两会期间，社会各界对于如何有效支持刚性和改善型住房需求，以及妥善处理新市民、青年人等群体的住房难题，给予了广泛关注。在这一背景下，各地政府也在加速行动，纷纷于一季度公布2024年保租房的筹集建设目标。地方国企积极响应，现有品牌纷纷加快项目入市步伐，同时，一批新晋品牌也踊跃进入租赁市场，共同推动城市租赁住房供应体系的完善。此外，随着PSL的重启、“金融十七条”的发布以及千亿贷款在8个城市的试点实施，国家从金融层面为住房租赁市场的发展提供了多渠道的有力支持。
在多方的积极推动下，住房租赁市场呈现出蓬勃发展的态势。地方国企的深入参与，不仅为市场注入了新的活力，更在无形中重塑了住房租赁的竞争格局。克而瑞长租紧扣市场动态，根据一季度住房租赁企业规模变化，发布了《2024Q1中国住房租赁企业运营规模排行榜》。这份榜单旨在全面剖析一季度住房租赁企业的新变化，为行业提供有价值的参考，共同探索住房租赁市场的未来发展之路。
一、2024年一季度
住房租赁市场回顾与分析
1、政策端：
全面化金融支持，保租房建设加速
2024年第一季度，政策发布数量约30条，这些政策主要聚焦于权益保障和租赁供应两大领域，旨在进一步完善住房租赁市场。各地纷纷出台公积金优化政策，旨在更好地保障租赁客户的权益。同时，各地政府也相继公布了2024年保租房的筹集目标，展现了对于保障性租赁住房建设的积极响应。
值得注意的是，与去年全年相比，金融税收类政策在本季度的占比有所提升。这主要得益于一季度PSL的重启以及“金融十七条”的发布等金融支持力度的加大。这些政策的出台，为住房租赁市场提供了更加稳健的金融环境，有助于推动市场的健康发展。
图：2023年-2024年3月份重点住房租赁政策方向及占比
（不完全统计）
数据来源：公开资料整理
今年年初，央行重启抵押补充贷款（PSL），投放规模达3500亿，预期将投向保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设的“三大工程”。
此外，中国人民银行、国家金融监督管理总局于1月5日发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面推出17条举措。
《意见》措施全面支持保障性与市场化租赁住房，为市场健康发展提供保障。针对市场化长租房，总结金融机构经验，明确引导和规范。未来，租赁企业融资渠道将拓宽，成本降低，提升项目经济可行性及企业投资运营积极性，增强持续发展能力。这些措施将激发市场活力，增加供给，满足住房需求，促进房地产市场稳定可持续发展。
表：千亿住房住房贷款支持计划实践
数据来源：公开资料、克而瑞长租整理
对于各地保租房的建设，早在去年1月，央行即启动了规模达1000亿元的租赁住房贷款支持计划，并将这一资金支持发放至8个试点城市，共涉及11家企业。
截至今年2月，这项总额1000亿元的“租赁住房贷款支持计划”已在福州、济南、天津、青岛、重庆等地得到实施，试点城市累计获得的贷款金额已达40.86亿元（重庆的具体金额尚未公布）。
通过这1000亿元规模的租赁住房贷款支持计划，8个试点城市积极收购市场上的存量商品房，并转化为租赁住房，这一创新举措无疑将为城市住房市场注入新的活力，并带来新的租赁市场发展机遇。
2、企业端：
行业参与者多元，国企积极入场
随着住房租赁市场逐渐受到社会各界的广泛关注，越来越多的企业开始涉足这一领域，使得市场参与者日益多元化。传统的地产企业、创业企业、中介、酒店等品牌在持续新增，与此同时，一些金融机构和投资机构也看到了住房租赁市场的巨大潜力，纷纷加入这一领域，为市场提供了更多的资金来源和投资机会。此外，随着保租房建设的加深，各地国企也在积极投入到住房租赁市场的发展中，从开始的市属国企逐渐下沉到区属国企。这种多元化的市场格局不仅为住房租赁市场带来了更多的竞争和创新，也促进了市场的健康发展。
据克而瑞长租的不完全统计，目前各地有超过100家国企进入租赁赛道，其中超过80家成立了自有租赁品牌，近期，又有多家地方国企发布旗下住房租赁品牌或推出首个项目。
上海临港创新经济发展服务有限公司揭幕其首个自建长租公寓项目——LIN舍·临港泥城服务式公寓。成都东部锦澜公寓作为东部集团自营长租公寓品牌，正式投入使用。万科泊寓将在今年推出“泊寓|安舍”多人宿舍产品，进一步完善自身产品线。希尔顿酒店集团也为长期旅行者推出了品牌名为“LivSmart Studios by Hilton”的长租产品。
表：2024年Q1部分新晋住房租赁业务品牌
数据来源：公开资料、克而瑞长租整理
