北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我的情况如下：两套朝阳的房子，一个是望京新城的三居，小区1997年的，户型可以说是小区里最好的，在这住了十几年了，但就是房龄老了，基础设施也陈旧了。一个是东坝东泽园的小两居，小区2013年的，地铁说是今年开通，但面积小，不太适合四口人住。现在两个孩子都在海淀上学，一个大学一个高中，我们现在海淀万寿路这边租房住。想换到海淀北四环或西四环附近，但是感觉海淀太贵了，三居换不起。
考虑现在房价不稳，要不要卖一套变现，等孩子将来工作了再按照需求买，想咨询卖哪一套留哪一套比较好？另外，请问海淀居住性价比比较高的是哪个区域？万寿路这边的紫金长安均价十四五万，将来会降吗？
A：
1、房价不稳，卖一套变现。怎么说呢，这么想的人不少，谁都想投机炒作，但真敢干的不多。毕竟现在利率也不稳啊，股市和理财更不稳，谁能真的能确定现金比房子保值啊？只能说如果有确定性的，收益高且风险低的理财通道就变现，没有的话再考虑持有房子。
另外想好了，现在是非常明显的政策救楼市，力度至少不弱于2008和2015年。我不敢说北京房价能涨多少，但政府和银行在尽量维持不下跌。那这会儿套现就相当于和政府银行对赌，看谁的力量大吧。可以参考一下香港，上月底放开了限购，楼市成交量暴涨了。北京上海如果跟进，效果未必会很差。
2、如果卖的话那肯定是卖东泽园呗，地段普通，性质保障房，质量也普通，各项都不比望京新城占优。望京新城虽然也带有经适房性质，但这里本身是商品房定位，临时改成的保障房。所以地段和质量都不差，到目前为止借助板块的力量至少不落后，保值略超大盘。
3、海淀性价比高的都是学区相对弱的，五环内学院路北太平庄花园路永定路等学区，五环外清河西三旗和山后，学区溢价相对低，居住的性价比就高了。
4、紫金长安，基础部分没有降的道理，至少不单独落户海淀大盘，没道理。溢价部分看过了高峰期的政策和学校成绩吧，成绩下降的话有可能单独降点儿，但幅度也不会大，好东西什么时候都稀缺。
5、总之考虑好再卖房，货币是确定性会逐年通胀的，利率也是下降趋势，否则政府债和企业债都扛不住。房子是长期投资品，最好不为了短期收益而参与炒房，赢了，按历次行情最多赢15%；万一输了，孩子拿着这笔钱未必还买的回来。
这两套房是1997和2013年的，都和今年的形势差不多，1997是亚洲金融风暴，导致北京公寓崩盘，烂尾楼遍地。2013年是宏观调控，钱荒，楼市产生天量库存。如果穿越回当年这房价不稳的时候，是不是也会考虑不买房，或卖房套现啊？这看自己的判断吧，人生有时候选择比努力重要，将来不被孩子埋怨就行。
仅供参考。
二
Q:
我家是外地人，三口人，现在在大兴租房，每月4000元两居。现在我父母想把东北老家的房卖了到北京和我们一起住，加积蓄能有100万出头，我有40来万，月收入合计13000。这种情况能在北京买什么房子？郊区的就行，别过六环。
另外我有几个问题：
1、房价会降吗？会不会买了就亏本，我们亏不起，父母退休金都很低，我们收入也不高，还有孩子上学花费大。
2、再租房几年行不行？老公的户口有可能办下来，然后再买，但又怕房价涨。
3、老房能不能买？害怕也跟我们老家似的，降了很多才卖出去。
A：
1、贷款准备多少啊？现在的租金是4千，还剩9千，最多再拿出2千吧，月供6千，贷款120万左右，买260万的。也没必要非得说卡在六环，可以看看大兴天宫院，虽然六环外，但地铁方便，周边产业区也不错，保值不落后，融汇等小区比较新，差不多能买到小两居。
2、是否会降，近期是不至于的，政策救市，下跌的可能性极小。远期的也应该概率不大，毕竟北京是首都，房价就算没有大涨的可能了，但也应该能做到对抗通胀。
3、再租几年，那就看自己的判断了，这外人不好建议。但了郊区房子对落户加分也有帮助啊，不考虑这点吗？
4、北京老房和小城市的逻辑不一样。北京买的是地段儿资源，很多城市的房子就是居住为主，土地不稀缺，那房子作为标志物也就没太大的投资性，老了自然不受追捧。北京是土地稀缺，所以房子作为代表也就价值高，老房的劣势是流动性弱，但一般不落后大盘。
仅供参考。
三
Q:
我这周看了洋桥东丽温泉小区和西铁营亚林西，东丽温泉是塔楼面积大，周边配套成熟，但是人员密度大。亚林西是板楼面积小点，周边配套稍差，周围环境好，人员密度小。您有什么建议吗？
A：
1、自住为主凭个人喜好，东丽温泉的性价比更高，更注重保值什么的再看亚林西。
