断供10年的福田梅林片区终于有新盘要入市了！
上梅林地铁旁边的京基宸悦府已开放样板房和展厅，预计4月22日取证，5月1日开盘！
首次推出157套房源，住宅户型为110-143㎡3-4房，传闻最低价可能会降到6万/㎡上下。
10年前梅林上一个新盘绿景虹湾的开盘单价大概在4.7万/㎡左右，如果后面京基宸悦府再打打折，单价恐怕差不多就回到10年前了。
梅林片区当下多以老旧小区和城中村为主要居住建筑，因此京基宸悦府这个项目在梅林这个地段属于非常稀缺的新房。
大家要知道，现在虽然深圳的新房供应在增加，但是分布其实并不均匀。
有些地段的商品房扎堆，新房就好几个项目，加上安居房和人才房就更多了；
但也有些地段商品房很少，新房更少。
因此这些地段的新房和二手房项目都比较稀缺，
在深圳，除了京基宸悦府之外，还有不少在同片区价值稀缺的新房和二手房项目，这些项目往往同片区值得优先考虑的小区。
我们团队最近整理了深圳各个片区价值稀缺的新房以及二手房小区。
具体的小区有哪些？我们准备在本周闭门直播课上给大家详细分享。
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详细介绍一下项目：
京基宸悦府，位于福田区梅林街道上梅街与祠堂西街交汇处东南侧，原上梅林村城市更新单元二期
2022年确认实施主体，目前正在进行施工，已出地面七八层
项目占地1.98万㎡，总建面约22.9万㎡，容积率8.63，涵盖住宅与商务公寓、沿街商业及幼儿园等
其中，住宅约10万㎡，商业9000㎡，商务公寓5.2万㎡，规划一所2000平米6班制幼儿园
住宅由4栋48层建筑组成，分别是1栋、2栋1/2单元和3栋，3梯5/6户，4栋是商务公寓45F（1470户），5栋是幼儿园
住宅总户数为1011户，其中回迁住宅户数为609户。
住宅总户数为1011户，可售住宅总套数为402套，其它为回迁房。
住宅户型为建面约85-143平2-4房，套内面积小于90平米的户数为378户，占比约94%，首推157套110-143㎡住宅。
交通：
离福田中心区域近，所以交通还是非常方面。
距离地铁4号线上梅林站/9号线梅村站约400米，周边还有在建的22号线，地铁出行便利。2站到少年宫，3站到市民中心。
项目南侧临近北环大道，自驾出行可快速到达福田中心区及南山、罗湖、龙华等区域。
商业：
项目自带社区底商，距离卓悦汇购物中心约400米，于2016年开业，是片区主要的大型购物中心，带来了更多的人流量。
周边还有新世界百货等大型商场，商业配套丰富。
地铁3站内商圈汇聚，前往卓悦中心、深业上城、中航城君尚等超百万网红商业购物消费。
教育：
教育资源方面，周边学校众多，但教学质量一般。
项目自带幼儿园，周边还有梅丽小学、深大附中创新中学等。
周边房价：
梅林片区发展比较早，现在基本开发完毕，很少新增宅地供应。
后续想要供应新盘只能靠城市更新，开发周期长，难度比较大。
目前京基宸悦府是片区内少有的新盘住宅，没有可以参考的一手房情况。
二手房方面，周边都是老旧的小区，楼龄大多超20年。
近期二手房成交量较多的是大型公务员社区梅林一村，近三个月成交价在6-8万左右；
新世界四季山水近半年成交价在7-9万之间；
华府馨居小户型最新成交在8.5万左右；
凯丰花园成交价7.5万左右
当然，这些成交价格都只是暂时的成交价，这几周市场成交量大，成交价格变化很快。
大家如果想要及时了解市场最新的价格动态，一定要拿到自己的信息渠道，有了信息渠道，才能避免被不对称的市场信息割韭菜。
为了帮助大家提供一个市场信息的渠道，我们最近整理了深圳各个区域各个小区最新的市场成交价。
具体详细的价格，我们会在本周的闭门直播课上给大家详细讲解。
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户型与产品：
项目优劣势：
优点：
1、地段优越，位于福田上梅林，临近莲花山和福田CBD
2、交通便利，地铁口物业，临近四号线上梅林站
3、配套完善，周边居住氛围浓厚，各项生活配套一应俱全
缺点：
1、使用率一般，110㎡只能做三房且尺度一般
2、项目附近全部是老小区，环境一般，短期内片区面貌不会有什么变化
3、回迁房约占6成且为85平两房产品，后期对整个社区的品质和二手房的价格会有影响
4、停车位按住宅计算能达到1:1.2，但加上商务公寓1470户，后期停车会紧张
整体来说，我觉得这个项目能不能买主要看定价，如果是单价6万上下，600-700万的总价区间，可以考虑，但是也要对比一下其他地段的新房；
更高的总价预算，就不建议买这个项目了。
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