今天，想说说北龙湖的楼市。
具体而言，深度研究下北龙湖的库存问题。
本文，只写住宅。
如果你想直接看答案，可以直接拉到文末。
从2013年普罗旺世龙之梦内购销售开始，北龙湖楼市已经发展11年了。
11年时间，北龙湖楼市从无到有，从默默无闻到睥睨天下，从诱人的效果图到实景交付呈现，我们见证了很多精彩和无奈。
11年间，北龙湖共开发了近50个住宅楼盘，有高层，有小高层，有洋房，有别墅。
其中，永威上和琚、保利璞岸、保利璞悦、中海云著湖居、美林上苑（南院）、万科拾谧森语、华润瑞府、兰溪府、亚新星云湾还未交付。
其中，康桥诸子庐、建业君邻大院竹苑、建业君邻大院梅苑建设遇到了问题。
其中，名门樾府彻底变成了烂尾。
目前，北龙湖住宅楼盘还有哪些房源供应呢？库存房源到底还有多少呢？
先说，北龙湖北岸。
1、兰溪府：
兰溪府是今年郑州开盘新盘楼盘中，首屈一指的热盘。
无论从热度，还是销量。
4月2日，兰溪府首次开盘，推出1#、2#、3#、4#（东单元、西单元西户房源）、5#、6#、8#、10#（1、2单元）共324套，大卖200多套，掀起了郑州今年开盘楼盘去化的小高潮。
销售价格为：
134、143、160㎡产品，25000—27500元/平米；
185㎡楼王产品，27000—29000元/平米。
随后，进入平销期。
目前，兰溪府东组团仅剩7号楼、9号楼、4号楼西单元东户房源、10号楼西单元房源未推售。
目前，兰溪府西组团待售。精装交付。
兰溪府整体共19栋楼，1092套房源。其中，东组团497套，西组团595套。
剩余的房源，约870套。
将成为北龙湖北岸今年、明年的销售主力。
2、华润瑞府：
华润瑞府也是北龙湖北岸名盘。
在过去两年，其销量一直处于郑州改善盘销量前列。
目前，此盘已经进入尾盘销售期。
其整体934套房源，目前仅余50套左右。
大多是1、2层的低楼层房源。
目前剩余房源价格均价2.75W/平米。
这正式代表着华润瑞府进入尾盘期。完美收官。
3、中海云著湖居：
中海云著湖居，在北龙湖楼盘里，算是大盘，占地119亩，楼栋数31栋，总套数811套。
产品类型为七层精装洋房。
其共有4个户型：
149平米四房、169平米四房；195平米四房、220平米四房。
其中，195和220产品在楼王位置。
目前，中海云著湖居为准现房。首批次房源将于今年6月30日交付，二批次房源将于今年12月30日交付。
据东哥情报，目前中海云著湖居还有大概370套房源未售。
其中，17#、24#、25#、26#、27#、28#、29#共七栋楼整栋未推售。
目前中海云著湖居的价格为：
149标准层产品价格为34000元/平米；
169标准层产品价格为36000元/平米；
195标准层产品价格为38000元/平米；
220标准层产品价格为43000元/平米。
4、绿城湖畔雲庐：
绿城湖畔雲庐与中海云著湖居一路之隔，目前已经全部交付。
为现房。
其产品共有6个，152平米、168平米、171平米、198平米、212平米、247平米。
其中，212、247平米产品位于楼王位置。
截止现在，绿城湖畔雲庐还有100套房源在售。
目前在售均价为3.2万/平米。
5、保利璞岸：
保利璞岸还有库存房源30多套，多为206-260平米的大户型楼王产品。
销售价格在4.1W—5.5W之间。总价在800—1500万之间。
精装修。
6、保利璞悦：
保利璞悦基本售罄，仅余15套左右。
在售库存产品为255平米户型和260平米的顶复产品。
在售产品单价为4—5万/平米之间，总价在1000万+。
大面积产品比较挑客户。
7、电建金桥华曦府：
此盘共有145、163、185、192㎡四个户型，共16栋934套房源。
产品类型为精装小高层。
由于不可描述原因，目前项目营销节点暂停。
再看，北龙湖南岸。
1、亚新星云湾：
亚星星云湾，整体洋房产品共276套。精装交付。
产品户型有五个：168㎡、180㎡、186㎡、210㎡、238㎡。
