全球大通胀时代已来临，抓紧高杠杆买上海周边的房子
在“丁彦皓聊投资”周日公益直播中的演讲
文\丁彦皓-可信财商
一、未来几年中美将会呈现共同的货币大幅宽松，持续向全球注入增量货币，最终会推动全球资产价格上涨与通货膨胀，尤其是基本面稳步提升地区的房价
房地产的特性决定其为最佳的货币流入载体，只要央行持续向市场投放增量货币，大量的货币首先选择流入基本面稳步提升地区的房地产，房价自然水涨船高，这就意味着，房价仅仅是个货币现象，没有绝对的高低之说
事实基于全球的经验能够发现，凡是政治稳定，货币独立经济体核心城市的房价持续上涨
自布雷顿森林体系解体后，全球各国都在玩货币无底线投放与债务堆砌的虚假繁荣，中国更甚
在过去20年中，由于中国经常项目大幅盈余，结售汇让其M2的投放雄踞全球首位，远超欧美日韩，这是推动中国房价持续上涨的最关键因素之一
图 过去20年，中美日及欧元区M2总量走势对比
当前全球面临互联网与移动互联网产业革命红利消耗殆尽，而第四次工业革命尚在孕育的红利断代期，未有规模化增量产生的现实导致存量零和博弈成为了大国博弈的主旨
也就是说，未来数年，各大国必须通过货币宽松与债务堆砌的虚假繁荣扩大需求与相互收割，最终全球的推高资产价格与通货膨胀，形成滞涨与资产泡沫
在经济未有增量财富产生时，各国必须通过货币投放与债务堆砌来刺激需求，扩大消费，最终维系经济的运行，这将是未来几年各国经济运行的基本逻辑
尤其对中美两个引领第四次工业革命的国家而言，必须通过持续的增量货币投放刺激需求与推动产业升级转型，以实现第四次工业革命的突破
这就意味着，未来几年中美将会呈现共同的货币大幅宽松，持续向全球注入增量货币，最终会推动全球资产价格上涨与通货膨胀，尤其是基本面稳步提升地区的房价
二、包括中美在内的全球各国的债务都已超出了财政可支撑的上限，只能通过印货币偿还本息，最终推高全球的房价
这一轮美联储持续加息暂时未能产生规模化经济危机的关键之一是全球的存量货币太多，仅凭美联储加息回收的那点货币，还不足以对全球经济产生实质性的冲击
但是，当前与以往最大的不同就是各国所欠债务已经远超其财政可承受的上限，不得不通过央行印货币来偿还本息与推高通胀，逐步消减债务，以杜绝出现债务兑付危机，无形中又推高了全球的房价
中国依然陷入这一困境无法自拔，甚至更甚，事实中国地方政府与开发商所欠债务现在已经通过央行印货币与中央发行特别国债的方式在维系，完全靠税收偿还已绝无可能
美国也是如此，失衡的全球战略与日益恶化的内部矛盾逼迫美国必须持续通过扩大债务来维系，但是美国的财政根本无力维持如此庞大的债务，只有通过印货币来偿还到期的本息与新增债务
另外，财富差距过大的现实逼迫美国必须通过向中低收入群体让利来维系社会基本的稳定，曾经美国通过货币周期与高科技产业持续收割全球，获得增量财富来维系美国社会的运行
但是随着中国在高科技领域的全面崛起与人民币国际化的逐步推进，美国收割全球的后劲严重不足，且不可持续，这就意味着，未来美国必然会持续通过印货币来向中低收入群体让利，形成增量货币
三、中美日与欧洲诸国即将开启全面货币宽松，最终会推高全球房价
在全球陷入存量零和博弈的大背景下，斗争与冲突就替代合作共赢，成了全球大国间相处的准则，通过在小国间引爆战争实现财富的收割已成为大国博弈的主要途径，诸如俄乌冲突与中东乱局
而战争对市场具有致命的破坏性，必然扰乱全球市场与推高各类要素的价格，尤其伊朗与俄罗斯掌握全球的能源供给，控制能源供给已成为中东诸国与俄罗斯的博弈的工具
