房价涨跌虽然是市场行为,但好的舆论环境非常重要。

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今天群里看到一则帖子,引发同感,我觉得说的挺对的。

市场到今天这个样子,除了经济下行原因外,与博眼球无下限、疯狂带节奏的自媒体以及一批啥都敢说、瞎忽悠没有一点敬畏之心的无良中介脱不了干系。当然也少不了垃圾房企的添油加醋,交付降标、货不对板,严重扰乱市场秩序,留下一堆烂摊子。

相关部门需不需要严打?重塑土地进场标准?安抚市场信心?当然需要!

现在买房,不仅要会算成本账,还要算时间的账,算沉默成本,否则,即使是流量盘,也未必能挺过周期的压力。

小红书上经常刷到被房价捆绑人的心塞/无奈,扛着房贷的年轻人有多难?火上烤,身心煎熬,他们就想在城市买套房子,有个窝,凭啥要让他们承受这一切...

跌破发行价,在全国其实不是什么新鲜事, 但标杆盘就不一样了。 标杆 盘之所以成为 标杆 ,位置,价格 ,时机缺一不可,最能代表区域风向,甚至能成为楼市中的里程碑。

一般来说,一个小区首套二手房的成交,对于后期其他房源的成交价格,具有风向标意义。 近期 南京一批昔日被疯抢的摇号盘,在链家网卖出首套二手房!

这些盘当中,有豪宅、有普通刚需盘,但只有中国府二手房成交价高于买入价,其他热盘二手房成交价都与当年买入价基本持平,有的甚至低于买入价破发。

万科翡翠滨江6.28万/㎡,苏宁檀悦6.13万/㎡、中国府7.58万/㎡成交、当代万国府ΜΟΜΛ4.71万/㎡、壹城观泓2.93万/㎡……

惨不惨,很惨。今年以来我听到最多的一句话就是:

“南京房价何时能稳住?政策出到底了没?”

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1、6.28万/㎡!万科翡翠滨江首套二手房售出。

日前,青奥滨江——万科翡翠滨江在链家上曝出首套成交,建面约189.46㎡,中楼层,精装,成交总价1178万,成交单价62177元/㎡。

该套房源最初挂牌总价为1235万,调价2次,成交周期106天,最终降价57万,以1178万成交。

据了解,这套房位于6#号楼中楼层,销许均价约5.6万/㎡左右,另外带3500元/㎡升级装修包。当初房东买入价在1150-1170万左右(含车位30万),现在以1178万卖出基本是不赚钱的。

按照首付8成,贷款2成,当年主流房贷利率5.45%,算下来还款3年4个月,光利息就有38万。算上一切成本,属于赔本卖了。

但即便如此,我们不得不承认,万科翡翠滨江能以微涨的形式售出,保值能力就已经很出众了,胜过南京80%的项目。

放眼当下,南京半数次新房都在亏本出售,只有少数豪宅能溢价卖出。

客观说,万科翡翠滨江交付品质有目共睹,在板块内辨识度非常高。全铝板外立面、法式园林,270度环幕瞰景,会所、泳池、健身房皆为豪宅顶配,部分楼栋远眺南京眼,赏一线江景,视野超赞。

我们常说的笋盘就包括这类资产,板块价值没问题,房子也是优质资产,但价格却被严重低估,市场下行期这类房产就可以大胆捡漏。

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虽然现在楼市是“以价换量”,但有地段、有品质、资源稀缺的房子依然受追捧,市场下行期买入少则省几十万,多则省大几百万都有可能。

②7.58万/㎡!中国府最新二手房成交。

3月上旬,链家网挂出了中国府在该平台上成交的首套二手房。

房源为建面约227.66㎡4房2厅3卫,成交总价1726万,成交单价7.58万/㎡,中楼层(总高29层)、精装。

据了解,这套成交房源位于3#,2019年年底中国府3#楼首开,8-20F左右的房源,买入价约1409-1454万不等;

