刚刚，深圳乐有家房产交易有限公司官微“每日楼市早读”发布消息：
乐有家将联合绿景白石洲，试水深圳楼市首个“以旧换新”项目！
公告中列出了以旧换新的大概流程为：
1、换房客户在绿景白石洲缴纳订金，可锁定意向房源2个月 2、期间乐有家聚焦推广旧房，尽快售出旧房 3、客户签约新房，交易成功
也就是说以旧换新的业主需要先交定金订房，等到中介把房子卖了之后才能签新房。
房子以旧换新，其实在其他地方早就不是什么新闻了。
从去年以来，已有超过30个城市表态支持住房市场的“以旧换新”。
比如江苏省海安市以及河南郑州此前都开展了商品房“以旧换新”的活动。
而广东在年初的时候也发布了方案要推动大规模设备更新和消费品以旧换新。
深圳推动房子以旧换新，并不是什么创新之举，也不是开发商和中介平台头脑发热，只是响应上面号召的一个举措。
当然，对于深圳来说，房子以旧换新毕竟是第一次，何况以旧换新的逻辑，和以前单纯买和卖，其实是不一样的
所以这一回出现了第一个以旧换新项目之后，还是引起了市场不少的关注。
那为什么这一次乐有家选择了绿景白石洲作为第一个试水的项目？
我认为主要有两个原因：
首先，绿景白石洲作为关注度极高的网红项目，房子销量很差。
项目去年9月份开盘，截止到今天，项目官方备案（销售）572套房，去化率只有46%，超过一半的房子卖不出去。
房子卖不出去，就得另辟蹊径，光靠现有的渠道，不会对去化有什么帮助。
其次，绿景白石洲的主要买家是有一定资金基础的改善群体
入手白石洲的预算接近千万，多数能拿出这么大笔预算的买家都是改善客。
而这一批买家中很多人的资产就只有房子，现金流并不充裕，想要改善就得卖房。
但现在二手市场，谁参与谁就知道房子有多难卖。
房子卖不出去，哪里有钱买你新房？
自己房子急需销路，而主要面向的改善客又有卖房需求，
以旧换新，刚好能对上这一买一卖的需求——
既能帮业主卖旧房解套，给中介平台带来佣金；
又能给新房找到精准客户，帮开发商缓解去化压力
对开发商、对中介平台，都是利好
所以这一次你可以看到——
根本不用深圳官方出政策推进，乐有家和绿景两家主动搭伙宣布要搞以旧换新了。
说明市场脑子清楚得很，知道啥政策对自己有好处。
根本不需要搞那么多政策限制、也不需要像大家长一样自作多情弄些以为对市场好实际上是帮倒忙的政策。
乐有家和绿景白石洲开了头之后，可以预见接下来会有越来越多的新房项目会开始搞“以旧换新”。
但老实说，现在深圳楼市中，有一些项目别说以旧换新，就算是白送你两套都要掂量掂量要不要接盘。
在深圳，确实有一些你无论如何都绝对不能碰的项目。
深圳的新房和二手房项目越来越多，但是不能买的坑爹项目也越来越多。
这其中有一些项目是有质量问题或者户型硬伤、
有些项目是周边规划很差，或者是周边安保障房扎堆、
有些项目是流动性极差、降价卖都卖不出去。
我们团队整理了深圳一定不能买的100个坑爹项目名单。
因为具体的楼盘信息内容比较多，文章里不好展示，所以我们决定在本周的闭门直播课上给大家详细讲解。
想知道具体是哪些项目不能买？可以扫码找我预约本周的闭门直播课来听课。
不过话说回来，以旧换新虽然对深圳楼市而言是一个新事物，但新事物并不一定就会带来决定性的变化。
大伙千万不要想着以旧换新这样一个小变动能掀起什么惊涛骇浪。
毕竟现在连放开限购、限贷都未必有什么效果，搞个以旧换新就想着会刺激一大批人买房？真的想多了！
以旧换新主要针对的是当下以改善群体为主的市场。
因为现在买二手甚至新房的，主要都是换房的改善客。
以旧换新，主要争取的是这一批卡在卖房环节准备改善换房的买家。
至于广大的刚需客？
你都没有“旧”，哪来的以旧换新！
因此，本质上深圳多数人和这个政策没有任何关系，因为深圳多数人没有房，都属于刚需。
影响不了刚需，那这个政策的影响力自然就不会大。
对新房开发商而言，这个政策主要利好的还是绿景白石洲这样的核心地段的改善户型为主的项目。
那些刚需盘，改善客看不上，没有以旧换新的必要；
那些在郊区的改善盘，比如那些光明、龙岗、龙华一部分板块的改善项目，也不会获得什么利好。
因为这些位置的新房地段位置差、户型大房子总价高。
刚需够不上，改善看不起。
就和那些郊区别墅一样，根本没有什么买家愿意把房子换到这些地方。
当然，这种刚需和改善都不想买的尴尬项目，不仅仅存在于新房，二手市场中也有不少。
最近我们团队整理了深圳各个区刚需看不上改善也没法买、流通性很差的项目。
最近准备买房的朋友，如果想要保证以后房子好卖，建议你要关注一下这个名单中的新房或者二手房项目。
详细的项目名单，我们准备在本周闭门直播课上给大家分享，感兴趣的朋友，可以扫码找我预约直播课。
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