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宜家荟聚上周四开业，我朋友去，说鞋都被挤没了一只，但凡停个车，喝个茶，吃个饭，就是排队，就是人人人人人……
新闻报道说，开业当天的客流量有23万，也算近几年来的商场王者了，虽然人多，也是西部大道核心区，周边小区林立，但多少人逛商场，和房价都没什么关系。
附近融创，金地，海亮，万科，新城的业主，二手房还得降价卖，都已经吃了西安房价涨五年的红利，普遍翻番了，要丢掉幻想，拥抱现实！
商业逻辑
利好二字最常被提起的群体里，多半是买房的人，本就是期房，既期待房价涨，又担心兑现慢，于是所买的房子周边，但凡有零星变化，都会被关注为利好。
常见的如学校挂牌，商场开业，地铁通车，园区入驻，不常见的如换了垃圾桶，种了几排树，开了肯德基，且越是偏远的区域，大家对于第一家肯德基，第一家华润万家，第一家小六汤包，更为看中。
反倒是住在主城区的，超市饭店都是毛毛雨，不来个重磅名校，百亩公园，周边业主眼睛都不带眨的。
这些配套中，商业的迷惑性是最强的！
对商业而言，无论小铺还是大店，本质是为了经营，拉动消费，西安商业中心这么多，新区这么多，最最核心的依旧是地铁二号线沿线。
交通便利无需多说，关键是中轴沿线，人是真的多，以地铁客流为例，西安地铁最近为486万人次。
其中，1号线78.4万，2号线121.1万，3号线78.8万，4号线71.1万，5号线42.9万，6号线65.8万。
地铁客流几乎就是西安大型商业分布图，所谓地铁一响黄金万两，指的是经商的赚钱能力，而非周边房价提升。
西安的众多商业，也多分布在以上的六条线周边，以最火的二号线为例，从北到南，分别有熙地港，大悦城，赛高街区、盛龙广场、印象城，静安奥莱、钟楼开元、SKP、合生汇、中贸广场，小寨赛格、万象城等。
但房价却几乎没什么关系，比较典型的城北龙湖景粼天序，城南华润悦府，紧邻商业是加分，主要还是产品不错，是各自区域的头部小区，有没有商业，并不直接影响对应房价。
更直接的案例，南稍门的中贸广场，23年的销售额接近11亿，但对应周边的房子，要么老家属院，要么筒子楼公寓，毫无房价可言。
类似的案例，还有城西的老城根、丰禾路万达，万象城，城北的盛龙广场，印象城，都是典型的商业优质，房子拉跨，房价不能看。
宜家荟聚作为重磅商业，同理，投资方真金白银进来，赚钱是核心，周边房价关我何事。
看懂了西安现状，也就明天附近金地，融创，万科业主的对宜家荟聚的利好，仅仅是家门口多了商场，出门多了选择而已。
宜家荟聚
而回顾宜家荟聚本身，吸引力确实很足，一方面，宜家本身自带流量，三桥店并不算太好位置，开业多年，依旧周末爆满，体验式家居卖场，在西安也确实独一份。
雁塔的宜家是第二个，也是升级投资的，酝酿时间相当长，从16年官宣签约，后又多年考古，再到开业，八年时间，媒体报道了一轮又一轮，吊足了大家的胃口。
在这个期间，西部大道沿线变成了高新外的刚需聚集区，雁南公园开放，雁塔二小，二中等建成，除了地铁外，城里人认可的配套，就缺一个大型的商业，这是现实需求。
而业态本身，招商店铺也足够丰富，宜家宜居、盒马鲜生、迪卡侬，优衣库，袁家村，小米之家等都是流量门店，全部配齐。
此外，咖啡，儿童，书店、餐饮、数码，男女装等等，一应俱全，且有诸多的西安首店，开业当天，22家西北首店，20家西安首店，50余家区域首店及160余个品牌旗舰店。
赛格后，如此齐全的品类和首店，网红各类品牌汇聚， 在西安也很少见，宜家也对的上荟聚的名号。
这是宜家作为商业本身的成功，不管在上海，北京，广州，成都，还是天津，西安，宜家在所在城市都有极强的吸引力。
