Q
01.
记者提问
2023年典型样城市宅地计划供应量同比下降13%的基础上，2024年供地计划继续收缩。据统计，2024年重点28城住宅用地总供应量预计同比-15%，其中商品住宅用地总供应量预计同比-18%，大部分重点城市预计供地规模均有缩量。
2024年，包括北京上海等在内的各大城市持续缩减供地计划，过去几年间，很多城市的供地计划并未能如期完成，当下再减少供地，对接下来的市场供需发展将会产生怎样的影响？
有分析认为，宅地供应缩量是对新房需求规模减量的一次主动调整，楼市仍需要去库存，以达到新的供求平衡的需求。2024年初，住建部也提出要做好住房发展规划和年度计划编制工作，并表示，“根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。”在您看来，达到市场供需平衡的标志是什么？房价不再下跌，抑或是成交量企稳？
A
01.
同策解读
今年土地市场最大的特征之一就是缩量供应，大部分城市在2024年都减少了住宅用地的供应，主要有三个方面的原因：第一、我国住建部几年前就出台了土拍相关规则，去化周期在18-36个月的要减少供地，超过36个月的停止供地，很多城市现在去化周期明显变长，库存压力很大；第二、开发商的拿地意愿和拿地能力在下降，减少供地量能够有效避免土地流拍，影响市场预期；第三、今年核心城市都制定了“配售保障房”的计划，分流了宅地部分指标。
从房地产市场发展阶段来看，我国很多城市已经进入到存量市场阶段，二手房交易成为刚需的主要目标，新房市场是改善需求主导。并且新房市场的规模呈缩减态势，需求量的下降是减少供地的一个重要原因，很多开发商不敢拿地，也是担忧拿地之后去化不掉的压力。减少供地的话，在一定程度能够有效缓解新房的库存压力，防止土地市场过度降温，但是也造成负面的影响，比如房地产投资会大幅下降，会影响到经济的发展，土地出让金会下降，影响到地方政府的财政收入。
自2021年后，我国房地产市场已经步入到新的发展阶段，未来我国住房将会呈现“商品房与保障房”双轨制的多元化供应主体，真正实现各个群体在收入范围内可承受的“住有所居”。也就是说即使城市低收入群体也有相匹配的住房，或租或买来实现，城市的高收入群体可以实现可负担的持续改善需求。我国近十年来的调控，并非控制房价的绝对价格水平，核心目的是防止房价过快上涨，导致低收入群体负担不起，而没有房住。一旦通过保障体系把最低端收入群体住房解决后，行政性的调控手段就会真正撤出市场，通过市场化的手段来解决中高收入群体的住房问题。新的平衡标志是两套住房制度，保障体系来实现中低收入和人才的住房问题，且封闭监管，没有炒作的空间，实现的居住功能；而市场化的商品房体系，真正回归市场，不仅具有改善的居住品质属性，还有资产的保值升值的价值属性，这是不动产与生俱来的属性，可以自由交易，定价由市场来决定，最近上海成交了一套3.1亿的老洋房就是这样的资产。
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