每年2-4月都是学区房的旺季，今年却不一样。
一线城市带头，学区房的价格出现了雪崩。
学区房，彻底变天了？
先说说北京，曾经作为海淀区的“金字招牌”，万柳地区的房价一直居高不下，是北京最牛的学区了。
尤其是那个“蜂鸟家园”，占坑房，一套44平的小房子，最高峰的时候，竟然能卖到近千万！
去年11月份的时候，这个户型的房子直接跌到了600多万，比高位少了300万，很多家长的心态都崩了。
最近，又来一磅重击，价格直接跌破600万。
这个户型的房子就没有跌破600万，还有人说“600万”是蜂鸟的价格下限，也是中关村三小的最低门槛。
前几天，蜂鸟家园成交了一套43.84平的西向开间，以568万成交了。
从1000万+到如今的568万，几乎是腰斩。
同样的事情也发生在上海。
最近，高兴花园这个学区房暴跌的话题也是频繁出现在社交平台。因为拥有闵实验作为一梯队公办小学。曾经，高兴花园关注度贼高、成交也很活跃。
2021年高兴花园成交价最高点10-9万/㎡，47㎡，均价9.3万/㎡。
而现在，2024年高兴花园挂牌价均价4.9万/㎡，实际下跌约205万。
不过北京和上海的学区房加起来，也没有深圳惨烈。
曾经深圳福田有两个学区房扎堆的地方，一个是八卦岭，一个是百花片区。
2019年八卦岭凭借着荔园东小学的落址，房价年涨幅达到80%，高峰时期，一套30平的一房，总价高达435万。
可是今年，八卦岭同样30平的一房，成交总价已经暴跌至135万，跌幅高达68.97%，直接膝盖斩。
百花片区的南天二花园，因为拥有深实验双学位，曾被称为深圳学区房中的“爱马仕”。
2021年时，一套82平的两房，最高成交价去到1875万，可最近同户型的成交价却已经跌至948万，跌幅约50%。
相比之下，广州的学区房算是比较温和的了，但一样跌了不少。
就说名校扎堆的越秀区，对口文德路小学的东方文德广场，还有对口东风东路小学的锦城花园，跌幅都在3成左右。
曾经一线城市的顶级学区房，如今却一而再，再而三的迎来价格雪崩。
可见学区房市场的底层逻辑正在生变。
一般来说，每年的3、4月份是学区房的交易高峰期，但因为要赶在5、6月的入学报名，所以家长不得不提前准备。
但今年各地都听到各地学区房割肉成交的案例。
虽然，像深圳一些学区房成交量有所回升，但是都是以价换量，一些价格比年前还低。
肉眼可见，学区房正在跌下神坛。
学区房为什么会在这一轮周期中跌这么猛？
一来，涨太猛了。
2020年～2021年，那一波学区房涨太猛了， 如今也只是正常的回调。20年和21年那会儿，各地的学区房都涨了30%～50%。
市场上也出现了众多高价盘，颠覆大家的认知。
就说深圳，一个老破小就因为背后拥有高端的学区资源，单价居然媲美深圳豪宅盘的价格。
涨太猛，必然要回调了。
叠加这几年大家恐婚恐孕的情绪，学区房的价值在进一步缩水。
数据显示，现在幼升小人数下降。
很多城市，都在去年达到了幼升小的入学高峰期之后，后面就开始下降。
2023年的时候，北京幼升小比2022年增加了7000人，达到历史最高峰。16年～2017年出生人口达到了近年来的顶峰。随后出生人口急剧下降。
所以2023年将是北京的幼升小最高峰，之后就会出现断崖式下跌，学区房也将迎来巨变。
当然一等学区还不用担心招生问题，差点的学校估计都会招不满人了，学区房的价格也不可能再反弹到历史高峰去。
同样的，上海、深圳也是如此，出生率在达到峰值后，就开始下降了。
小学生数量的锐减，影响到的是学区房最根本的需求，这也是为什么如今学区房的价格连底线都要守不住的原因。
难道说，学区房会就此销声匿迹，毫无价值了吗？
当然不是，毕竟优质的教育资源不论什么时候都是稀缺的，所以学区房的价值也会一直存在。
只不过如今，学区房的玩法已经变了。
一方面，很多顶级名校的招生方式，已经跳出学区这个概念了。
之前我在某乎上看到一位刚刚拿到加拿大工签的女生提问：
坐标北京海淀，雅思刚过6，单词量1万2左右，去加拿大工作会有语言障碍吗？
然后就见一位北京大哥回答道：
雅思6分，词汇量1.2万，这个水平在海淀是肯定不够用的，但是在加拿大绝对够用了。
以前很多家长觉得上一个对口直升的顶尖小学，就一定能稳稳的上顶级初中。
可现在就拿北京、上海的顶级初中来说，人家已经不止看学区，更看重简历、AS考试成绩等硬实力。
所以要想上顶级牛校，打铁还需自身硬，而且需要特别硬。
另一方面，当下随着学历的贬值，很多家长也在思考，投入如此巨大的成本求学，和把这笔钱留给孩子，到底哪个更划算？
如今的学区房，金融投资属性已经被削弱到了一个极低的程度，转而更像是一种消费品。
而这个过程则意味着，买学区房的家庭，已经不是以前那波砸锅卖铁鸡娃的家长了，而是真正有实力，不差钱的家庭。
这些家庭在选择学区房时，有着更严格的要求。
首先在地段上，一定是教育资源最顶级的板块。
这个顶级不是指学校的上限有多高，而是下限有多高。
就比如北京的东西城，几乎全区都是名校，这种情况下，哪怕多校划片，也不会影响到孩子升学。
其次就是追求品质感，对标每个区域的顶级改善楼盘。
可以预料，未来学区房市场面临的是大范围的洗牌，最后依旧能站在价值鄙视链顶端的，只有地段、品质、学区兼备的顶级学区房。
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