目前，剩余库存100套左右。
剩余产品主力为168户型和186户型。
目前其标准层产品售价为42000元/平米左右。
一楼带院产品价格约56000元/平米。
2、美林上苑（南院）：
美林上苑在北龙湖算是老盘了，分为北院和南院。
目前北院已经交付，南院在售，明年交房。
南院共21栋楼，518套房源。产品类型为7层精装洋房。
目前，美林上苑南院还剩余大概90套房源，主要为大户型和一楼带院、顶复产品。
标准层产品价格在4.3—4.8W之间。
一楼带院产品价格在6万以上。
3、正商丰华上境：
正商丰华上境是现房，已经交付。
其整体共13栋楼474套精装洋房。
户型产品只有两个：146平米的三房和173平米的四房。
目前，项目剩余库存房源100套左右。主要是173平米的四房产品。
销售单价3.8-3.9W/平米。
4、正商祯瑞上境：
正商祯瑞上境已经交付，目前剩余26套房源。
主要户型面积为192平米和240平米四房。
目前价格为4.5-5.5万/平米。
5、永威上和院、永威上和琚：
还有部分房源。
加起来不超过40套。
6、青风院子：还剩个位数房源。
7、万众顺和禧：
这个“神”盘，2024年拿地，2016开工建设，早已是现房。
其由3栋洋房、7栋叠拼别墅、4栋双拼别墅组成，共155套房。
但其营销逻辑实在看不懂。
销量不详，剩余房源不详，大概剩余100套。
8、松苑：
松苑共有356套超级豪宅。
户型面积230平米起步，最大面积540平米。
目前楼盘建设中，还未开盘。
9、名门樾府：
名门樾府共有260套洋房，精装。5、6层。
原来卖出了几十套房子，后续如何处理的，不详。
后来传闻中交接手，但目前还没新的进展。
暂时还按260套库存计算吧。
10、电建金桥北泷府（暂命名）：
这个盘地已拿，围挡已围，备案名叫北泷府。
传说也是顶级豪宅定位，户型面积也是200平米起步，并肩松苑。
只可惜，目前还是没见其进展。
根据规划，项目整体共有375套房子。
11、海义東樾（暂命名）：
海义東樾就是赫赫有名的今年1月15日土拍的河南省首个现房销售试点项目。
其位于北龙湖中环南路北、龙湖中环西路东，占地约41.5亩，容积率2.5。
前几天，东区管委会公示了项目建设用地规划许可证，名字首次出现：海义東樾。
此项目为现房销售项目。短期内不会入市销售。
规划套数不详，预估大概500套左右。
好，整体汇总一下信息：
从此汇总表可以看出，
1、北龙湖组团目前有效库存为：1801套。其中，洋房为881套。
2、加上已拿地规划的整体库存供应为：4326套。
根据目前北龙湖楼盘的去化速度，既有库存可能还得2年去化完毕。
也就是说，2年后，上表中除了待售楼盘、问题楼盘，大多数楼盘可能会去化完毕。
当然，如何有效去化库存，最有效的方法就是降价。
但，我们不得不正视一个问题：
目前北龙湖库存滞销房源的特征，是220平米以上的大户型。
因为总价高，去化速度很慢。
北龙湖主流去化速度快的依然是：
1、洋房：170——200平米的四房。
2、小高层：145——165平米之间的四房。
这，就是北龙湖的逻辑。
东哥调研、记录并呈现。
各位思考。
最后补充一句：
今年北龙湖还会出来三块王炸地块，竞争力十足。
北龙湖楼盘目前内卷严重，产品升级进化速度贼快。
如果有好品，加上合适的价格，并不愁卖。
特别是好地块。
目前，除了兰溪府，北龙湖各楼盘的销售压力其实很大。
当然，买房人的选择余地很大——产品越来越好。
与此同时，当下北龙湖楼市的另外一个特点是大量洋房二手房房源的上市供应。
现房。现买现住。价格诱人。
痛苦的，是开发商。
老业主PK开发商，谁都不开心。
本文完。
我是东哥，研究郑州楼市的东哥，对郑州豪宅有深度研究和理解的东哥。
如果你对于北龙湖楼市有思考，有观点，有购买需求，联系东哥。
探讨，沟通。
备注：本文部分图片来源于网络。关于楼盘一切最终信息以开发商说辞为准。