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网上都笑新希望，但现实都想住进新希望，对业主而言，下行时期，保卫房价，就是保卫自己的资产，合情合理，还要注意方法。
这不仅是新希望面临的问题，也是西安众多次新房小区，在面对海量供应，新区兑现，房价不涨时的必备技能。
过去五年，太多人享受了西安的房价上涨红利，扎堆买房，跟风摇号，交房挂牌，就等上涨，这种惯性思维下，一旦面临市场下行，房价不涨时，很多人也蒙了。
新房不会选了，直接不选，二手房不会卖了， 降价就行，在保卫房价这件大事上，西安人确实后知后觉了。
保卫房价
作为网友口中的炒房第一城，保卫房价不跌，杭州算得上鼻祖，相比西安小区和小区互相攻击，争抢学区不同，杭州业主流行，打铁还需自身硬。
大家新闻里最熟悉的分别有业主重筹2000万升级铝板外立面，集资为小区修地铁，鸡娃让普通学校变名校……
更大的南方范围，这种保卫房价的举动还有很多，比如重筹换系统窗、自筹升级地下车库，自费修改小区门头、更换物业，甚至包括广州很出名的，指导小区二手房挂牌价。
业主的专业度和积极性让人佩服，房价上行期，大家都吃地段，吃差价，下行期，这也是保卫房价的有效行动。
不知道，南方业主的现成经验，能给西安多少启发，想要保卫小区房价，仅靠嘴炮，群里互掐，没什么作用。
204年，西安无疑也进入了房价下行期，虽然新闻里新房涨幅又是第一，但新房销量分化，摇号的很少，多是平销。
（数据来源：美城机构）
新房部分，备案价还算稳定，但迫于狼多肉少的现实环境，开盘折扣，变相怎送，绑定车位降价并不少见，现实版降价卖房。
今年流行背刺一说，过往是A卖完了，B出价格背刺，后来是A没卖完，B已经背刺，现在是A刚刚挖坑，B开始背刺。
一边是住宅轮番供应，遍地新房，一边是买家预期不够，持续观望，作为开发商而言，虽然在拿地，在开发，但高周转，争销量，守着高价岿然不动的，很少了。
二手房更不用多说，大家都懂，以价换量，看似成交量还可以，成交均价明显下降。
卖房诀窍无他，要么总价低，便宜，小区大，要么有学区优势，最典型的绿城全运村，绿城桂语兰庭背后都有学区强项。
从二手房的表现，也能明白业主为什么拼命要抓住名校学区不放，上行是溢价，下行是托底，无他，按照这个现状，名校+还得继续搞，力度还要更大……
当下的西安买房需求，更多还是基于价格不高，千万人口优势，学区需求，很少投资属性，多是自住换房。
房子还得买，前提是你接受房价不涨的大背景，既然不涨，那就止跌，从开发商，到一手，二手业主，这都是必答题。
互相内卷
对于开发商而言，由于在信息链的更头部，话语权也要更多，行情不好，都清楚，但还是有机会，三道红线，房企暴雷后，现在还在开发的，都是各有本事。
楼市就是一桌麻将，出老千的下场了，守规矩的重新来，牌局不能散。
面对房价不涨，蓝光，中南，正荣，世茂，融创，恒大等，这些属于被动退场，忙于保交付，基本与新房开发无缘。
要么就是本土开发商，过往的天朗，荣华，海荣，中登等，已转型他处，少有住宅开发，不拿地不开发，也算被动止损。
剩下的无非两类，国企和央企，前者被动入场接盘，托底楼市，后者利用规模，资金优势，开始新一轮的高周转，拿地好，房子好，价格高，虽然各自竞争，但大家都有饭吃。
只是面对庞大供应量，低迷购买力，也在相互内卷，要么价格背刺，要么死磕学区，都上贝壳。
这其中最有效的办法，要么是地段有限，即奥体，仁村学区区域，要么是产品出名，云河颂、星河湾、金茂府等，要么是舍得降价，折扣多多。
什么交资料一个点优惠，存意向金三个点优惠，首开五个点优惠，买车位直接降价等等，人家这是团购，老业主也无法直接找事，还促进了新房销量。
更直接的，对抗互掐，除了置业顾问互相挖黑料外，这边开盘选房，那边大声让你再等等，然后价格背刺，这样的事儿都是常规操作。
开发商的做法对自己项目负责，会有利于销量，但对业主而言，也说明了大家都在着急去库存，同时房子过剩，客户不够，那我还要不要买房，总归是恶性竞争。
说白了，即便是开发商，一个有资源，有资金，有组织的群体，在面对整体楼市下行，想要继续玩，要么拼地段，学区。
要么卷价格，会所，外立面，景观，户型，是营销的花活儿，是脸上的粉，买不买这个房子，底子依旧是地段+价格。
各行各业，便宜才是硬道理，凑得够首付，还不起月供，多数人是真的穷！
