文=城记智库城城
近些日，西安商业热议有两个话题：一是创下荟聚体系客流纪录的西安荟聚，二就是环球港“撤离”幸福林带。
幸福林带，是一个改变城市形态的超级工程；其地下商业“环球港”，从规模和体量上也堪称是“巨无霸” ，运营三年后却迎来“撤离”传闻。那么，我们如何看待未来幸福林带的商业？
变局：环球港“撤离”？
有公开消息称，位于幸福林带下的大型地下商业——环球港将撤离。
目前，环球港以及运营机构的官方认证皆已变化，尤其是“环球港”主体认证已变为“幸福林带商业”。按既往经验判断，变局已事实发生。如今幸福林带地下商业的客流已非开业之日场景，不少商铺闭店。
西安有三条超百米宽的城市林带，分别是：城西大庆路绿带、高新唐城墙遗址公园和城东幸福路林带。
幸福林带由南向北航拍◎来源/中建丝路
作为“全球最大地下空间利用工程”之一，幸福林带南北长5.85公里，东西宽210米。地下空间分为商业运营和公共服务配套两部分，包括“美味行、活力城、星天地、悦时尚、童世界”五大区域，共建有23个下沉式广场。
单从面积上看，“环球港”属于主城超大型的购物中心。
在2021年7月，“环球港”正式开业。相关数据显示，共计有200多个品牌进驻，开业半年多累计客流超过1200万人次。这开业期间，还举办包括多场主题类型活动，总销售额突破4亿。
2019年举办的幸福林带商业发布会◎NEWS
不过，随后各种负面消息就不断传来：比如流线不够合理、消费动线过长、降雨引发工程质量之忧和进出入口位置难找等。
这种现状，与环球港其它项目形成鲜明对比。西安环球港，是唯一一个全部都在地下的商业综合体。
作为上海知名企业月星集团旗下城市综合体品牌，“环球港”布局多座城市，最成功当属上海环球港。其商业面积达27万平米，集旅游、文化和商业融为一体，被评为“5G+五星购物中心”。
相关公开数据显示，2023年全国营业额超过百亿的购物中心有15家，上海环球港以203亿位居第三，仅次于北京SKP、南京德基广场。
毫无疑问，幸福林带地下商业进入阵痛期。
分析：镜鉴项目得与失
地下商业已并非新鲜事物，在一段时期曾风起云涌。
近些年，「城记」走访过全国各地的商业，接触或了解不少城市地下商业体。诸如幸福林带如此体量地下商业，并不多见。这里，有两个案例（一成一败）值得镜鉴：一个是广州时尚天河，一是武汉地一大道。
广州时尚天河，坐落于“华南第一商圈”——天河路商圈的核心，堪称是“全国乃至亚洲最大的地下商业广场”。
其占地约14万㎡，建筑面积达22万平米，集景观、娱乐、购物、休闲为一体，有四条地铁和百余条公交线路通达。自2011年开业以来，已拥有商户1300多家，年客流超4500万人次。
「时尚天河」通过塑造出多个主题街区、多元体验业态聚集地等方式，以差异化与周边多个超大型购物中心形成互补，创造了多个高辨识度标签，进一步活化广州的城市商业。
作为广州商业绕不开的案例，它有三个关键因素：“华南第一商圈”能量级×城市中心级下的枢纽交通×强竞争力的业态规划及运营。
武汉「地一大道」是典型的“高开低走”，位于当年风靡全中国的汉正街商圈，当年也曾号称“全国最大规模的地下商业街”。
它集人防工程、地下空间、服装商业和市政设施为一体：全长3.3公里，建筑面积10余万平米，商铺近2000余个。然而2011年仅开业一年便陷入困境，后期更名为“1828武汉新天地”。至今，仍未有明显起色。
分析该商业的失利，核心因素也无外乎三个：一是武汉商圈转移，汉正街已“失宠”；二是新消费时代，该商业定位和基底已落后；三是当年采取出租或转让经营权方式，经营难以为继。
未来：幸福林带商业下一步
可以看到，幸福林带地下商业有两大“显性”困境：
第一、从发展定位上：其物理形态、流线和便利度等方面，目前难以像“盒子商业”一样，打造成为城市级商业中心；第二、从运行规律上：如此巨大体量，运营难度本身就存在诸多变数。
任何成功皆难复制，任何失败都可借鉴。基于定位角度，幸福林带地下商业问题的源头，是这个“并非完全市场化”产物，遭遇当下业态和消费方式变化。
这里梳理一下时间线：2017年幸福林带主体动工，2019年方与商业方（环球港）签约。城市级的商业体，需要对城市能量级、区域消费力等进行深入研究，然后才进入到规划定位、投资开发和商业运营阶段。
商圈载体是大型购物中心，从一开始就需“有钱专业懂运营”企业的进入。纵观西安超过10万平米的购物中心，早期比如开元、万达、中大和赛格，如今的砂之船、SKP、西安荟聚和太古里，莫不是如此。
毫无疑问，幸福林带已进入“换挡改造”调整阶段。
实际上，中国商业发展已进入下半场，诸多大型商业也进入更新改造时期。地下商业为例，武汉「地一大道」调整后至今尚未有起色。
作为“超级市政工程”，幸福林带的一举一动都备受众人关注。当然，即使出现商业变局，但因其硬件基底良好以及地处西安核心主城区范围，还具备良好的优势。
考虑到幸福林带自身的产权和运营模式，需要“三想”：想透彻前因后果（未来定位、自身优势和镜鉴）、想清楚发展定位（与城市、地铁以及其它商业体的关系）、想明白运营方式（自营、引入和品牌）等。
无论如何，仓促上马或停摆之间都是损失。因为，对这个规模和体量、投入和运营成本巨大的地下商业，任何人和机构的建议都只是“建议”。
文=城记智库城城
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