近年来，为妥善化解物业服务合同纠纷，大祥法院持续深化落实“抓前端、治未病”，通过践行“三会”机制，大力加强诉前调解，以“开好会”代替“开大庭”，全力推动物业纠纷诉源治理取得积极成效。
开展民情恳谈会 将心比心守护民心
物业纠纷不仅是几百上千块钱的“小案件”，更是涉及群众居住安宁的“大民生”。如果不从群众的问题最深处、感受最痛处着手解决矛盾，一味追求结案了事，只会导致以案生案、以案生访，这也是物业纠纷广泛发生、不断再生的根本原因。故而，“小案件”不仅要依法办，更要用“心”办。
为了解业主对物业服务的真实想法和切实感受，大祥法院积极邀请社区人员，深入某小区开展民情恳谈会，听民情、察民意。
“小区消防通道一直被占用，楼道垃圾遍地都是，物业也不管”“物业不允许搭线充电，还大声骂人”“物业费缴纳和使用票据经常不公示，大家心存疑虑”。恳谈会上，法官谢蔚一边耐心倾听业主们诉说对物业公司的不满，一边仔细记下他们的争议焦点。
与此同时，社区人员也在一旁开始介绍：“小区业主和这家物业公司合作有好几年了，平时虽然也有小矛盾，但大都已经解决了。由于疫情等因素的影响，许多业主连房贷都断供了，更别提缴纳物业费了，物业公司也不好过”。
“业主和物业公司各有难处，也都各有不足，宜以沟通促调解，为彼此解心结。”确定好解纷思路，谢蔚首先解答业主提出的问题：“消防通道的畅通与小区卫生的整洁，既需要物业的努力，更需要大家的积极配合。”“'飞线'充电既不合法，更危及楼栋业主的生命财产安全，物业制止是职责所在，但他骂您的行为确实不文明，应该给您道歉。”“业主享有充分的知情权，物业公司应当将收费标准和使用情况定期公示。”随后，谢蔚还邀请业主代表参与接下来的调解。
召开物业公司座谈会 以司法服务助企发展
除了与民生民心紧密相连，物业纠纷还与企业生存发展息息相关。欠缴物业费的人数越多、时间越长，物业公司就越没有能力提供维修设施、清除垃圾等服务，从而导致更多的业主不满而选择断缴物业费，这也是物业纠纷矛盾不断扩大、深化的直接因素。
为深入了解和帮助物业企业解决发展难题，大祥法院召开物业公司座谈会，面对面向物业公司代表们问计问需。
“希望法院帮我们及时追回物业费。”“希望法院给我们开展法律培训，提升工作人员的法律素养。”“公司目前经营比较困难，希望法院灵活运用法律手段，降低对公司正常经营的干扰。”座谈会上，物业公司代表热烈而坦诚地提出自己的需求和建议。与会院领导简少凡不仅对此给予肯定答复，并且就该院涉企案件的“绿色通道”、“送法进企”活动、善意文明执行理念及举措等内容进行详细阐述，得到物业公司代表的一致好评。
组织争议协调会 情法交融化解纠纷
在充分了解双方的争议焦点和需求想法后，大祥法院趁热打铁，为物业公司和业主组织争议协调会，为彼此架起沟通的桥梁。
协调会上，谢蔚先是向左边的物业公司代表开“枪”:“物业公司作为服务者，应当提供高质量的服务，服务不到位，业主当然不买账。”随后他又向右边的业主代表开“腔”：“物业公司也有难处，提供服务需要资金，员工生存需要工资，他们答应即刻解决大家反映的问题，你们也应依法依约缴纳物业费。”
眼看业主代表的态度逐渐松动，谢蔚又添了一把火：“基于物业公司服务不到位且给业主们造成诸多不便，依法依情应当给受影响的业主们减免部分物业费。”见此，业主代表终于放下最后一块心结，纷纷表示愿意接受调解，并承诺缴齐拖欠的物业费。至此，该小区涉160多户的物业纠纷案件在承办法官用心用情的努力下得到圆满化解。
案后，针对物业公司存在的费用支取不透明、消防安保监管不严和环境卫生服务有待加强等问题，该院联合市场监管局、消防、公安等部门发出6份司法建议，助力提升物业服务水平，优化企业营商环境与居民居住环境。
三年来，大祥法院积极延伸审判职能，坚持把非诉纠纷解决机制挺在前面，选派4名经验丰富的法官专门进行诉前调解，共化解涉物业纠纷2800余件。接下来，大祥法院将不断健全“三会”机制，通过强化与行政机关、乡镇街道、人民调解组织、行业协会、仲裁机构等部门的联动，进一步深化一站式多元解纷机制的建设，聚焦为物业公司减压纾困，推动纠纷源头化解，不断做实为大局服务、为人民司法。