看一座城市的房地产业有没有前景，关键在于人口。近期，各地统计局相继公布了 2023 年各省各市的人口变动状况。通过各地户籍人口、常住人口、出生率等数据，发现中国人口的新趋势已基本成形，概括来说有五点特征。
第一，总人口增长速度放缓，甚至下降。2023 年全国出生人口 903 万，首次跌破 1000 万大关，且出生人口逐年减少。去年疫情防控政策刚放开，大量老人离世，所以死亡人口超过出生人口，中国首次出现人口负增长现象。
第二，绝大多数省份人口呈负增长，仅不到 10 个省份人口正增长。近些年，中国东北、西北、中部几乎所有省份的人口皆处于流出状态，仅南方和东南沿海部分省份仍保持增长，这种人口流动趋势是由就业机会引发的，本质上经济发达地区自然会形成人口流入。
第三，各省会几乎是省内唯一人口正增长的城市。人口持续向省内少数大城市集中。以河南省为例，去年全省常住人口减少 57 万，全国人口流出排名首位，而整个河南所有地级市皆处于人口流出状态。唯一例外的是省会郑州，仅郑州 2023 年就增长了 18 万人口。类似情况在众多经济不发达的省份均存在。因省会资源都比较集中，是多数省份经济增长的唯一动力。
第四，全国人口流入最多的是长三角、珠三角。2023 年人口增速排名前十的城市有合肥、郑州、杭州、成都、上海、广州、西安、宁波、南京、苏州，皆为长三角、珠三角或区域中心城市。北京去年人口仅增长 1.5 万。从人口流动趋势来看，中国经济南强北弱的格局愈发显著。
第五，人口变动基本遵循二八效应，两成增长，八成减少。当下中国的二八效应似乎在众多领域都适用，像房地产市场，仅有 20%的市场相对稳健，80%的市场已是有价无市。从招行大客户公布的平均投资额度来看，20%的人口占据 80%的财富。20%的城市拉动中国 80%的 GDP。人口方面似乎也是如此。仅有 20%的城市人口增长，八成城市已经处于持续人口流出状态。
所以大家要投资一个城市可以先去查查它的人口数据。