3、市场表现：
各地2024保租房筹集目标相继发布，涉租用地供应进一步下滑，个人房源量跌价升
（1）保租房筹集：“十四五”保租房筹建完成超六成，各地发布2024年度筹集目标
全国各地保障性租赁住房筹建工作正在加速推进。据国家统计局最新数据显示，2023年全年保障性租赁住房开工建设和筹集数量达到了213万套（间），不仅超额完成了原定的204万套（间）筹建计划，更显示出我国在住房保障领域实践的显著成效。
回顾过去两年，2021年和2022年全国已累计建设筹集保障性租赁住房约360万套（间）。因此，截至2023年底，全国累计建设筹集的保租房数量已高达约573万套（间），这标志着我国已完成了“十四五”期间870万套（间）目标的65.86%，为实现全体人民住有所居的目标奠定了坚实基础。
表：部分城市2024年保障性租赁住房筹建计划
数据来源：公开资料、克而瑞长租整理
一季度，各地政府相继公布了2024年度的保租房筹建目标。从整体趋势来看，虽然相较于2023年，保租房的筹建任务有所减轻，但筹建压力依然不容忽视。克而瑞长租对26个省市的2024年保租房筹建目标进行了详尽统计，数据显示，本年度各城市筹建目标占其“十四五”期间总目标的比重平均约为17%。
值得注意的是，有一半的城市在2024年的筹建目标设定上超过了这一平均比重。如果这些城市能够如期完成今年设定的目标，那么其中一部分城市将有望提前并超额完成“十四五”规划中的保租房筹建目标。这一趋势不仅展现了各地在住房保障工作上的积极态度，也预示着我国保障性租赁住房体系正朝着更加成熟和完善的方向发展。
表：2024年各地保租房筹建目标及占其“十四五”目标的比重
（单位：万套/间，%）
数据来源：公开资料、克而瑞长租整理
（2）涉租用地供应呈显著下滑趋势
自2021年起，全国22个集中供地城市的涉租赁用地供应量呈现持续下滑的趋势。到了2023年，这22个城市供应的涉租赁土地数量约为186块，规划建筑面积约292万平方米，与往年相比，同比减少了37.2%。
进入2024年第一季度，仅有上海、宁波、南京等少数城市公开出让了涉租赁用地，包括3宗纯租赁用地和7宗配建租赁用地，租赁总建筑面积约为24.84万平方米，同比下降了高达67.7%。涉租用地，特别是纯租赁用地，主要用于建设保障性租赁住房。随着各地保障性租赁住房筹建工作的持续推进，预计未来涉租赁用地的供应量还将进一步减少。
图：2021年-2024年3月22城涉租赁用地成交情况
数据来源：公开资料整理
数据说明：涉租用地仅统计公开招拍挂用地
（3）个人房源量跌价升，市场小幅回暖
聚焦市场租金表现来看，今年第一季度相较于去年第四季度呈现出小幅回升的态势。根据克而瑞长租监测的数据显示，2024年Q1全国55城个人房源租金为33.29元/平方米/月，较上一季度相比，这一数字环比上涨了0.6%，而在同比方面，租金水平更是上涨了1.22%，显示出整体市场的回暖趋势。年后迎来春招，各地招聘市场整体较为火热，这一现象也带动了租赁市场的活跃度，使得租金有上涨趋势。
图：2020—2024年Q1全国55城个人房源季度租金变化
数据来源：克而瑞长租
供应层面，从新增供应角度来看，2024年Q1个人房源的新增供应量约为134万间，环比出现了2.84%的下滑，较去年同期也呈现出11.09%的下滑趋势。这种供应量的下降，主要受到各地保租房大规模入市的影响，大量保障性租赁住房的入市使得市场供应结构发生了变化。
此外，春节后由于大多数租客的租约尚未到期，这也导致了投入市场的个人房源相较于年底有所减少。这些因素共同影响了个人房源的供应量，使其呈现出下降的态势。
图：2020—2024年Q1全国55城个人房源季度新增供应变化
数据来源：克而瑞长租
二、榜单解读
1、 TOP30企业开业规模近110万间，总规模约109.1万间，环比增长3.97%，同比增长18.06%
2024年一季度，TOP30企业的开业规模接近110万间，相较于2023年第四季度的104.9万间，环比增长了3.97%；与2023年一季度的92.4万间相比，更是实现了18.06%的同比增长。需要特别说明的是在开业规模TOP30的企业中，其中有7家属于各地方国企平台的国家队租赁企业，这些国企租赁项目中存在部分项目交由第三方运营的情况，在统计这些资产方与运营方不归属同一个主体的项目房源时，克而瑞长租在这次统计中采取双计原则，可能会提高整体TOP30租赁企业的开业规模，但这部分双计房源量占比极低，说明整体住房住房行业的开业增速是确可观，各类利好带来整体TOP30租赁企业规模的快速扩张。
