销量分化和价格分化，是深圳楼市的主旋律。
市场再摆烂，也一定是有涨有跌，有人欢喜有人愁。
01
深圳楼市，今年的小阳春呈结构化行情，新房市场和二手房市场，整体和局部，表现迥然不同，冰火两重天。
新房市场方面，不管是成交量和价格，和去年同期比起来，都明显乏力。
整个3月份，各大楼盘的营销推广铺天盖地，公布的销售成绩也格外亮眼，但具体到真实备案，除了个别卖得还算不错，如前海时代三期，其他大部分都很拉胯。
进入4月份，新盘没有像3月份那样扎堆入市，加上的地段或品质相对一般，让本就遇冷的新房热度变得更低了。
近期听到更多的，是去年或前年入市的项目，纷纷推出工抵特价房，把老业主搞得很难受。所以，现在很多新房项目搞促销，都是暗地里通过渠道给折扣优惠。
二手房方面，最近两个月的交易热度好于去年同期，去年到了4月份，成交量就开始慢慢降下来了，但是今年的情况，到了4月中旬，市场仍保持放量状态。
从板块成交来看，东部整体不及西部，而东部也存在分化，以龙岗区为例，成交主要还是集中在坂田、布吉和龙岗中心城这几个热门片区的热门楼盘。
这段时间深圳楼市的热度，当然离不开学区房。
据不完全统计，3月份，百花和华强北那一带的学区房，共计成交了83套。
不过价格上，这两个片区目前还没有看到复苏迹象，反而最近网传百花的二手房被某中介机构套路低价卖房，引发片区业主众怒。
比较意外的是，龙华的金亨利二期，上个月成交了一套94平的房子，总价1265万，单价13.5万，较去年底成交略有小涨。
虽说金亨利二期是高赠送小区，有深高北的学区加持，但在当下市场环境，龙华刚需地段还卖出南山核心区价格，确实令人震惊。
要知道，更具有成长潜力的科技园和宝中板块，目前第一梯队楼盘的成交价也不过在13-15万/平左右。
02
楼市分化，不仅体现在刚需和改善板块，还在于豪宅板块。
就拿香蜜湖来说，在深圳是公认的老牌豪宅区。
但是不是代表香蜜湖所有的房子都有很高价值？
显然不是。
像东海花园、香珠花园这些普通住宅，上世纪九十年代建造，楼龄已经超过25年了，户型设计也有些跟不上时代。
这些老房子的价格之所以高，一方面是因为带深高级学区，另一方面是因为在香蜜湖，环境相对不错。
但就房子本身价值而言，相对就比较弱了。在过去，只要学区好，就可以溢价突破天际。而现在，受到双减政策和大学区的影响，很多老旧学区房的价值正在快速被削弱。
普通人买房，比起追求一些细枝末节的东西，更重要的其实是掌握大方向。
大方向如果错了，细节上再精致好看，结果也很难漂亮；
而大方向对了，哪怕细节上略有瑕疵，结果也不会太差。
03
什么是买房的大方向？
比如买房就是买地段，跟着城市资源集中型的区域去买房，跟着品质买房，通常不容易踩坑。
比如租售比，近期被炒作得很火的一个指标，在读者咨询中也经常被问到。
对于租售比，很多媒体的理解是：租售比低，说明房价有泡沫；租售比高，则说明房价没有泡沫。
一些人总爱说这里有泡沫，那里有泡沫，实际上泡沫并不可怕。
从投资的角度来说，没有泡沫的地方就没有投资价值，为什么它会有泡沫呢？因为它有增值预期。
深圳核心地段的房子，即便存在泡沫，时间也能很快将此填平。而一些没有优质产业支撑的地方，房价看起来好像不贵，长期来看其实泡沫更大，因为房价滞涨，持有越久损失越大。
三四线城市的房子，有些已经卖到了1万块一平米。从城市能级来看，这些小地方经济底子薄弱，没有优质产业支撑，人口净流出严重，一万块的单价，当地楼市泡沫实在是太大了。
同样地，北上广深核心区的房价为什么贵？
因为城市的经济活力强，有优质产业支撑，从而吸引来自各地的高端人才。
未来很长时间，全国大多数城市的房价一定会持续向下走，但也不影响头部城市继续向上走。就像A股下跌，但优秀的个股依然可以持续上涨，甚至翻倍。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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