作者 | 刘玉娇
编辑 | 梁秀杰
责编 | 韩玮烨
在2月市场整体翻红、中证指数单月上升12.28%后，3月中证REITs指数收于795.83点，单月仅上升0.12%。在成交额方面，3月35只公募REITs成交总额为102.62亿元，环比上升41.25%；换手率方面，3月REITs平均换手率为25.91%，环比上升了5.96个百分点。
整体看来，3月公募REITs市场回调明显，并迎来了震荡向上走势。
21只个券上涨，生态环保类遥遥领先
截至3月31日，有5只新券上市，全市场共有35只REITs。
整体市场表现相对稳定。35只个券中，21只上涨，占比60%；14只下跌，占比40%。
个券方面，富国首创水务REIT以月涨幅3.95%居于首位，中航首钢绿能REIT以3.79%的涨幅位列第二。华夏金茂商业REIT跌幅最大，下跌8.72%，嘉实京东仓储基础设施REIT和嘉实物美消费REIT当月分别下跌6.21%和5.75%，排在末三位。
图表1：3月公募REITs市场整体表现
数据来源： Wind，睿和智库整理
截至3月底，我国公募REITs市场规模已突破千亿大关，至1156.07亿元，总市值达1015.88亿元。底层资产种类已扩充至7种。其中，园区基础设施、交通基础设施REITs是占比最多的底层资产类别。
图表2：我国已发行公募REITs底层资产一览
数据来源：Wind，睿和智库整理
从底层资产收益情况来看，平均资产收益率整体均值为-0.27%，相比2月的11.54%，回调明显。
具体来看，几乎所有类型的底层资产都出现出了明显下跌。如仓储物流REITs，从平均收益率17.54%，回调至-1.94%，本月差点掉至车尾。此外，交通基础设施、保障性租赁住房、消费基础设施类产品平均收益率为负。
图表3：3月不同类型资产平均收益率一览（%）
数据来源：Wind，睿和智库整理
值得一提的是，首次上新的消费基础设施类产品，本月平均收益率仅为-5.70%。嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT的跌幅分列第三、第一，侧面反映出投资人对于该类资产仍持审慎态度。
好在3月跌幅仍以估值的回落为主， 并未出现大幅跌破发行价的现象。
5只REITs上新，消费类基础设施REITs首发即遇冷
本月5只REITs的上市，包括1只能源基础设施类，1只交通基础设施类和3只消费基础设施类。5只公募REITs在上市首日均实现了不同程度的收涨。
图表4：3月新上市公募REITs基础信息一览
信息来源：公开信息，睿和智库整理
其中，消费基础设施纳入公募REITs则是首发即遇冷。
算上4月8日上市的中金印力REIT，首批四单消费基础设施REITs均已走完上市流程。虽然在前期申报时就备受市场和投资者的关注，但在首批三单公募REITs上市后，超半月不足1亿的成交额、跌破发行价的表现，反映出当前消费市场的低迷，该类底层资产的未来的出租率和收入均承压。
图表5：消费基础设施公募REITs 3月表现
数据来源：Wind，睿和智库整理
与消费类REITs遇冷相比，首只水电REIT上市首日，全天成交额6226.1万元，换手率18.85%，创下了2024年首单REIT首日涨幅表现记录，充分体现出了市场对于该类公募REITs的期待与投资价值的认可。
睿和智库认为，消费基础设施公募REITs的设立固然体现出了公募REITs扩大内需、提振销费具有积极作用，但作为公募REITs，其底层资产的稳定运营也是提升该类竞争力的关键。长期来看，消费基础设施公募REITs一定是具备反弹空间的，其中稳定的运营至关重要。
当前，购物中心、百货商场、农贸市场、社区商业等类型资产，仍处于找寻项目差异性、个性化发展路径的探索期。
3月26日，易方达广州开发区高新产业园REIT、博时天津科工产业园REIT两只待上市产品均下调超15%的估值。相关公告内容显示，两只REITs估值下调的原因，多与空置期、租金、租金增长率、出租率、租金收缴率、折现率等参数调整有关。
2023年29只REITS收入合计超百亿，4只产品净利润为负
截至2023年末，我国共发行29只REITs。3月，29只产品均发布了2023年报及相关公告，合计实现营业总收入102.29亿元，净利润仅13.56亿元。
从营业总收入来看，在排名前五中，有4只底层资产均为交通基础设施类，1只为能源基础设施。其中，鹏华深圳能源REIT以营业总收入19.01亿元排名第一，中金安徽交控REIT以9.70亿元紧随其后。
从净利润来看，仅有3只产品全年净利润超两亿，为鹏华深圳能源REIT、平安广州广河REIT、中信建投国家电投新能源REIT，分别为2.92亿元、2.61亿元、2.08亿元。有4只产品净利润为负值，建信中关村REIT亏损最严重，为-3.89亿元。其余3只亏损产品是嘉实京东仓储基础设施REIT、华安张江产业园REIT、华安张江产业园REIT，分别亏损0.36亿元、0.29亿元、0.13亿元。
图表6：2023年29只公募REITs市场整体表现（亿元）
数据来源：Wind，睿和智库整理
其中，占比最高的园区基础设施公募REITs，整体出租率仍持续承压，个别产品因计提导致了资产减值。
例如北京的产业园：由于2023年市场低迷，建信中关村REIT 2023年平均出租率跌至66.02%。同时，项目公司还对商誉、投资性房地产进行减值测试，计提减值损失合计约4.3亿元。
而仓储物流公募REITs，同样因为出租率的承压，导致了租金收入下滑。虽然没有园区基础设施公募REITs跌幅严重，但该类产品的2023年营业总收入有往中下游下滑趋势。如红土创新盐田港REIT，其持有资产现代物流中心项目的年末出租率，由2022年的99%跌至2023年末的95.11%，虽然在去年年中完成了扩募，但出租率仍有一定回落。
值得注意的是，嘉实京东仓储基础设施REIT，虽报告期内的平均月末以及报告期末出租率均为100%，但也计提资产减值损失7025.8万元，全年净利润为负。
而保障性租赁住房公募REITs，整体经营相对稳健，出租率与租金水平均无较大波动。
其他底层资产类型，如生态环保、能源基础设施、交通基础设施公募REITs所在行业均康周期能力相对较强，受大环境影响较小，各项经营业绩完成情况良好。
结语
3月是年报季，也是公募REITs第三次发布完整年度的业绩表现。
2024年，扩募仍在加速。REITs作为新兴资本市场的一份子，越来越引起投资者的关注。今年，中国的产业结构调整继续深化，基础设施如何继续发挥中国经济压舱石和发动机的重要作用，都会影响各类REITs在一二级市场的信心和表现。
有忧虑也有欢喜，有收获也有意外，继续观察。
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