眼下此套二手房以1726万卖出,比当时新房买入价高出272-317万!算上交房周期、资金成本、办证税费等,实际上还是赚了。

作为南京塔尖豪宅的风向标,中国府 (备案名:长江尊邸) ,在河西乃至全市都有话语权,当曾以6.4万元/㎡均价入市轰动市场,影响力一度超越湾4。

目前中国府二手房,在南京豪宅市场价格十分坚挺,前期成交房源很少低于7万/㎡以下,目前整个小区在链家网仅有12套挂牌。

③4.71万/㎡!当代万国府ΜΟΜΛ首套成交。

3月上旬,该平台成交了首套当代万国府ΜΟΜΛ的二手房。房源为建面约245.99㎡4房2厅3卫,洋房户型,高楼层(总高8层),精装、满2年。

房东最初挂牌总价1300万,最终降价142万,以1158万成交,成交总价1158万,成交价4.71万/㎡,成交周期651天。

据网上房地产数据显示,当代万国府ΜΟΜΛ,建面约245.99㎡户型3-7F左右新房,买入价约961-980万左右。

眼下此套二手房以1158万卖出,比当时新房买入价高出178万!算上交房周期、资金成本、办证税费等,实际上不赚钱。

况且是洋房,地段、产品都不错,5万/㎡以内的成交价,与主城同时期其他产品比,算偏低的。

作为当代置业首入南京之作,也是该区域首屈一指的科技豪宅,项目打造3栋洋房、小高层(5-15F)和4栋商业,面积为220-280㎡大平层,共135套精装房。

项目地处鼓楼滨江核心地段,三汊河桥西侧,与河西龙江隔河相望,周边生活配套成熟,交通便捷。 南侧毗邻秦淮河,向西约800m就是长江,周边小桃园、绣球公园、八字山公园、阅江楼等公园环绕,山水城林集于一处。

产品本身足够稀缺,加上当年业主买入多以自住为主,二手房挂牌量很少,小区4月参考均价60170元/㎡,正在出售房源仅9套。

④6.13万/㎡!苏宁檀悦首套二手房成交。

3月中旬,苏宁檀悦一套建面约326.03m²顶跃大户型,成交总价2000万,折合单价61345元/㎡。 这套房源挂牌价2300万,调价1次,降价300万,最终以2000万售出,周期91天。

该房源为顶跃,含南北双阳台+观景大露台,北边能看到鼓楼下关和江水,视野一绝,因此整个小区只有十二套,十分稀缺。

苏宁檀悦2020年8月31日首开,据网上房地产显示,项目顶跃开盘价约5.45-5.5万/㎡,还有5000元/㎡升级装修包。

不含装修包,彼时327.28㎡的总价约1799万,加上163万升级装修包,现在二手房以总价2000万成交,与当时买入价相差不大。

当然,这套成交房源,是带有升级装修包的,虽然与开盘价比基本无溢价,但是在当今市场上,不跌就是涨。更何况这是总价高达2000万的房子。

目前苏宁檀悦南苑在链家上有32套二手房在售,挂牌均价68844元/㎡。不难看出,苏宁檀悦的业主对于小区的价值潜力很有信心。

⑤2.9万/㎡!壹城观泓卖出首套二手房。

上个月,壹城观泓已售出3套二手房,成交价2.9-3万/㎡不等,成交周期很短,都不超过2个月,最短只有15天,这个出售速度引发不少人关注。

可能很多人好奇,作为共有产权房小区,壹城观泓去年4月交付,按理说它限售5、8年,为什么这套房源可以上市交易了呢?

作为南京首个共有产权住房试点项目,壹城观泓雅苑和普通商品房有很大区别,它是由买房人和政府共同持有房子的产权。买房人持80%的产权,建设方壹城(国有企业)持20%的产权。

当然,买房人在出资时也只需要付出房子总价的80%,就能获得房子的全部居住权。对于这套成交不久的房源,壹城观泓有两栋楼是用于原住民原地安置的福利房,而这套就在其中,所以是可以正常交易的。

但由于房子还没满2年,有5.33%的增值税,也就是近14.5万元增值税,再加上中介费等加在一起不到20万。

如果将这些费用全部算上,这套房成交总价大约为290万,单价3.2万/㎡,与当时的新房售价基本持平。

除了以上这些,南京还有12个次新房小区卖出了首套二手房,其中:

河西中云际花园5.28万/㎡成交;河西南青奥村3.69万/㎡成交;

玄武映园4.2万/㎡成交;扬子江金茂悦2.62万/㎡成交;

滨江嘉品2.51万/㎡成交;佳源玖棠府2.22万/㎡成交;

未完待续......

眼下二手房成交放量,价格却持续走低,很多扛着房贷的人焦虑到夜不能寐,凌晨跑来群里问,房价下跌什么时候是个头,什么时候见底啊?

已经不止一人呼吁,南京房价已经处于超跌状态,很多板块已跌去3-4成,房价回到了五六年前的水平。但是到现在为止也没人敢说就已经到底了,相反共识是2024年南京二手房市场将仍处于一个分化的周期。

但也有人认为越是这个情况,越是换房好时机,本身也没毛病!因为你卖出去便宜,买进来的房子也便宜啊,且不少都是产品迭代后的现房,成本其实差不太多 。

那如果你说我不着急,要去穿越这个周期,也不是不行。毕竟反向操作这个非常考验人性,不是一般人能够坚持地住的。相反你也无法预测到后期走势如何。

各行各业,地产衰没人能独善其身,市场已经这么难了,强烈呼吁ZF出手干预整治舆论引导,城市发展需要信心,有房贷的年轻人,为这个城市GDP做出贡献的人,更需要看到信心。。。所以,南京楼市不允许再跌了,得先稳住啊。

基建发力也好,政策加码也罢,要让大家感受到利好,看到踏踏实实的配套落地。

比如地铁、学校、医院、商场、产业导入等,这或许是对冲当下老百姓因“房价下跌”所产生的焦虑感最好的疗愈办法了。