2、两边的地段儿其实都不算太强，都是被河道铁道公路半包围，但亚林西这边是新规划，未来的发展空间大的多。三环内极少这种地段儿了，旁边豪宅也都升值不错。虽然这是二类经适的性质，但房龄新，只要物业别太弱就能延续优势。
3、东丽温泉的老式塔楼不太受追捧了，这就看自己的喜好吧。曾经是明星楼盘，很受追捧的，后来不太强，地段儿和塔楼的因素都有，这些年价格走势落后于同时期楼盘了。
4、这我没什么建议，看自己的主要需求吧，优劣势都挺明显的，各有侧重。
仅供参考。
四
Q:
我600万预算，最高可以到700，肯定越低越好，90后，一个在沙河上班较稳定，一个目前在望京上班。买房关注居住舒适性，配套关注公园地铁商场，房子关注电梯楼层朝向临街。不关注学区、只关注舒适性和抗跌。
目前关注了几个小区：莱圳、世华、悦府、美唐，想买性价比高的，或者其它合适的区域，请问有推荐吗？
A：
1、越低越好，舒适性，可这和抗跌有些相悖啊，抗跌的一般都是在同板块或同小区中单价高的。比如莱圳家园总体算是能兼顾的，但户型朝向好的价格都不低吧。世华龙樾是一期西区吧，回迁房为主的，有部分福利房。这种小区在房龄新的时候还行，时间长了说不好，最好成绩就是不落后板块大盘，和商品房不太好比。
另外既然不关注学区，可海淀的所有普宅都是带学区溢价的，只是高低不同而已，都影响了性价比。所以在预算不是太高的情况下不太好做到兼顾，只能是尽量取舍。
2、性价比肯定是昌平的高，没有学区溢价。这计算一下租售比吧，用总价除以预估租金，那个的数值低就意味着性价比高。
3、再要推荐就是望京呗，绝大部分也没溢价，性价比至少不比回龙观的低，抗跌的不少呢。以东部和北部为主，避开陈分学区的就行。
仅供参考。
五
Q:
我先将我的情况简单描述一下。房屋置换初衷：为孩子上学。孩子21年10月出生，28年上小学。父母都在房山上班。幼儿园决定在房山就读。小学再送入市区。目前在丰台洋桥有房，可以选择在十二中南站分校就读。但衡量丰台教育资源不是很出色，考虑置换房产。
现有以下疑虑:
1、等到孩子28年上小学，学区房的概念还存在嘛？存在的话什么时候置换合适？
2、置换到哪个学区？目前资金600吧。谢谢，如果我哪里没有叙述出来，欢迎沟通。
A：
1、2028年，学区房的概念大概率还存在，只不过会有所分化。
以台湾省为例，出生人口从2013年就下降，但到目前为止，台北新北等大城市的学区房（学位宅）概念仍然存在。但和之前高峰期的普遍有溢价不同了，目前只有最牛“明星小区”的宜居房产溢价高，其他的多数都溢价率下降。
另外韩国也是同样情况，更明显，出生人口持续下降，首尔整体的学区概念减弱。但是，江南区的优质学区房仍然受追捧，还动不动领涨呢。毕竟好高中和SKY大学的学位是不增长的，好资源永远稀缺。
资金准备好了，或总价高的就提前换，救市时期，房子大概率比现金保值。没准备好或总价不太高，那等过了高峰期或许会有更多的选择。
2、哪个学区？这没有标准，只能看自家的情况和孩子的天分，适合自己的才合适。城六区都有好学区，各有各的特点，只能家长定。
3、600万是指首付还是总价，或者是准备增加的资金？还是说总价预算吧，因为各区的溢价情况不一样。东西城的高，溢价也高；海淀的高低都有，学区档次不同；朝阳是千万左右就能买到兼顾的，具体看小区；丰台只有老房（北大地），溢价不低；石景山溢价低算兼顾，京源和景远为主，但到目前为止缺乏顶级高中。
4、我倒没什么太沟通的，还是你们问吧，要不我也不知道说什么。
仅供参考。
六
Q:
我家是丰台拆迁的，四套房今年应该交房，但都挺差的，学区也差，不想住。可不下房本的话，也卖不了，我们自己手里的钱不够，就100多万，想着要不就买在亦庄得了，学校应该也还行。
可看您说亦庄的也有溢价了，那现在买值吗？如果值的话我们就再凑点儿，能有个200多万首付吧，贷款到还行，用房租还没问题，买哪儿的合适？
A：
1、四套房，这么多，一般每人是45-50平米，这是还有爷爷奶奶的面积吧？
2、亦庄是有部分溢价，但比东西海的低多了，顶多不到一半半，或者三分之一吧。值不值的看怎么说了，如果以现在的成绩来说普通，至少不算超值。但亦庄教育提升的确实挺快，如果今年明年再出好成绩，那就算是值了。家长们也都是在赌预期，否则没人愿意掏溢价的。
3、200多万首付，贷款准备多少，也就是总价预算多少？先看河西吧，规划好房子新，大概率今后的走势会超过核心区。现在就差地铁，但不着急慢慢等就行了，估计用不了几年。最难的好学校都解决了，其他的就都不算难了。
仅供参考。
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