洛阳的房价，到底了吗？
大家都知道，一季度的经济出现了开门红，进出口、制造业都出现了高速增长，这在某种意义上，给予了经济复苏的信心。
同样也在向大众释放了一个强烈信号——
经过几年的大震荡，我国经济似乎正在挣脱地产束缚，慢慢走向工业为王的实业路径。
这种经济模型非常健康，长期来看绝对是一件好事。
不过一旦这样的意识形态成为主流，那么高层大概率不会再启动更强劲的房地产刺激政策，也就是说，北京放开限购以及三四线大规模棚改，这两选项会被彻底搁置。
我看了一眼数据，北京3月份二手房成交了14280套，接近枯荣线，不算太好，也不能说差，过得去，就更没有了继续放大政策的动力。
毕竟北京是全国行政中心，不希望过多人涌进来，参与集中资源的分配。
那么如果不对一线城市进行强刺激，以带动二三四线城市的市场预期。
那么也意味着，楼市彻底走进「政策底」，而其他城市也只能各玩各的，凭借自身条件，去应对楼市周期。
这对城市运营能力的考验压力巨大。
像沿海城市，出身较好，又赶上制造业红利，企业税收足以打平财政支出，但一些底子较差本身没有赚钱能力的城市，如果缺乏地产财政收入，今年之后将彻底进入困难模式。
如果今年，一些城市的地产还不能兴起的话，地方绝对会想着法子着补经济，而着补的方法，一方面就是“换表”，另一部分就是“罚款”。
“换表”由居民买账，“罚款”由企业和个头户买账，都是自我损耗的负面螺旋，如果找不到产业出路，那么大一批城市将加速收缩，成为头部城市的养料。
这段时间，很多地方意识到了问题的严重性，开始继续不遗余力地刺激房地产。
4月后，福建福州，安徽芜湖，山东济宁、青岛、烟台，江西南昌、赣州、九江和新余，辽宁沈阳、本溪、丹东、锦州、辽阳，广东潮州、汕尾等超40座城市阶段性取消首套房贷款利率下限。
赣州最低可以做到3.55%，广东中山直接挂钩3.35%，江苏四城更激进，取消首套房贷利率下限，最低3.25%。
利率脱离政策束缚后，向下的想象力空间彻底打开了，今年很多城市的房贷利率已经历史性降到企业贷款以下，并无限趋近于2字头。
那么利率下调会刺激购买行为，实现成交反弹吗？
如果放在之前的逻辑里，这是必然结果，但放在预期已经被击碎重组的今天，可能还要考虑以下两个维度：
首先是，房价泡沫有没有被消除。
拿一线城市举例，近两年二手房价格持续回调，尤其老破小，在本身周期性下跌的同时，叠加恐慌性抛离，导致房价深跌。
这里面有一部分原因来自于媒体舆论，从去年开始，大量媒体唱衰一线老破小，导致业主心态崩溃，出现大溃败，以至于去年一线城市二手房挂牌量激增，创历史新高。
随后带动房价一路下跌。
2021年一线城市二手房价格创造历史高点，达到6.22万/平米，而2024年第一季度，价格已经跌到了4.1万/平米。
房价相比最高点缩水了33%，且基本回到了2018年年底水平。市场有一句老话，没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。
的确如此，我问了身边好几个资深中介，都在说今年一季度一线城市年轻人在踊跃抄底老破小。
我还特地通过豆瓣，加入了一个“买不了吃亏”的北漂买房群，群里每天特别活跃，群主通过中介在寻找北京性价比最高的老破小。
对他们来说，并不寻求房价上涨，而是纯粹的居住。买老破小特别实际，价格便宜，周边配套成熟，买了之后花些钱好好装修一下，顺利扎根。
如果以2018年年底一线二手房3.94万/平米的价格，作为“锚”，我们可以推算出历年泡沫值，2021年第一季度最夸张，为58%，而今年一季度仅为5%。
这么看，北上广深的确已经挤出了大量泡沫。
其实一线城市老破小抗跌性很强，但也遭遇了历史性大跌，所以我们在整理市场数据上，也发现，那些抗性不足的城市，二手房早已实现了泡沫的清除。
也就是说，全国大多数城市的二手房已经完成了价值回归，跌出了性价比。
那么问题来了，跌出性价比，就有人愿意买房吗？
并不是，这还要考虑第二个维度，「增量和预期」。
「增量」，本质上是房子和人口之间的平衡，这个城市到底还有多少人需要房子。
如果房子多人口少，房价跌到基本面，也未必有购买力抄底，但如果房价少人口多，房价跌到基本面，就会有购房者蜂拥入市，继续推升价值。
「预期」则是一个人对这个城市发展未来的期望。
如果一个城市经济很好，他的收入高，不仅有自住需求还有投资需求，而一个城市房价有没有未来，看得也是投资需求，而不是自住需求。
所以接下来，今年很多城市会触底，成交量起步带动房价，但更多的城市则会进入另一种常态——
房价跌了很多，也具有性价比，但这个城市依然会陷入漫漫无期的「有价无市」，就像是衰竭的生命体一样。
而决定着一切的参考数据就是，城市房屋供给结构、房屋拥有率和新增人口基数。
最后再回答大家最近经常提到的问题：
未来洛阳的房地产还值得投资吗？
