坪山的价格买光明区、光明的价格买龙华、龙华的价格买福田南山……
最近，一段关于深圳不少区新房价格的顺口溜，传的是朗朗上口。我心想，深圳新房市场究竟是怎么了？
翻了翻各区价格变化，一惊，这还是我认识的深圳楼市吗？你问我为何会这样，我的回答是，人才房快要把商品房的价格体系带崩了。
来看看几个地方：
龙华上塘片区的卓越珺奕府，建面约80方的三房，总价约369万起，单价约4.6万/方；一路之隔的深铁珑境新房，之前均价为6万+/方。
而位于卓越珺奕府南侧的人才房——星河开市客，三房总价约366万起，大多三房价格在400万左右，最低单价差不多在4.5万/方，甚至是更高。
光明区的润宏城，3月份加推635套房源，折后单价低至3.58万/方，81方三方户型总价仅约297万起；而北边的天健和瑞府，价格为2.89万/方，三房价格在252万起等等。
一对比你发现，不少地方人才房和商品房价格相差不多，有的甚至还贵了。
这还没完，打折的风开始吹到商品房身上了，一些商品房项目开始降低备案价。
龙华中心的鸿荣源尚云，二期开盘价比一期低了约6000元/方。去年7月取证价还有6.8万/方，后面一期直接降为6.2万/方。
龙岗区的创城云璞花园也从原先的3.8万/方，降到了现在的3.3万/方，这个价格已经是去年该项目备案价的八六折等等。
显然，如今的市场已经陷入了人才房和商品房价格上“互相伤害”的局面。那么，为什么会出现这样的状况呢？
首先，人才房的价格优势依旧大。
我们知道，人才房是项目市场价格的六折，这种直观的方式迅速让人才房性价比大大提升。
即使后面随着补差价的出现，人才房是商品房的7.2折，但价格优势依旧存在。打个比方，人才房华发新城均价为30482元/方，10年后补缴的钱大概是53万，补缴后单价约3.67万/方。
拿周边项目备案价4.6-5.5万/方为例，如果楼盘由优惠（八五折），单价大致在3.9-4.7万/方之间。
对比之下，人才房价格优势还是有的。况且，在同地段的基础下，只要品质保证，有价格优势的人才房还是比商品房香的。
以至于人才房客群和刚需盘客群在一定程度上重叠并分流了。
其次，人才房的供应实在是喷涌而出。
截至2月底，光一个光明区，人才房数量多达超3900套房源。这个量，你对比一下深圳每个月二手房的成交量，1月成交4147套、二月成交2399套、3月成交5196套。
就这量，你觉得吃得消嘛。
再来看看人才房潜在供应：据悉目前深圳可售人才房约30个，包括福田安居景贤阁、宝安海岸悦府、南山深铁熙府等，超1.9万套，今年预计配售约15536套房。
要知道，2023年深圳新房成交约为4.28万套，如果按照去年的成交量，今年人才房的供应量相当于新房的35%。这供应量你受得了嘛。
先别说人才房会分流商品房，人才房本身就已经自成竞争市场了。
毫无疑问，扮演鲶鱼角色的人才房，已经将市场搅的一塌糊涂，而且你不得不承认的是，人才房对商品房带来的影响，后遗症很大。
一方面，楼市的螺旋式降价还将持续。
为什么这么说？目前人才房供应的区域并不在非常核心区域，但已经对刚需楼盘价格造成了不小的冲击。
那么，届时核心区域内人才房的出现，新房价格冲击还将继续。
例如福田区皇岗口岸的深业+深投控地块，预计提供960套人才房，售价在5.54万/方。而其占据的地理位置十分优越，未来对板块内的新房项目有一定冲击。
还有安居景贤阁项目，供给96套人才房，配售均价为5.72万/方。要知道，项目附近的天健天骄南苑二手挂牌价在12-14万/方等等。
未来新房低价的冲击，势必会牵连到区域内二手房价格。至于二手房还能不能维持原先的价格，真不好说。
毫无疑问，人才房短期内扮演了价格杀手。一旦这种降价意识在购房者心中形成后，想要恢复简直太难。
另一方面，新房库存还在不断增加。
回顾2023年，人才房对商品房市场量的冲击非常大。
