文 | 四季
佛山哪里居住条件最好？千灯湖说我是老二，肯定是没人敢说自己是老大的。
千灯湖牛，千灯湖YYDS，已经变成了市场的共识。
有人几番置换之下，终于买到了千灯湖一套房，据说每天走路都是飘的，毕竟买到了佛山中心的中心。
那我们这些首套置业的刚需，如果想以200万的价格，买入千灯湖，到底行不行？
如果你想用低预算拥有千灯湖的地段，享受优质的商业和教育，下面这些“神盘”记得收藏起来，毕竟这是我们最接近千灯湖的时刻了。
01
东海花园，绿化赶超40%
南海区南六路13号的东海花园，北边是中海灯湖1号，东边是灯湖水韵尚都，西边是中建灯湖领秀，有那么一点夹缝中生存的意味。
项目建成于2003年，楼龄21年，算是看着千灯湖一步步成长至今。
2024年4月17日摄
往往有20年往上楼龄的小区，外立面已经老旧不堪，墙皮脱落，尤其是在新建商品房高颜值的映衬之下，毫无还手之力。
在外立面这一点上，东海花园还有一战之力。你可以说它老，但绝对不破。
2024年4月17日摄，右边是东海花园
不过小区门口虽设有岗亭，进出方面的管理不太严格，老小区的通病之一。
2024年4月17日摄
虽然小区绿化只有30%，但是走在小区内有一种绿树成荫的感觉，个人感觉绿化率到了40%的样子。
娱乐设施虽少，却也不缺。
2024年4月17日摄
树枝、草坪修剪得很整齐，水池里面还有水，侧面也是反应出了东海花园物业对小区的维护。
况且小区物业费1.6-1.86元/平米/月，在这一点上，又是碾压同级别的。
对了，东海花园有地下车库，做到人车分流。2023年成交的32㎡车位，总价15.8万。目前贝壳上的放量只有4套，总价20万起。
2024年4月17日摄
教育上，东海花园对口灯湖小学，不过项目离南海实验小学最近。
根据2024年招生公告，符合报名条件的灯湖小学入学地段户籍生可在“南海实验小学”及“桂城外国语学校”两个志愿中二选一报名。
对口初中是桂江二中，不算双强配套，介意初中学位的，就不要考虑了。
户型的选择上，目前200万以下的选择有3套，偏大户型。
其中有一套还是当下火爆流行的「S墙设计」，释放厨房空间。
预算比较充裕的刚需，费用增加30-50万左右，选择会更多一些。
值得一提的是，小区出租率很低，只有2.7%（出租户数/总户数），实际入住率很高，人员流动性很小。
很明显，业主在这个小区里住得很舒服，不愿意搬家。
对了，虽然东海花园各方面都不错，对于刚需来说一点致命伤，距离地铁步行贼远。
淘房君踩盘时差点没有走断腿，最后还是得靠骑共享单车才能到达目的地。
如果真要住在这里，得考虑好要不要靠地铁出行，真要靠地铁出行，还得准备电驴。
02
御景苑，总价低
和东海花园一路之隔的御景苑，楼龄和东海花园一样，但是外立面千差万别。
2024年4月17日摄
小区虽设有保安亭，却形同虚设。公共绿化方面，和东海花园也没法比，就小区门前的几棵树。人车不分流，社区内随意摆放。
2024年4月17日摄
虽然小区管理较为松散，但1楼装有防盗门，还算稍稍有安全感。
2024年4月17日摄
物业费也很便宜，只有0.8-1.3元/㎡/月。
20年前建起来的房子，大多是步梯楼，御景苑也是一样，时代的烙印非常明显，以步梯楼为主。现在我们现场看到的，好几栋已经加装了电梯。
2024年4月17日摄
所以，看房之前，建议先问问是否已经加装了电梯，免得到现场看得是步梯房。
目前御景苑可售房源不多，只有13套，放出来的房源总价最高245万，是1套120㎡的大三房。
建面90平左右的，有大两房产品，做成三房的，其中一个户型偏小。
03
海景花园，丰俭由人
御景苑的隔壁，海景花园楼龄更大，物业费更便宜，0.6-1.2元/㎡/月。
房龄比御景苑大，但外立面与御景苑不相上下，加上配色问题，看着比御景苑还要新。
2024年4月17日摄
依然是人车不分流，但门卫对外来进出的车辆都有登记。
2024年4月17日摄
人车不分流，老小区通病之二。业主与机动车随时接触，安全隐患直线上升。
具体点说，老人和小孩外出散步，你都得千叮咛万嘱咐的，注意车辆，不要乱跑。
因为人车不分流而造成的意外，那可是数不胜数。
还有就是车辆随意停放，绿道上是车，人行道上是车，楼道、电梯入口还停放着车，想想就很郁闷了。
海景花园楼栋底下有车位，但可能就十来个，不多，满足不了一户一位的状况。
2024年4月17日摄
所以走在小区里面，一些宽大的空地上随处有停车的。
2024年4月17日摄
整个小区有61栋，人口多，租户也多，居住人员情况还是较为复杂。
但居住氛围倒是还可以，篮球场、娱乐设施等场地都有。
2024年4月17日摄
海景花园只有海景豪庭是电梯房，其余的都是步梯房，部分楼栋有加装电梯。
2024年4月17日摄
目前海景花园120套在售，其中最便宜的是1套73.92㎡的两房户型，设计非常不规则。
4年前，同类型的户型喊价100万，现在挂牌价只有93万。
10X面积段的两房，户型格局比较奇特。
12X-13X面积段的做三房，总价在170-230万浮动。
四房户型面积段在14X-150X，价格在248-395万。
总的来说，海景花园户型选择最多，但奇葩户型也是最多。
如果要对这三个项目进行排序：
绿化上，东海花园＞海景花园＞御景苑
户型上，东海花园＞海景花园＞御景苑
总价上，御景苑＜海景花园＜东海花园
交通上，半斤八两，没有别的出行工具走到地铁口都是够呛。
如果考虑人车分流，只能选东海花园。如果考虑教育，对口小学都一样，但如果选择南海实验小学的话，海景花园距离最近。
200万左右上车千灯湖，老小区的确是比较合适的选择，但是我们也不能一头扎入。
淘房君在这里给大家几个买入千灯湖建议：
（1）刚需买房，学铁商俱全才是对未来的一个保障。
还有，如果只是强地段，社区环境差、产品过时、物业一般，毫无生活品质可言的，pass掉。
（2）步梯楼一定不能选，没有未来。
（3）有些人买房，总存着那么点小心思，除了博涨幅，就是博拆迁。有这个想法的，赶紧醒醒。
全国第一个商品房小区，广州的东湖新村，超过30年楼龄，只有微改造，目前没有大改造。
（4）狠狠心咬咬牙加点预算，像万达华府，有215万的房源，地铁上盖，商业更多。
最后，做个小调研，超过20年楼龄的房子，你会买吗？评论区欢迎留言。