其实你大可以把房价看作股价，而城市就是上市企业，企业有大有小，有好又坏，有跌崩了复苏的，也有流动性衰竭，被人遗忘的。
日本东京房价崩溃之后，今年涨势非常好，在银行贷款极具保守的情况下，全球买家帮助其重启价值周期，而去年被西方吹上天的越南，楼市却一地狼藉，无数开发商暴雷，1200多个烂尾盘，摇摇欲坠。
感兴趣研究一下这两个案例，就能找到最真实的答案。
都说地产不行了，外资却在疯狂收割
对房地产的多空博弈，从来都没消停过，现在则是到了更高级的阶段。
最早看空房地产的企业家应该是李嘉诚和潘石屹，我记得在七八年前，分别看到过别让李嘉诚跑了，以及潘石屹要跑。
但是，此时正是城改货币化安置的高峰时期，大水漫灌之下，全国都在疯涨，开发商忙着做到千亿规模，老百姓忙着赌一把就财富自由。
炒楼暴富此时民间信仰，李嘉诚和潘石屹不过是跳梁小丑！
最早看空房地产的经济学家应该是周金涛，他是从周期的角度推演出，楼市周期到2016年已经接近尾声了，该卖赶紧卖，以后就没什么机会了。
但是，他没料到的是，政策强拉是可以违背周期的，是可以硬生生地将周期拉长的，所以在2016年，行情却和他的预料大相径庭背道而驰，所以这一年被称为周金涛跌落神位的一年。如果听了他的预测，会错失多少买楼暴富的机会。
但违背周期却并不能成为逆周期，拉长周期也只不过是明日黄花，如烟花绚烂，也如烟花陨落。
但在看多的坚定信仰之下，人佛皆杀！
但是7年后，这一切都变了！
李嘉诚7年前看空大陆楼市，2022年7折卖房看空香港楼市，被民间重新立上了神位，赞誉满天下，大神就是大神，总能占得先机，预判精准。
2019年高善文说，90后的人可以洗洗睡了，没啥机会了。让人忽然又想到了跌落神位的周金涛，因为他在2014年就说过这句话。
你赚钱了，不要觉得自己多厉害，你只不过是幸运地赶上了一波周期罢了，但90后基本不会有机会了，因为属于他们的周期，都没了。人生发财看康波。
结果在周金涛跌落神坛的8年后，他也被从地上扶了起来，又重新站在封神台上了。
因为，他的预判都应验了。而从2016年开始的貌似五六年的大行情和暴涨，都只不过是纸上谈兵，是理论财富，等到真的交易时，早已经落回去了。一切都只是空忙！
如烟花般绚烂，也如烟花般陨落！
此刻看空已经彻底的替代看多，成为民间最坚定的信仰。
但是，这个时候，另一股逆流却又汹涌而来了。
几周前，大家刚对万达骨折价卖身给外资财团的事唏嘘感叹，王家对如此低价毫无办法，不仅失去了控股权，连王思聪的继承权也丢掉了，到最后，王家也只不过是给资本看场子和打工的。逼得王思聪不得不另起炉灶，成为新的商管公司曲线救国。
感叹声还没落下，最新的消息是财团要再次出手了，这一次是南通的中南建设。
财团的判断是：
1、中国房地产不存在供应严重过剩；
2、房市的兴衰，关乎千家万户的利益，房市低迷是经济增速复常中的梗阻；
3、政策需要进一步松绑以释放潜在的需求；
4、合理的债务重组，需要大股东拿出股权和其他财产来补偿债权人。
说了这么多，其实总结起来就两句话：
1、房地产还有机会，开发商也还有机会
2、机会的前提是，必须换主人，才会有机会，就像万达
所以，房地产的重重危机，对于财团来说，却如此迷人，充满了无数的可能性和机会。
包括万科，包括龙湖，包括滨江……
这一系列的优质房企，都是如此迷人和动人。
至此，对于地产的多空博弈，进入到了另一个维度！
基层已从看多信仰，转为坚定的看空信仰。
而资本，则开始彻底看多，进场收割！
其实，这几年楼市的下行期，另一个著名的资本是橡树资本，掌舵者就是名声赫赫的不良资产投资人马斯克，他的《周期》和《投资最重要的事》在国内非常畅销。
他的厉害之处，是从善于欺骗和忽悠，以及作假的恒大身上赚取的巨额资金，赚了骗子的钱也是一种本事。方法是优质项目债权，单恒大香港元朗一块地，就赚了将近10个亿，22%的年收益率，手笔绝妙。
如今，马斯克也在四处出击，收割资产。而上一次，让他如此兴奋的时刻，还是在2008年金融危机。
面对价格低到尘埃里的资产，他非常兴奋和心动，但是市场情绪却又冷到南极。
所以，他到底是该出手，还是不该出手？
最终，他的直觉和理性战胜了市场，他的依据是：
市场已经跌到了底，这就是最好的出手时机。但市场情绪极度的差，这会让人充满犹豫和焦虑。
但是，这个时候，投资者需要考虑的是，美国这个主体本身，会不会崩，如果会，那现场进场就是最大的败笔，但如果不会，那现在价格就是最好的买入机会。
所以，他坚定买入了，结果，他赚翻了！
如今，资本看国内的市场，不外乎大概也是这个逻辑！
低价抄底和收割，然后重组和盘整，再溢价卖出，赚取巨量收益！
就像他们惯有的手法一样！
就像巴菲特说的那样，好的投资者从来不看地缘危机，也不看周期，只看价格是不是真的够便宜。因为危机和周期会影响你的判断，只有价格不会。
资本的世界，从来没有仁慈，只有收益。这才是世界的底色！