而美国目前最大的软肋就是失控的恶性通胀，基于此，俄罗斯与伊朗必然会通过影响OPEC减产，推高全球能源价格，恶化美国通胀
但是，目前美国的货币政策已经彻底的被绑架，加息与降息都将会推高美国的通胀
现实逼迫美联储再实施一轮加息，收割日韩印后，再降息，缓解其国内的债务与资产泡沫危机，但最终会投放大量的增量货币，最终推高全球的资产价格
4月18日，欧洲央行管理委员会的12名成员就利率变动进行投票，明确宣称预计六月降息，但要警惕中东的溢出效应
尤其欧洲央行的行长克里斯蒂娜·拉加德坚定的声明，市场应该预计很快就会降息，除非出现重大意外
4月20日消息，日本央行行长植田和男表示，日本货币政策将在一段时间内保持宽松，政策制定者将继续购买政府债券
国内也已开启降息周期，只是在确保与美联储的步骤一致，以免被美国收割，所以当前显得节奏较慢，但是一旦美联储货币政策逆转，进入降息周期后，中国的基准利率也会顺势下降
四、在上海与深圳高杠杆贷款买房是应对这一轮全球超级货币宽松导致的通货膨胀与国内的系列鼓励政策的最佳选择
理论上，只要货币宽松，基本面持续提升核心城市的房价必然水涨船高，但是自2016年以来，国家通过行政性管控的方式限制增量货币流入房地产市场，官方宣称是“定向量化宽松”
但是目前政府不但已经彻底的取消了系列限制货币流入住房市场的政策，而且还降低了货币流入的门槛，试图推高房价，诸如取消限购、限售、限贷、限离，降低首付款与房贷利率，提高公积金贷款额度等措施
之所以政府全面取消系列限制政策，鼓励货币流入的关键是当前中国经济急需房价的上涨
房价涨跌完全取决于政府对货币的管控，在货币持续宽松，天量增量货币即将持续涌向市场的前夕，市场应对这一轮全球超级货币宽松导致的通货膨胀与国内的系列鼓励政策的最佳选择就是高杠杆贷款买房
但是货币涌入房地产的最关键前提是要确保目标地房地产的基本面持续稳步提升，估值只是第二位的，不是最关键，资本对基本面持续走衰的房地产毫无兴趣，避之不及
其实，评估一个地区房地产的基本面就两点，即
1、 所在地的产业附加值
2、 人口的净流向
目前中国经济最大的利好就是产业升级转型的进程远超预期，现已在诸多领域取得了突破，摆脱了欧美日韩的掐脖子
下一轮推动中国经济增长的必然是高科技产业，但是高科技产业与劳动密集型产业最大的区别就是“聚集”，大量的高科技企业与研究机构聚集在上海与深圳，形成高科技产业集群
事实目前中国已经构建了一套完全独立于欧美日韩的高科技产业体系，而这些企业都聚集在上海与深圳，形成涟漪效应，持续释放高附加值，提升了当地的收入，最终会持续推高房价
诸如上海目前的主导产业是大飞机、新能源、无人驾驶、金融科技、大数据、生物医药与集成电路等高附加值产业
尤其目前中国几乎已经摆脱美国的技术卡脖子，结合中国可掌控的庞大市场，能够确保中国的高科技产业持续迭代升级，急速发展，这是未来决定上海、深圳房价走势的关键
有增量财富产出的地区必然会吸引全国，乃至全球人才的涌入，目前长三角与珠三角已成为全国，乃至全球人才的密集涌入地，形成了人口净流入，形成新的需求，供需失衡最终推高房价
五、张江长三角科技城就成了这一轮房地产行情的最佳选择标的
曾经中国城市的房价整体上涨是以全国农村的房价下跌为代价的，而未来长三角与珠三角部分地区的房价上涨是以全国与上海、深圳核心地区的房价下跌为代价
除长三角与珠三角外的其他地区受产业附加值日益下滑与人口净流出的冲击，导致房价的基本面持续走衰与房价下跌
