面对当下的房地产市场，无论是国家层面，还是各地方，或者开发商，均在用各种措施和手段，稳定房产市场的健康发展。
特别是来自政府部门的政策性支持，对于引导投资走向和市场格局调整，有着颇为显著的作用。
近日，在4月22日召开的西安市政府常务会议上，强调投资领域要扩大有效益的投资，加快推进保回迁、“三大工程”以及350个市级重点项目建设。
作为国家层面重大决策部署的“三大工程”，西安在重要会议上的着重强调，释放了相当强烈的信号，下阶段西安将如何落实“三大工程”？项目和投资上又会如何部署？
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“三大工程”部署
新举措应对市场新形势
实际上，去年以来，中央层面已多次在重要会议中强调“三大工程”的重要性。
“三大工程”是什么？去年4月28日中央政治局会议提出，规划建设保障性住房，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造及“平急两用”公共基础设施建设。
“三大工程”将视角聚焦在保障房、城中村和公共基础设施建设上，是根据房地产市场新形势推出的重要举措，在拉动投资、改善民生等多个领域将会产生重要影响。
保障房和城中村改造对于房产市场的影响容易理解，“平急两用”公共基础设施建设又该如何理解？
从概念来看，“平急两用”公共基础设施是集隔离、应急医疗和物资保障为一体的重要应急保障设施，“平时”可用作旅游、康养、休闲等，“急时”可转换为隔离场所，满足应急隔离、临时安置、物资保障等需求。
而这些公共基础设施，则包括有公园、体育场馆、宾馆酒店、医疗设施等传统基础设施，以及物流产业园、交通枢纽、乡村振兴设施等新兴基础设施，值得注意的是，此类举措将注重盘活改造各类闲置和低效房产。
这也就意味着，面对当下房产市场的新形势，国家层面将从房产供给方面用保障房彻底让住房回归居住和民生属性，在存量盘活方面通过改造激发闲置房产的用途和价值，让房产市场资源真正“动”起来、用起来。
政策文件层面，“三大工程”相关顶层设计也在不断完善，《关于规划建设保障性住房的指导意见》《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》相继出台。
值得注意的是，文件将重点放在了超大特大城市上。
超大特大城市意味着常住人口规模在500万以上，在解决人口住房、配套需求和城中村改造上，特大超大城市居民“居者有其屋”的要求远远没有得到满足，城市发展历程中的大量城中村存在对于区域发展和城市面貌的影响，以及城中村拆迁过程中的拆迁难、回迁难等等，各城市存在着亟待解决的普遍难题，“三大工程”的提出，无疑为超大特大城市破解难题提供了指导和支持。
目前，我们也观察到，多地“三大工程”项目陆续启动，地方两会、地方住房建设会议也加快部署，金融等配套措施不断加强。
今年1月份召开的西安市政府常务会议上，会议议程就包含有审议西安保障性住房建设规划、“平急两用”公共基础设施建设、推进城中村改造等实施方案。
虽然目前尚未看到相关方案的公开，但从各方面的新闻报道和进展透露中，西安已经迈出了加快“三大工程”建设的脚步。
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保障房与城中村改造
能让西安人住有所居吗？
住房是最大的民生之一，“三大工程”中规划建设保障性住房，被看做是重构市场和保障关系的重大改革，保障性住房投资力度加大，有望带动房地产上下游产业链企稳恢复。
特别是随着配售型保障房被纳入住建部改革重点，对于城市低收入群体而言，将获得拥有自己住所的机会，虽然不可流通，但足够便宜，保障家庭可按照政府确定的销售价格购买，退出时由政府组织回购。
而西安，在配售型保障房建设上，已经形成了初步成效。
公开信息显示，目前全国已有35个城市报送了今年首批保障性住房建设计划和建设项目。西安今年计划筹建1万套配售型保障房，现在一半以上都已经或即将开工，建设速度处于全国前列，并且正在根据住房需求编制未来5年配售型保障房发展规划。
值得注意的是，西安在建设筹集配售型保障房之初就规定，这类房源必须实行现房销售，也就是必须达到竣工备案和交付条件以后，才能正式销售，这意味着，相比商品房，彻底规避房子烂尾、停工的风险。
同时，此次西安建设的配售型保障房都处于地铁站附近等交通便利、配套齐全的区域；价格上，目前已经有3个项目共3000套房源，初步确定在每平方米7500元左右，而周边商品房价格在每平方米1.5万元-2.2万元之间，对于城市低收入者来说，无疑是更好的选择。
图片来源：西安发布
如何实现1万套配售型保障房的目标，除了新建外，西安选择利用存量土地和房屋建设筹集保障性住房，以便加快满足工薪收入群体基本住房需求。
一方面可以切实降低土地成本，从而降低保障性住房配售价格，同时，还可以盘活利用闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。
我们可以看到，在《西安市2024年度一季度存量住宅用地信息》中，保障性住房用地项目共计134个，占比达到42%，足以见得西安对于推进保障房建设的力度和诚意。
这些配售型保障房将目标，直接指向了两大群体，一是住房有困难且收入不高的工薪收入群体；另一类是城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等，这一动作，将着重解决年轻人和外来人口融入城市的问题。
在保障房之外，城中村也是曾经无数年轻人和农民工栖身这座城市的性价比首选，而城中村改造，也是“三大工程”的重要内容。
作为城镇化的产物，西安城市框架拉大的过程中，早在十年前媒体不完全统计中，就认为西安是大中型城市中城中村数量较多的城市，更评价称“中国，没有一座城市，像西安那样，城中村会被誉为城市的地标与精神高地。”
因此，城中村改造也是西安城市管理的必答题。
在过去西安城中村改造往往以拆迁再开发为主，产生的结果是大量租户失去了便宜的住所，城中村“土著”住上了楼房，而在这个过程中，拆迁和新建十分考验资金实力，不免出现村民“回迁难”，新建项目进展缓慢甚至出现烂尾等现象，无法保障村民的住房需求。
特别是随着城市发展进程加快，不少城中村拆迁难度大、规模大、资金要求高，而在当下房产市场环境下，盲目推进拆迁工作风险极大，因此，我们也观察到西安在放缓城中村拆迁节奏，并且开拓创新城中村改造资金筹措渠道。
去年，西安经发集团发布了交易所债券市场首单用于城中村改造领域的企业债券，募集资金16亿元主要用于城中村改造安置房建设；1月份，西安高新区、浐灞生态区2个城中村改造项目获得国家开发银行陕西省分行全国首批城中村改造专项借款5亿元，发挥专项借款等政策性资金导向作用，保障城中村改造。
近日，财政部表示将会同有关部门支持部分大中城市实施城市更新行动，意味着在这方面将拿出资金，而城中村改造也是城市更新的一部分，西安若能争取到相关资金，无疑将有利于西安城市更新项目的推进。
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可以看到，“三大工程”的出发点和目标，最终指向了民生改善，无论是住房上的支持，还是公共基础建设，都将有利于市民居住环境的优化。
而项目建设作为“三大工程”实施的载体，政府层面导向性的支持，不仅是对房产市场的引导和重塑，整体上看来，将会带动有效投资，助力经济发展。
编辑：Lyna
审核：解革
监制：号称嬉皮
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