01
房企为什么还是融不到钱？
据央行数据显示，2023年末，2000亿元保交楼贷款支持计划仅使用了56亿元（其中，2022年12月末余额为0、2023年3月末为5亿元、6月末为5亿元、9月末为56亿元、12月末为56亿元）；800亿元房企纾困专项再贷款和1000亿元租赁住房贷款支持计划的余额使用进度均为0。
再来看最近3个月的数据。据CRIC数据显示，2024年3月65家典型房企的融资总量为397.31亿元，环比虽有69.9%的增幅，但同比来看，依然减少了46.7%，融资总额处于近年历史低位。
而且，从今年累计数据来看，65家典型房企的累计融资总量为1045.72亿元，同比减少40.6%。从更具体的融资房企来看，除了保利发展、华润置地、首开股份等国企央企，其他房企依然融不到钱。
是政策不到位吗？
但从今年1月开始，《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》就已经明确要合理支持房企的融资需求；到2月，“房地产项目白名单”正式落地，近3000个项目进入各地的“白名单”管理；央行还叠加了“房企经营性物业贷款”可用于偿还存量贷款和地产债”的政策buff；3月底，国常会再次指出要进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效。
政策支持利好不断，市场却难以推进。
背后的主要是因为，一方面，在当前“你图他利息、他图你本金”的魔幻现实下，房企危机仍未解除，而且依靠自身之力已经无力解除（），连行业标杆之一的万科都岌岌可危，更别论其他房企，而贷款发放的风险是需要银行承担的，所以银行仍比较谨慎，资金发放的标准较为严格，“总对总”的融资模式基本不再可行。
另一方面，从“白名单”项目融资角度，在资产减值的大背景下，房地产项目剩余的残值高于成本的项目较少，部分“资不抵债”的项目也拿不出充足抵押物来申请借款，而有的项目钱够复工但不够完工，问题依然没法解决。
整体来看，在房地产市场信心不足、销售依旧疲软、融资落地仍杯水车薪的当下，仅在融资端上的改善只是将当前的风险延长。要想真正维稳房地产，还需从供给端、需求端以及资金端协同发力，或才能真正解决当前行业所面临的问题。
02
杭州：救市千万条，拆迁最有效？
4月9日，杭州发布了《关于中心城区2024年土地征收成片开发方案》的征求意见稿。根据公示，2024年杭州中心城区成片土地开发含35个片区，主要范围在上城、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭、钱塘中心城区，总规模577.81公顷，计划征收集体土地246.33公顷。
从整体规模来看，今年杭州中心城区土地征收的开发片区数量、土地面积双双创近3年新高，仅次于2021年。
而根据意见稿计划，涉及中心城区成片开发范围预计将在2024年、2025年完成相关土地征收工作，2024年度拟征收240.84公顷，2025年度拟征收4.92公顷。相当于2024年要完成98%的征收工作。
从 “禁止大拆大建”，到加快推进“三大工程”建设，房地产市场风向已经发生极大转变。显然，在政策助力与市场需求下，杭州即将进入拆迁大年。
此外，杭州在3月18日出台的救市“杭五条”中提及——要继续加大推进城市有机更新力度，优化房屋征迁补偿安置方式，满足多样化安置需求。
结合最近浙江下辖的嘉兴、义乌均已推出的房票安置政策，或许杭州下一步也会发布房票安置的政策。
此前我们曾写过，城中村改造/城市更新能给房地产市场带来极大的信心（如上海2023年7月城中村改造政策发布后，二手房成交量单周环比涨幅达24%，是整个2023年反馈最好的成交涨幅，而且此后市场热度持续了四周。）
显然，虽然城市更新、拆迁不是专门针对楼市，但拆迁会释放新的购买力，尤其是主城区的大范围拆迁，所产生的需求自然延伸到新房市场，从而拉动整个市场的热度。
在杭州今年市中心大范围土地征收的目标下，如果叠加房票安置，或许会产生“主城拆迁、全城买遍”的效果。
03
中国城市拆迁大规模重启
杭州大规模拆迁引发大家热烈讨论，产生如下观点：
观点一：当下房子已经过剩，而且房价太高，拆迁已经没有什么大用，房价上涨的两个前提——资金和新增人口也不复存在，房地产下行趋势已经很难扭转；
观点二：拆迁才是最有效的办法，只有把钱'发到'人民手中，有钱了不用刺激都会消费！；
观点三：拆迁已经救不了房地产。
总之关于房地产、关于拆迁，众说纷纭，而且各有理由。不过，无论市场上大家讨论多么激烈，高层的行动却实实在在地在推进各大城市的拆迁，而且是大规模的拆迁。
比如，最近上海、杭州、南京等重点城市就都公布了2024年的拆迁计划或征地计划，其实就是在大规模重启拆迁。
·上海：最近各区相继公布了2024征地和拆迁补偿支出预算，16区总支出预算达1148.04亿元。其中浦 东新区305.71亿元，排名第一；徐汇区则以233亿元紧随其后；虹口区以111.20亿位立第三。
