一个多月前，杭州出台了针对二手房的楼市新政，作用明显，3月份杭州市区（含临安、富阳）共成交二手房8557套，全市环比提升289%，其中西湖环比提升最大，二手成交房727套。
而从3月14日针对二手房的楼市新政到4月14日这一个月，根据杭州贝壳研究院统计，杭州十区共成交二手房9000多套。
新政出台一个多月，杭州二手房的客户量、带看量以及成交量都比去年同期有了明显增长，成交量同比上涨了35%。
数据来源：杭州贝壳研究院
那么，之江的二手房情况如何？全知道先讲结论：新政的显性影响并不是很大，更多的城郊背后是以价换量，以及之江板块自身的“金三银四”的置换潮。
“就成交来看，新政的显性影响不是很大。”一位之江板块的自身二手房从业人士告诉全知道，3月14日，针对二手房的“杭五条”新政颁布，放开了二手房交易的门槛，但三四月对之江板块来说，新政的影响比不上针对学区房的置换需求。
求是之江二小
“往年的三月四月，之江二手房市场都会活跃一波，我们也叫它之江的小阳春嘛。”全知道了解到，从板块往年的二手房交易情况来看，每年的三四月，也就是公办中小学报名前这一段时间，一直都是之江二手房的成交高峰期，特别是求是之江二小和之江一中的学区范围最吃香，“这两年成交最多的就是89方这样的刚需面积段，基本都是冲着读书来的。”
一位中介门店店长告诉全知道，这几个月的二手房买家，之江的地缘客户占到了绝对主力，“比如房子在双浦，在龙坞村里的，如果经济实力可以，家里又比较重视孩子教育的，往往会在之江置换一套学区房，满足孩子上学需求。”
为什么是89方的刚需户型最吃香？中介表示，很多买家就是之江的地缘客户，就住在之江，其他地方还有房子，买房子就是为了孩子上学，肯定优先考虑总价门槛低的。
之江一中
全知道了解到，之江的二手房市场，这段时间小户型确实比大户型更有吸引力，但是之江二小学区内的各个小区之间，差距又很大。
“像之江九里的89方，受两房户型限制，买家不少以学区需求为主，房子本身可能就不会去住。”之江一家中介门店的陈经理告诉全知道，“而像九溪诚品的89方有三房两卫，买来自住的也不少。”
之江九里
此外，之江板块热门学区目前相对宽松的年限要求，也是吸引周边地缘客户置换买房的重要原因之一。
“滨江的热门小学，上学落户要满两年，甚至6年轮一次，相较而言，之江学区的落户年限更加友好，不少滨江或纯外地的顾客，对比了整个杭州板块的学区政策，觉得之江还是不错的，特别是去年之江一中、之江实验不光只是一句名校称号，都出了很好的成绩，这是最有说服力的。
一些中介告诉全知道，之江的学区房认可度还是比较清晰的，家长们首先考虑的肯定是之江二小+之江一中的范围，也有一些追求单价总价门槛更低的家长，会选择学军之江+上泗以及文三街+上泗的学区范围的房子。
“这两年很多客户家长都在说，之江的学校越来越多，好学校也越来越多了，以后可能会像滨江那样，出现好几个之江二小这样被认可的学区范围。”一位中介表示。
之江实验中学
如果说三月的成交量关键词是学区置换，那么四月开始，之江二手房的整体表现，肯定有新政的因素在影响。
除了前面提到的，之江宽松的落户年限在新政颁布后吸引了一批有学区需求的外地客户入手，购房门槛降低后，也促进了不少本地小户型的置换需求。
云荷廷
中介经理陈女士告诉全知道，板块内大面积的二手房，很多也是地缘性小面积的顾客来置换改善的。
“像云荷廷130、140方这种中大面积的，一般都是周边小面积的业主置换，因为他们本身也是在周边的小区，在之江板块住习惯了，喜欢这里的环境和节奏，所以也不会跳开这个区域，大家大多数还是在同板块置换的。”
云荷廷小区
不过，全知道了解到，虽然三四月份是之江二手交易市场的“小阳春”，但整体是以价换量的趋势，全知道了解到，如今的二手房市场，价格还是徘徊在一个较低的位置。
而新政对于二手房的进一步放开，虽然客户量有增加，也与此同时，房源挂牌量也明显增加，卖家间的竞争也就更激烈了。整体来看，三月和四月的挂牌房源、实际成交量、购房者都有增多，但相比来说，还是挂牌房源更多。
全知道了解到，往常，小区内性价比高的房子卖出后，接下来的价格会恢复得高一些，但是今年对一些小面积库存十分充足的小区来说，它的价格可能这个月比上个月还要低。
对于二手房市场，不少之江板块的业内人士都表示，以价换量或将是今年接下去的趋势。
“大家更加理性和冷静了。”
更多持币待购的客户，在如今的市场大背景下，更偏向观望的状态，最终能否成交，还是要看卖家的价格是否达到自己的预期。
九溪诚品
“比如钱江彩虹府的小户型，我印象里有好几个月没有成交，但是价格下来在260万左右，就连续成交好几套了。99方300万左右、84方大概是260万左右的价格。”
“大家都在观望。”之江的房产从业人员小H告诉全知道。现在的客户比之前更加理性和冷静，之前的买家，差不多了，哪怕贵十万块钱也愿意。最近接触的几个客户，达不到心理价位，哪怕小孩马上要上学落户，也不会急着入手。
小H说：“上次我们接触过一个九溪诚品小户型，405万和410万元（没有成交），就差5万元钱，他也是为了之江二小的学区，最后他退而求其次选择了离学校更远也更便宜的恒大。”
云荷廷
新政之后，不着急的还是以观望为主，而之江二小、之江一中的学区范围，最近会有一波成交潮，“该买的还是会买，不急着买的都还是观望为主！”一位中介说。
✍️主笔：Dorr | 主编：小全 |律师：郑晶晶
来源：之江全知道、杭州贝壳研究院
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