这是一个 存量分化的时代。
近期，我们做了一个统计分析，发现当下的天津楼市， 新老项目存量分化明显。老项目库存量巨大，去化周期大幅高于全市均 值。
“老中青”三代项目去化周期呈相反趋势。
2020年之前的的老项目库存面积794万方，去化周期25个月，取证去化周期大幅偏离全市平均去化周期18个月。
2021-2022年的项目库存面积287万方，去化周期16个月。
2023年之后的项目库存面积130万方，去化周期12个月。
其实，自房地产行业被动“去库存”以来，天津商品住宅待售面积持续下行。
01
去库存效果显著
克而瑞数据显示，截至2024年3月31日，天津商品住宅取证库存建筑面积约1211万㎡，整体约11.3万套，去化周期约18个月。
较上个月，库存套数减少约14万㎡，这已经是2024年以来，取证存量连续3个月下降。
从存量变化趋势上看，其实天津整体的存量是在下降的，主要原因是今年一季度以来市场新增供应处于低位水平。
但更值得我们关注的是库存去化周期，这一数据从2023年三季度，整体呈现攀升态势，并在今年一季度达到近一年峰值。
去化周期变长，意味着着近期市场销量正在减缓。
按近6个月的月均去化速度算，当前存量规模下的去化周期均已达到18个月。
我们对库存情况进行了整体分析，将从库存区域市场存量、各区域及板块市场健康度几个维度给大家盘下天津的库存情况。
02
可去化库存更少
根据克而瑞数据系统，天津商品住宅的取证库存面积在1211万㎡的水平。
将其 按照不同的去化周期进行分类，发现市场上可以实现快速有效转化的项目大致占比65%，也就是我们说的当下市场上的主销项目，这一部分项目的库存面积占全部库存面积的42% 。
进一步将其分成三大类，分别是安全的周转库存、去化难度较大的过剩库存和“无流速”的僵尸库存。
其实，一般僵尸库存在市场研究里不做计算，主要由于一些历史遗留问题导致项目月度成交套数少、去化周期长所致；过剩库存占比较少，可以看出，在津项目难流转、难去化的项目数量少，多数属于周转中的安全库存。
过剩库存和周转库存均属于房企投资需要考虑的库存面积，这两类加一起约708万方。
再拆分到四大区域。
市区不单单是因为整体 库存低去化周期短，而且其高速流转的项目在四大区域中比例最高，这也是企业高度意愿在市区投资的原因。
从库存量上来看，滨海和环城的投资机会较为相近 ，但滨海相对于环城更优。
远郊过剩库存最多，周转库存属于四大片区中最低的一档，去化太艰难，这也是远郊近两年土地市场增量不明显的重要原因。
03
哪些片区存量高？
天津16个行政区中，单从量上而言，库存面积前三的区域为武清、津南、静海。
分片区来看，远郊的武清存量较多；环城的津南存量高企；滨海新区则集中在生态城。
反观市区则整体尚可，六个区中以河西为首，存量较高，不过这也与河西近几年的热度有关，土地出让和新房市场两手抓，是市六区中的热门选手。
再从去化周期的健康程度来看，区域间分化显著。
目前去化周期最长的区域多数集中在远郊，蓟州、静海，按照近6月月均去化速度，去化时间分别为26/23个月。
市内六区方面，去化周期基本都在1年左右。包括滨海的一些热点区域，去化周期也都比较健康。
04
细分板块的市场机会
除去极低成交的及城市外围边缘板块不统计，存量去化周期比较健康的板块主要有三类：
首先是所见即所得的优质板块——前期配套已相对成熟，如河西新梅江、南开学府、河东大直沽等板块，这类板块库存去化速度较快，基本在1年以内。
其次是潜力型板块——处于建设高峰阶段，同时拥有核心规划加持，这其中以海河柳林为代表，这类板块成长空间较大。
最后是城市更新板块——地理位置突出，处于城市更新阶段，典型代表如天拖、向阳路、顺驰桥、西站等，这类板块启动城市更新建设不久，市场供应少，当前存量健康。
（以下所有排名不分先后）
再来横向对比一下全市四大区域各个板块库存情况，市内六区去化周期多数集中在2年以内。
单从存量及去化周期角度考量，市区中较为优质的板块有，河西陈塘庄、河东大直沽、南开学府等。
环城四区由于在售项目太多，市场竞争一向很激烈，去化周期也相对较长，平均值在28个月左右。
区域内存量及去化周期适中的板块如宜兴埠、海教园、张贵庄、中北镇等。
相较于其他三个片区，远郊的去库存压力更大，流动性承压。受个别高库存板块影响，去化周期较长，平均在38个月左右。
滨海新区，新房流量不错，去化周期可观，平均值在20个月左右。
生态城、空港、开发区、大港机遇多，塘沽挑战多，滨海高新区机会和挑战并存。
区域内表现较好的板块如，大港、 空港、中心商务区、 生态城滨旅北、生态城中部片区等。
天津楼市正在进行着降库存的过程，部分板块库存已经见底，这是一个市场机遇与挑战并存的时代。
同时， 在这个刚需和改善都看颜值的时代，新产品是推热楼市的核心因素之一。
随着建筑新规的应用，我们也可以看到，近期新公示规划的项目，多数都搭上了这趟快车，纷纷应用如架空层、下沉庭院等设计要素来增加产品亮点。
相信这也是近几年市场的一个风向标，毕竟，无论是哪个领域，产品更新换代的频率都是相当快的，不跟上潮流，哪能行？
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