正式从「单线时代」、「成网时代」，来到了「TOD 时代」。
没有 TOD，地铁就只是交通工具；有了 TOD，地铁的价值才能最大化。一个好的 TOD，就是一个城市活力节点，TOD 思维下的轨道大爆发，既提升了城市本身的效率，又极大地增强了都市圈的可能性。
其二，成都常住人口的稳步增长则给TOD发展提供了必然性。
相比2016年，七年间，成都常住人口突破2100万，正式并入超大城市行业，常住人口增量就达500多万人。
作为一座常住人口超2100万的超大城市，轨道交通是成都公共交通的一种主要方式。依托轨道交通而生的成都TOD就像一个个引擎，把人流高效地输送到各个地方，也由此串联起城市的建设。
我们整理了一份成都TOD发展的时间轴：
刘德科在解读成都的「TOD运动」时提到，“在这一轮的城市竞赛中，谁要胜出，其实很大程度上靠的已经不是产业的竞争、人口的竞争、人才的竞争、资金的竞争，而是靠理念的竞争。”
如何才能走好TOD建设的先手棋，成都在这方面可谓殚精竭虑，不仅学习借鉴国内国际的先进建设案例，还邀请了拥有丰富TOD建设经验的建筑师或作为咨询顾问，或直接参与到成都TOD的规划建设中。
以白佛桥TOD为例，2022年初，白佛桥TOD正式开工建设，这是TOD理论创始人彼得·卡尔索普在成都参与规划设计并实施落地的首个TOD项目。
▲白佛桥TOD意境图 图据成都轨道城市投资集团
而在更早之前，2019年6月，日本知名建筑师、城市规划大师渡辺莊太郎就开始担任成都轨道交通集团TOD总顾问、总建筑师。
▲渡辺莊太郎
在多个公开场合，渡辺莊太郎都曾提到「成都拥有“世界第一”的轨道交通网络」。成都的TOD开发，能让成都变得像东京一样，成为一座“建在TOD之上”的城市，甚至如东京一样，成为一座“TOD之城”。
说到底，成都TOD究竟是如何建设，或者在建设过程中遵循了怎样的建设原则？
据成都轨道城市投资集团，成都TOD在设计之初就遵循“137圈层规划模式”，构筑“一核多圈”的区域格局，满足人们对商务办公、居住生活和休闲娱乐的多维需求。
▲陆肖TOD航拍图 图据@成都地铁
在100米半径的核心区，精准导入酒店、办公、零售商业等多元业态，打造“引客流变商流”的消费场景。
在300米半径的次核心区，合理布局教育、医疗、文化体育等基础设施，提供兼“集聚与辐射”的公共服务。
在700米半径的非核心区，以低密度开发，重点构筑住宅、公园等生活生态空间，营造“从城市到自然”的诗意栖居。
▲幸福桥TOD鸟瞰 图据成都轨道城市投资集团
渡辺莊太郎在其著作《TOD开发五原则》中提到，一个TOD项目，是一个交通枢纽、是一个生活中心、是一个公园城市社区，有机糅合居住生活、商务办公、休闲游憩等三大“生命空间”。
落地到成都，TOD不仅是住宅产品，不仅是地铁线网上的一个个关键节点，而是生长于地铁线网上的一个个融合了住宅、商业、公园、学校、社区服务中心甚至保障性租赁租房、社区养老机构的“微缩城市”。
▲成都各大TOD配套建设及引入项目，由成都新楼市不完全统计，仅供参考
2020年5月，成都发布首张TOD地图，公布首批16个TOD项目。根据此地图，我们统计了成都目前在售和待售的TOD项目，以及周边的二手房情况。
▲成都TOD在售和待售项目及周边二手房情况，由成都新楼市不完全统计，仅供参考
提到成都TOD，自然离不开成都TOD的官方主力选手——成都轨道城市投资集团。
2023年，据克而瑞四川统计，成都轨道城市投资集团销售面积41.61万方，销售额达93.92亿元，排名第13位，这就是成都购房者对TOD高度认可的直接表现。
除了成都轨道城市投资集团外，还有保利、招商蛇口、龙湖、万科等多家头部房企也加入了这一赛道，共同搭建起成都的TOD式美好生活方式。
除此之外，我们也整理了部分具有代表性的TOD项目：
离天府广场最近的TOD：中环TOD·十里风和
离天府广场最远的TOD：三岔TOD·蔚澜之城
卖得最贵的TOD：招商时代公园、四川师大TOD·锦江府
卖得最便宜的TOD：新津TOD 旭辉天府未来中心、三岔TOD·蔚澜之城
卖得最火的TOD：招商时代公园、四川师大TOD·锦江府
作为成都轨道交通集团TOD总顾问、总建筑师，渡辺莊太郎十分看好成都TOD的发展前景。
“建设完善的TOD系统之后，成都能比东京更适合人们生活。”
免责声明：本文内容旨在传达资讯，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。