根据计划，2024年上海将完成12万㎡的零星旧改、31万㎡不成套旧住房改造，并启动10个“城中村”改造项目。2025年之前，上海的目标则是全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造。
·杭州：2024年中心城区土地征收成片开发方案已经发布，整体面积共计 577.81公顷，包含35个片区，涵盖了九堡、大江东、下沙、宁围、半山、三墩北、云城等多个楼市热门板块。分城区来看，钱塘区以165.983公顷的土地征收规模位列第一，占比29%，西湖区以162.3511公顷排名第二，占比28%，第三名的拱墅区征地规模108.4073公顷，占比19%。
此外，今年杭州还有很多因为地铁建设而推进的拆迁工作。
·南京：栖霞区、江宁区、雨花台区、秦淮区、浦口区等多区相继发布拆迁公告，其中栖霞区土地征收成片开发范围土地面积超412 公顷；江宁更是一口气发布了45条拆迁征地公告，征收总面积超85 万方。同时南京还推出了房票安置政策，给拆迁户提供了更多选择。
除了我们提及的几个核心城市，肯定还有更多城市的拆迁计划正在路上。毕竟以前是“想要拆迁政策不允许”，而现在已经变成了“国家‘发钱’喊你拆”，城中村改造项目配套贷款、PSL等金融工具都可以使用。可以说，本来要拆但没钱的现在可以拆了；本来想拆但没政策的，现在也可以拆了；而且本来还没有规划的城市界面更新现在也可以开动了！
整体而言，在房地产市场持续疲软的当下，上海、杭州、南京以及更多城市，尤其是这些城市核心区域的大范围拆迁重启、加强对中心城区等优质地段的提质改造，在房地产市场低迷的当下，是极大的刺激和利好。
一方面，空转的资金可以投出去了，毕竟截止3月末，M2突破300万亿，总量非常大，但当前M2-M1剪刀差处于高位，表明货币还继续沉淀在银行体系，流通速度亟待提升。
另一方面，城中村改造不仅能直接给拆迁户带来大量可支配资金，还增加了投资、增加了就业，曲线地拉动了经济增长，这可是我们当下最为迫切的。
04
国资入场去库存买商品房做保租房，可行吗？
关于“拆迁”能不能救房地产，这两天几十万人在我们公众号里激烈地讨论。（具体内容可跳转“”查看）
在当前销售低迷、贷款难批、库存高企的房地产市场，除了拆迁，不少人也提到是不是可以“国资下场购买已建/在建的商品房，然后再转为保租房”？
这样既完成了各地的保障房任务，又实现了去库存，稳定了房地产，而且还为地方老百姓提供了更多的租房选择，一举三得！
前段时间重庆地方国企重庆嘉寓房屋租赁公司、重庆建渝住房租赁基金就共收购7个项目，合计4207套房源。这些项目有集中在轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院（医院）区等“一点四区”人口聚集区，主要以70平方米以下小户型为主，预计今年下半年开始陆续投入运营，投入市场后将有效满足广大新市民青年人多层次住房租赁需求。
重庆已经打了个样，那其他城市是不是可以照着抄作业了呢？
其实不然。
根据“TongJi新知”的研究，重庆地方国企购买4207套商品房的玩法，一般城市恐难以复制，关键原因在于租售比太高。
根据重庆的情况来看，市区新房1-5万/㎡不等，二手房均价1.2万/㎡；4207套房，每套70平左右，就算按二手房均价来算至少也要35亿。而这35亿按一年期3.25%的利率计算，每年的资金成本是1.15亿。
然而按照70平两室一厅1500元/月的市场租金来算，4207套房一年报收7573万元，连利息都无法覆盖。
不过，重庆的特殊性在于作为全国首批保租房试点城市之一，不仅有1000亿的租赁住房贷款资金支持，还有贷款利率支持。（消息延展：全国首批8个购买商品房用作长租房试点城市分别是：天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南）
双重Buff叠加下，重庆才开出了这条先河。不过，从账面来看如果只考虑租，其实30年也没法回本。所以重庆这套国企下场买房的玩法，不是什么地方都能玩得转。
但如果一定要这么操作，也不是不可以，需要做好全盘规划和长期打算。
1、寻找租售比在1:300~1:200的区域去实施。
制约地方购买商品房改保租房的最大障碍是租售比，一般在房产运行状态良好的地区，租售比大约在1:300~1:200之间，如果所在城市或者片区租售比在20年以内就可行，回购再租起码可以覆盖利息。
2、如果所在城市近几年依然保持人口正流入，且房价已经开始“松动”，那么可以尝试先租后售，以租抵售。
通过先租后售、以租抵售，新市民、收购方、金融机构共同跨越了房地产市场的非理性价格回调，行业调整周期结束之后可以共同分享跨越周期后的收益，实现"三方受益、三方共赢"。
3、将闲置厂房、办公楼变更成保障性住宅用房，还可以考虑将其打造成青年社区，把流动人口留下来。
整体而言，房地产作为我们经济发展的重要支柱，当前由于行业下行带来的影响大家都已经深有体会。关于如何救房地产，你有什么其他意见呢？评论区见。
——本文部分内容转自公众号TongJi新知
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