而上海与深圳核心地区的房价是上一轮房地产非理性时代泡沫的产物，动辄20万，周边基础设施建设已经趋于饱和，房价过高排挤新增人才与资本的流入，未有增量流入，现在更多是挤泡沫，上涨的空间极为有限，可投资价值不大
资本、产业与人才是沿着低房价流动的，一方面企业需要寻求低成本的房租与人员成本，另一方面房价在收入相对较低的年轻人可承受的范畴内，具有购买的潜力
其实产生低房价的关键就是发展尚未饱和，还有提升的空间，这恰恰是投资的空间，一旦增量的资本、产业与人才规模化、密集型涌入时，必然推动当地的基础设施建设与产业发展，形成新的需求，最终推高房价
投资必须兼顾基本面与估值两大因素，缺一不可，再好的资产，估值高了买入就是风险，投资获利就是赚取买卖价差，基本面持续提升的优质资产买的越低自然收益越高
其实，上海的房价上涨分为两个阶段，即
1、 在七万以下时，资本、产业与人才会寻求低价套利，密集型涌入，急速推高房价
2、 在七万以上时，房价的上涨更多是基于社会平均收入的上涨、城市基础设施建设的完善与央行的M2投放，这一阶段的房价上涨整体较慢，可投资的价值相对有限，房价越高，可投资的价值越低
由此得知，在上海投资房产获利的关键首先是寻求低于七万的标的，而非一味地追逐天价豪宅
在这一背景下，张江长三角科技城就成了这一轮房地产行情的最佳选择标的
六、张江长三角科技城是上海与浙江共建的一个经济特区，潜在发展空间无限，目前是最佳的投资点与布局时机
其实，决定产业迁移路径的关键要素主要有两条，即
1、市场演变路径
2、国家的政策导向
但是国家的政策更多是围着市场演变的基本路径制定的，具有一致性，尤其投资获利的关键是要对国家的产业政策深信不疑，对国家的产业政策持质疑态度或漠视，必然投资很难取得大成就
张江长三角科技城（简称科技城），位于上海西南部枫泾镇与浙江东北部平湖市的交界处，地跨上海与浙江两地，目前正处于一期启动期
科技城由张江国家自主创新示范区管理委员会授权的张江枫泾科技园、张江平湖科技园共建
图张江长三角科技城区位图
上海与浙江共建张江长三角科技城的关键是上海可供给的土地有限，但又想寻求低成本的可持续发展，不愿让其高房价将高附加值的产业与年轻人赶至其他地区
最后不得已让浙江出地，上海出产业，共建张江长三角科技城，其实目前张江长三角科技城就五个特征，即
1、潜力无限，国家长三角一体化大战略与浙江、上海共建等系列优势加持
2、张江高附加值产业的密集涌入，具有高附加值产业加持的优势
3、紧邻上海，但又处于杭州、宁波、苏州、绍兴等城市的最中心，尤其未来五条杭州湾跨海大桥都落脚该科技城，是个交流的必经枢纽，具有城市协同效应
4、房价极低，目前仅为1.3万左右，与社会平均接盘力6万有4.7万的差距
5、目前正处于行情的上升初期，且国家将首付款定为20%，在最佳的时间撬高杠杆
6、能够立即赚钱，嘉兴发布21条楼市新政，吸纳全国的资本流入，但却卡死了土地供给，目的就是推高房价，高价卖地，使其进入政策与市场共同鼓励的“双击”时期，房价已经开始大涨
7、极具套利空间，周边同级别楼盘房价为1.9万，而该楼盘仅1.3万，且还送车位，买到手就能让首付款赚2.5倍
8、贴近投资超100亿的乐高乐园，左边地铁，右边学校，送车位
9、政府已经出台明确的规划，未来发展的蓝图已定，但是周边目前仅是稻田，未有拆迁成本与开发时间的迟滞
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作者简介：
丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教