据了解，2023年深圳新房住宅项目开盘大概131次，共计推出5.37万套房源，整体去化率仅35.75%，全年新房住宅成交31621套。
人才房项目整年发售25个，房源量共计约17972套，成交约1.45万套，整体去化率约80.68%。
可以看出，人才房在刚需市场上对商品房的分流是相当之大的。
以至于，深圳新房库存在增加。据克而瑞数据显示，深圳新房库存比去年增长了19%，去化周期拉长到了38个月。
而今年1月1日，去化周期还仅仅只是20个月。
可见，人才房价格优势+供应量双重叠加，已经在一定程度上，把商品房打趴下了。那么，有没有什么补救措施，让商品房能缓一缓呢？
好消息是人才房要退出市场了，供应量有了控制。那么，我们还不得不思考一个问题：人才房定价锚定商品房这种方式是不是需要改进呢？
目前从深圳人才房来看，从最初官方给出的定义是人才房定价是商品房六折。乍一看，价格打了六折还挺好，但这种说法太模糊了，是商品房打折后优惠价的六折还是备案价的六折？
不同的说法价格差距蛮大的。譬如2023年大火的华发新城为例，均价3万出头，最低总价约219万起。
而边上的会展雍境花园，毛坯备案价为4.79万/方，大致符合六折的计算。但其项目本身是有优惠的，会展雍境花园折后最低单价为3.98万/方，总价仅265万起。
如果这么算，华发新城相当于是该项目价格的七六折。
而现在商品房价格折后优惠都在普遍发生，所以要如何界定商品房六折其实没有固定的说法。
未来人才房价格能否摆脱商品房因素或者有全新的定价方式，是值得期待的一件事。
不过，随着市场的变化，我依稀看到了人才房和商品房破局的关键。
3月末，上海执行18年的7090政策淡出，最新6宗地块的中小套型标准，统一调整为“多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层不大于120平方米。
深圳也在同一时间废止了90·70户型政策，也就是说，未来商品房中小套型住宅供应将会大大减少，商品房进一步改善化，未来刚需和改善之间彼此互补干扰。
当下不论哪个城市，商品房同时涉足刚需和改善，导致在人才房出现时，会给购房者一定的困惑，不知道该如何选择。
那么政策淡出后，分开出来了不同的赛道：商品房大面积改善化，而人才房主攻刚需客户。
其实一部分城市已经开始行动了：譬如深圳过去一年约60多个新盘，面积已经在相应的扩大，主要以100多方户型为主等等。
很显然，品房+保障房双轨制雏形正在逐步确立。
未来房地产结构性的变化，使得人才房和商品房彼此都收益。
你看，以后一些核心地段、中心板块等区域，都将以大面积、高总价的房子为主；而一些远郊板块，则以小面积刚需为主。这样，彼此之间的结构矛盾就转移了。
即人才房会吸引相当大一部分的刚需客户，而商品房则接受改善为主的客户。两条轨道的流动性都解决了。
另外，人才房的退出机制，使得一部分人才房附加了稀缺性，虽然可能对商品房造成的伤害比较大，但总归是能制止住了。
或许，人才房与商品房之间的冲突将要结束了。
而对于我们普通人而言，人才房和商品房到底该如何看待？
我觉得没必要将人才房和商品房区分的如此明显，稍微模糊点，就只要看待一个项目是不是有一个不错的价格，是不是一个品质盘就可以了。
一些核心区域的品质人才房我觉得是可以入手的，毕竟享受着与周边商品房同样的配套、城市界面等，另外还有价格优势，那我觉得没什么问题。
至于一些远郊区域，在价格差不多的情况下，哪个品质更好就优先选择，肯定也是正确的。
面对市场如此快速的变化，商品房和人才房究竟会以怎样的局面走下去可能是未来一段时间内关注的焦点，如果实在不能明确的话，来咨询一下大碗主编吧。
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