和山姆会员店、麦德龙这种超市类卖场相似，宜家荟聚的体量，业态，品牌在西安众多购物中心中，也很有辨识度。
当然，从当天开业的情况看，还是有点着急，装修刚刚结束，还是有味道的，也看得出商业在西安竞争的程度。
西安的商业就如同西安的住宅一样，量大但精品并不算多，除了中轴沿线吃人口地利的，无地铁或非中轴区域，商业出彩让人记忆的，并不算多。
被提及最多的就是城西的老城根Gpark，地处西安高密度城区，大兴新区，安置房，保障房，商品房，小产权林立，从人口密度上独一无二，人流量都有保障。
但一条大兴东路沿线，老城根，龙湖，万达，太奥广场扎堆，每年看到营业额，特点就是人流量都很大，但收入不高，这就和周边人的消费能力相关。
从这一点上看，老城根和西部大道的宜家荟聚还是很像的，吃人流量红利的同时，要严重依赖商场的业态和招商团队。
房价涨跌
西安大道沿线同样是城南密集的住宅区，沿线住宅多诞生于西沣路、杜城的城改，且以高层为主，商品房+安置房混合，在雁南公园前，接受度和周边面貌并不算好。
雁南公园建成后，雁塔七小，四中陆续开学，红星美凯龙开业，生活配套逐渐齐全，宜家荟聚如今是锦上添花，除地铁外，周边基本生活配套已经齐全。
对于西部大道、西沣路沿线，房价的涨跌主要取决于三点，首先是买入时间，最早17年前，海亮，金地，及万科，融创等，本质上是吃西安房价过去五年的上涨红利，普遍翻番。
这种涨，是全西安的，只要买的早，没有啥技巧，城西，城东，浐灞，高新，曲江等同理，目前这波业主进入二手房置换阶段。
第二点是距离高新近，西沣路一路之隔，就是西安办公聚集区，且房价最高的而锦业路，唐延路沿线，奔着距离高新近，这边雁塔无疑是最好的备选。
在过去，当下，往后很长时间，只有高新锦业路，房价需求旺盛，这边西沣路，西部大道始终有外溢红利。
只不过，这是有限的，典型的大寨路，科技路当年都是老路，也都是刚需小区，也都配套完善，如今也进入二手房下行通道。
第三点是产品突出，西部大道是高密度、高层区域，小户型为主，大户型和洋房是很稀缺的，人无我有，人有我优。
诸如金地中央公园大面积，能看到公园的，融创西安宸院洋房，小区环境好的，在当下依旧保值。
以融创为例，虽然高层均价20000+都可以谈，但洋房还是坚挺在28000+，总价接近450万。
对于这类房价，抓的就是周边人想在高层区里住洋房心态，一旦想明白了，这预算直接去高新，曲江，航天等更优质区域，即便住高层，也是质的提升。
配套上，沿线学校，地铁规划、商业都齐全，生活便利，但和房价上涨本身没有直接关系，更像是以前给的不够，如今补足缺陷。
而在事关房价涨跌最关键的供应量上，宜家荟聚周边是最不缺房子的，除了已有的金地，海亮，万科，融创等海亮二手房。
西部大道沿线，泰发祥、陕建，中粮等一直有新房在卖，都是大盘，持续供应，房价卡在20000+，和周边二手房几乎持平。
（来源：四海为家）
土地供应量上，也不含糊，杜城千亩城改的土地，雁南公园的东侧，清一色密密麻麻的住宅，且容积率不少都在3以上，注定又是高层刚需。
好不容易宜家荟聚开业了，雁南公园开放了，这么好的招牌，可不得多多卖地，多多卖房，这些都是营销道具。
在这种现状下，周边房价的带动，除了卖新房开发商自己讲故事外，二手房更多是血拼价格，优中选优，越是刚需的区域，这种竞争也越赤裸裸！
所以，别看宜家荟聚很火，开业人挤人，但周边房价真的带不动……
当下西安下行市场，且不说涨价，能稳住价格的，也就只有学区房这一条路了，商业、地铁、公园从不是刚需，遍地都是！
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作者：鬼使白
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