4月16日，杭州第三批8宗涉宅地块集中出让，仅萧山一宗地块有两轮加价以溢价1.8%被萧山本土房企国泰世纪收入囊中外，其余地块均以底价成交，总出让金167.19亿元。
钱江新城二期、运河新城、之江、宁围、云城、东部湾新城地块均仅有1轮报价，且迅速以底价成交。不难发现房企拿地更加谨慎，多家合作，底价成交、低溢价率是本场土拍主旋律。
值得一提的是，建发房产是本轮收入地块最多的房企，除了之江姊妹地块外，还与杭地发一起拿下了西站新城单元大体量地块；其次是滨江集团以独资和联合拿地的方式，底价竞得钱二和运河新城两宗地块；兴耀再次补仓钱塘区，与钱塘新区建设联合竞得东部湾新城单元地块。
若说3月29日杭州土拍出现流拍和底价成交情况尚可推脱为地块非核心，但第三批次地块已涉及钱江新城二期、运河新城板块等之前当红板块，依然是底价成交的托底状态，且其中不乏城投国企接盘的身影，这就不免让人对杭州楼市未来的前景有些担忧。
头部房企：有担忧
针对近期杭州土拍遇冷，《浙商》记者采访了多家头部房企的投资部负责人，他们对于这两次土拍地块本身的判断大多体现在三个字：“有担忧”。
首先是市场正在逐步复苏，根据克而瑞数据，3月杭州商品住宅成交不及往年同期。杭十区商品住宅成交面积78.4万平方米，环比上涨280%；成交均价33289元/㎡，环比上涨18%，同比持稳。从新开盘监测来看，中签率下降，去化率上升。3月杭州商品住宅综合中签率34%，环比下降53个百分点，平均去化率55%，环比上升16个百分点。
虽然从同比数据来看，当前成交量依然处于较低位置，但需要考虑去年疫情开放后的高基数因素影响。同时环比数据向上涨幅明显，也是市场逐步复苏的表现。只是市场依然处于复苏初期，影响了房企对未来市场的判断及资金回笼，拿地自然会更趋向谨慎，部分房企甚至暂停拿地。
其次是对于地块本身的顾虑，有全国房企排名前20的投资负责人向记者透露，“这些地块我们之前都有关注，但是没有眼前一亮的感觉。”该负责人表示，比如钱江新城二期，后续还有很多宅地，这宗位置已经靠近板块边缘。
很多区域的限价与地块本身周边实际销售价格已经不存在倒挂关系，板块限价名存实亡，部分甚至都达不到限价要求的价格条件。
另外，头部房企绝大多数是上市企业，对于项目资金周期计划会有很严格的要求，在资金流动性上考虑会更多。在1、2月份拿地项目，通过快速回笼资金，有可能实现年内资金轮转第二次投入的再产出。而到了3、4月份，因项目周期运营实际要求，可以实现年内资金的再投资，但收益产出却无法达成，对于项目的期望就从“快周转”转换成了“保利润”，对于项目的判断也会更加理性。
本次土地出让，除了底价成交外，还呈现出城投系+房企的合作拿地模式，民企单独拿地占比呈现出显著的持续下行。
从项目本身来看，除外来国企建发外，有城投系参与的钱二、西站、高教园区地块都是由房企和做地单位联合托底拿下。据一些房企投资负责人透露，这些地块绝大多数资金均来源于各家城投，各家合作的房企则多是以代建代运营模式小股操盘。
国企托底放在任何一个新兴板块，都是一种政府对该区域期望的展示，但如今国企城投托底已经到了主城区的当红板块，说明市场对于地块需求并不热烈。
有房企投资负责人表示：“将保地价、保财政收入的拿地重担压在城投身上，必然是不可持续的。”
杭州依然是最好市场，房企对增量持谨慎态度
在采访中，有房企投资负责人告诉记者：“每个企业的资金都是有限的，在整体市场不是牛市的情况下，对于项目优中选优是必然选择。”据其透露，很多房企都在暗中聚集资金，等待优质地块挂牌，而不会为了拿地而拿地。这也是为什么近期地块遇冷的主要原因。
“杭州市场依然是全国最好的市场。”该投资负责人对于杭州未来的楼市状态依然保持乐观，但也表示出对近期不断推地的担忧。“例如钱二（钱江新城二期），后期地块资源还有很多。若参与拿下本期这宗相对边缘的地块，在后期源源不断的新宅地推出中，项目的去化率、售价都将无法保证。”
我爱我家拱墅区某门店经理告诉记者：“二手房价格还在下行，大量原本还在观望的房东，已经降价出手期望尽快变现。”
据克而瑞数据显示：杭州全市（除富阳、临安）3月份共成交二手住宅7909套，较2月2000套出头的成交量，环比上涨252.8%；成交金额约为247亿，环比上涨246.6%。这个二手房成交是以价换量，3月32290元/平米的二手住宅成交均价，处于近一年的次低位置。
有不少房企投资负责人表示，期望政府对于地块供给相应减少，希望通过供应量减少来平衡市场存量房去化。
拿地宝研究院院长钱贤强表示：在当下房企避险情绪进一步放大的情况下，房企拿地普遍倾向于“宁可错过决不拿错”，对地块选择肯定是优中选优，去化快是首要考虑的，其次是合理的利润。因此，未来杭州土拍还是会继续出现冷热分化的情况，而且可能是热的更热，冷的更冷，地块资质往往决定了溢价高度！
至于未来房地产趋势，杭州房地产学会会长黄寿田表示，目前市场供大于需，房企对于增量都很慎重。未来房地产发展会在既有建筑向未来社区理念改造上做文章。
来源：《浙商》杂志 记者 倪斌