进入4月份之后，深圳楼市的预期，发生了一些变化。
01
在刚结束的3月份，那时候年后回来，市场有松绑政策热度，叠加金融端放水，孩子要读书，家长们把购买学区房的计划快速提上日程，同时外地客也在布局深圳，整体预期相对来说还不错。
从成交量看，最近这段时间，深圳楼市确实在蹭蹭蹭往上涨，但都知道这基本是通过业主降价卖房换来的。
根据乐有家数据显示，目前深圳二手房成交均价6.4万/平。从2021年到现在，深圳二手房挂牌均价从9字头降至6字头，业主报价已经连续25个月呈下滑态势。
今年3月份的深圳二手房成交数据里，有81.4%的房源成交价低于指导价。其中，低于指导价10-20%的占比超过三成。
看到有个最新报道：
某深圳业主2018年买的一套新房，85平方米，总价420万，当时均价4.9万/平。
去年下半年，他开始把房子挂出去卖，报价一路从最初的530万调到了现在的400万，但是目前这个价格，依然很难成交，因为隔壁的邻居挂360万都还没卖掉。
对很多业主来说，现在卖房的过程非常痛苦，那感觉就像是被自己视为掌上明珠的闺女一直嫁不出去，好不容易有人看上了，对方提出的条件却很离谱，一口老血憋在心里。
在此背景下，卖房的业主，结局无非两种：
要么干脆不卖，要么接受降价。
二手房市场以价换量，对于业主而言，或许是个心如刀割的操作，但对买家而言，却是个淘笋的机会。
就像前几天，南山科技园板块的华润城润府二期，成交了两套150平笋盘，总价在1800-1850万之间，相比高峰期的3288万，跌幅超4成。报价放出来后很快就成交了。
02
新房市场方面，这两天，深圳公布了今年二季度计划入市的商品房清单。
住宅共有20个，房源共计推出7845套，相比一季度的11318套，供应量少了近3500套。
其中，新房供应最多的区域仍是龙岗，共有4个项目、2091套房源。其次是光明3个项目，共1621套房源即将入市。龙华在二季度有2个新盘计划入市，住宅房源共计推出992套，一个盘在观澜，一个盘在龙华中心区。
龙岗、龙华和光明，这几个区域的新房库存量本就处于高位，目前来看，接下来的竞争依然还会非常激烈。
从新盘含金量来看，今年二季度，除了宝中片区的中铁阅臻府和鸿荣源胤璇有些热点，其他基本都没有啥好说的，主要都是刚需盘，总体中规中矩，基本谈不上什么性价比。
这意味着，接下来深圳楼市的热度，还是得靠二手房市场撑起。
03
我这两天看到一个观点，既扎心，又现实：
一个城市的发展，就如同一个生机勃勃的鱼塘，里面有各种不同层次的鱼混养，上层鱼吃浮游生物，中层鱼吃水藻，下层鱼吃中上层鱼的粪便，各层鱼因各得其所而相安无事，这种结构就能很好的保持水体的净化作业，鱼塘就能够产生自洁能力，从而达到某种平衡。一个充满活力、烟火气满满的城市，就应该像这样的鱼塘。
房子也分三六九等，好的好，差的差，一些看不见希望的板块，像靠近惠州和东莞那些边边角角的地方，要产业没产业，要资源没资源，碰都不要碰。
未来没有接盘侠，或者说接盘侠在减少，结果就是割肉都没人要。
前几天我还看到一个读者留言：是不是不贷款，在深圳就买不到有核心竞争力的房子？
这么说吧，不贷款就意味着买同样的房子，准备的钱要多两三倍，对于绝大部分人来说要难很多倍。
我们平时说，少数人掌握大多数的财富，实际上，负债更集中于少数人的手上，包括其控制的企业，有钱人的杠杆率都是高于穷人。
有钱人之所以有钱，因为他们很擅长用负债去吸收穷人有限的资产来让钱生钱。
对于深圳楼市，好房子哪怕贷款也值得拥有，差房子就算全款也要尽快出手。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。