直接降价
而对普通人而言，没有组织能力，没有信息差，没有对抗实力，在面对房价不涨，且二手房存量大的现状，降价往往是想得到的唯一出路。
库存量上，以贝壳为例（大约六成），对外挂牌二手房是129271套，15年房龄内的普通住宅是63910套，再刨除不带电梯的，实际的存量并不算多。
成交量上，也很稳定，去年12个月内，西安二手房共网签98723套，放在全国，这个成绩也是不差的。
但大家都过分关注了总量，忽视了成交细节，就如同新房一样，只看到全运村，学仕里热门卖得好，但冷门的才是大多数。
（来源：镐京楼观）
在贝壳3月西安二手房的成交榜单中，除了御锦城，紫薇田园都市，浐灞半岛等千亩大盘，基数大成交稳定外，剩余的都绑着学区。
全运村对应铁一中陆港，台北湾对应经开一校南校区，万科城对应陕师大万科城小学，桂语兰庭对应经开一小、一中。
剩下的翡翠龙庭、金色悦城、华洲城，领先时代等，核心还是因为业主肯降价，卖的便宜，对于这些业主而言，买的早，现在怎么卖，都不亏，只要端正心态，稳赚不赔。
而对于这几年次新房刚交付，或错付新区，或资金吃紧，或投资买错的，直接降价是很难的，不仅个人无法接受，市场也并不认可。
他们需要面对的是“保卫房价”，不能大涨，但一定要涨，总之不能跌。
对于贷款买房的多数普通人，房价不涨本身就是赔钱，持有五年，外加利息成本，交房一平涨3000卖掉，也仅仅是平进平出。
这边是着急卖房的房东，未满二先挂牌，那边是犹豫的房客，既有增值税，还有中介费，房东房价还不降，干脆去看新房，户型更好，还给优惠，这样新房供应背刺二手房东的案例，在西安并不少。
于是才有了业主保房价倡议书、跪求学区划分、围攻低价卖房业主等故事，从自身出发点没错，保卫资产，但方法简单粗暴了些。
倡议书，学区诉求很多是个人想法，小区业主首先无法统一，房价上涨时大家看到的都是利好，下跌时，有人庆幸，有人悲观，有人缺钱，既然二手房是市场经济，自有涨跌规律。
从西安的现状看，保卫房价，以下的思路抛砖引玉。
理性思考
打铁还需自身硬的办法，在西安几乎没有见过，这是因为西安买房主要吃的是价差和地段，学区红利，真正只靠好产品带动的，几乎没有。
典型的秦汉星河湾、未央金茂府、中海云锦，招商央玺、在各自区域，都是头部的小区，自住房子很好，但地段跑不赢产品，二手房流通就是问题。
一个弱的位置，且不说业主有无自筹升级意向，即便升级了园林，外立面、车库，能带动小区多大的溢价，没有答案，一旦投资客居多，市场变差，迅速跑路，哪有自筹资金一说。
可能真到了某一天，西安房价很贵，新房断供，二手房竞争更为激烈，大家在物业、景观，车库上才会卷一卷，现在简单直接，看不上直接卖掉买新房，周边有的是选择。
第二个办法，就是简单粗暴的保房价倡议书，号召业主争取学区，几乎也没有可行性，邻居卖多钱，你无法左右，但邻居的低价会成为小区成交锚点，无解。
第三个办法，就是长期自住，不租不卖，自住率越高的小区，业主的收入，工作相对稳定，没了投资收益，也无投资风险，对于当下五年房龄的次新房小区，只要无暴雷，减配经历。
在当下西安千万人口，新房，二手依旧活跃的当下，都是保值的，房子还是那个房子，大家太过急功近利，新区必对标奥体，房价必回忆18年，那是美梦，也是故事，和现在买房人没有关系。
当下的西安，就是一个供应充足，新房更新迭代，价格稳定市场，自住刚需和改善换房的需求是不少的，房价降了，但在全国也算稳定，土拍不少，但多数土地还能成交。
在这背景下，次新二手房不要砸价出手，做时间的朋友，熬一熬区域发展，五年，甚至八年，都很正常，自住需求能缓解很多房价焦虑。
当然，还有剑走偏锋的，什么业主成立自媒体，怒怼看空小区房价的，成立中介公司，维护小区挂牌的，做好圈层，加强邻里氛围的，鸡娃带动学校成绩的，只能说锦上添花，无法雪中送炭。
二手房能不能不跌，甚至上涨，取决于新房，一个现成的案例，仁村西侧土地继续供，软西新地，持续上市，价格持平，产品更优，这才是二手房最大的压力。
作为普通人，如何保卫房价，保的住吗？问渠那得清如许，为有源头活水来……
开发商，新房业主，二手房东，都缺新韭菜！
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作者：鬼使白
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