在此期间，租赁社区纷纷涌入市场，显著且积极地推动了季度规模的扩张。举例来说，瓴寓在杭州推出的杭州荼锦公寓和杭州澜芯里人才公寓先后开业，分别贡献了1020间和1828间房源，均为轻资产管理输出项目。此外，武汉的丰山府自如里项目也在一季度完成了开业，为市场新增1200间新房源。
与此同时，各地国企积极响应保租房建设的政策号召，多个项目纷纷亮相。比如，郑州城发旗下的美寓推出的玉轩美寓项目，提供了1300间房源；而上海城方与仁恒博薇联手打造的租赁社区——城方·仁恒派世博璟尚社区于3月正式开业，为市场注入了1898间新房源。这些新项目的开业，不仅丰富了租赁市场的供应，也进一步推动了行业的健康发展。
图：2022年-2024年Q1 TOP30集中式公寓开业规模情况
数据来源：克而瑞长租
TOP3头部企业的开业规模总计达到38.75万间，占据了TOP30企业总开业规模的36%，显示出其市场领导地位。在TOP10和TOP20入榜企业中，开业规模门槛分别为3.4万间和1.9万间，相较于上一季度，分别提升了1067间和982间，显示出入榜门槛的稳步上升态势。特别值得关注的是，TOP10集中式公寓的累计开业规模高达72.09万间，占据了榜单TOP30总规模的66%。
从排名变化来看，TOP10公寓企业的排名相对稳定，头部企业依然保持着明显的竞争优势。整体来看，尽管头部企业开业规模的基数已经相当庞大，但每个季度依然保持着稳步增长的态势。其中，万科泊寓以18.76万间的开业规模稳坐榜首。紧随其后的是龙湖冠寓，其开业规模达到12.2万间。此外，魔方生活服务集团和乐乎公寓集团分别以7.79万间和7.71万间的开业规模紧随其后，也展现出了强劲的发展势头。
2、 TOP30企业管理规模超158万间，同比增速22.1%
本季度，TOP30租赁企业的管理规模达到了158.9万间，展现出稳健的发展态势。随着市场环境的逐步稳定，一季度租赁企业的拓店速度恢复常态化，环比增长了2.03%。在此期间，TOP30租赁企业累计拓店规模超过3万间，同比增长了22.14%。在政策的积极推动下，各地国企的拓展步伐也在不断加快，为租赁市场的持续发展注入了新的活力。
图：2022年-2024 年Q1 TOP30集中式公寓管理规模情况
数据来源：克而瑞长租
在管理规模榜单中，TOP30入榜企业的管理规模门槛已提升至17083间，相较于上季度，增加了848间，显示出企业整体管理规模的稳步扩张。TOP3企业的管理规模更是超过50.86万间，占据了TOP30管理规模的32%，企业头部效应依旧显著。其中，万科泊寓和龙湖冠寓分别以23.33万间和16.36万间的管理规模稳居榜单前两位，展现出强大的市场影响力和竞争力。
2024年一季度，随着各地保租房筹建工作的持续推进，专业化运营商与地方国企的合作日益紧密，共同拓展房源的步伐明显加快。
例如，瓴寓成功获得了义乌市建投集团全资子公司建投建发建设的义乌廿三里保障房项目，该项目共包含1222间房源。同时，乐璟生活社区在天津也取得了显著进展，先后成功中标“天津天江公寓”项目并签约“天津南港中区公寓”项目，两块大型社区项目合计新增2055间房源，进一步扩大了其管理规模。这些项目的合作不仅展现了企业积极拓展市场的决心和实力，也为整个租赁市场的持续发展提供坚实的基础。
3、 开业项目城市布局更趋广泛，省会及环沪城市成热门选择
一季度，租赁住房开业项目的城市布局跟趋广泛，同时省会及环沪城市成为了热门选择。从城市分布的角度来看，除了北上广深和杭州、南京、武汉、成都等租赁热点城市外，还涵盖了多个省份的省会城市，如长春、南宁、贵阳、郑州、长沙，这些城市作为各自省份的政治、经济、文化中心，对于住房租赁市场有着较高的需求。此外，大连作为东北地区的经济中心，也展现出了对住房租赁市场的强劲需求。与此同时，这些城市也肩负着保障性租赁住房的建设重任，更推动了其租赁住房供应的快速增长，进一步满足了广大居民的住房需求。
其次，环沪城市，如嘉兴和苏州，也在开业项目中占据了重要位置。这两个城市由于紧邻上海，受益于上海的经济辐射和人才流动，租赁市场呈现出旺盛的发展态势。特别是苏州，作为长三角地区的重要城市，其经济发展和人口增长为公寓租赁市场提供了广阔的空间。随着城市化的不断推进和人口流动的加剧，核心城市的住房租赁市场仍有较大的发展空间和潜力。
表：2024年Q1部分省会及环沪城市新开业项目
资料来源：公开资料整理
4、住房租赁企业从运营管理向资产管理的全新升维
近年来，随着国内不动产市场泡沫的逐渐消退，资产价格已稳步回归至理性区间。与此同时，住房租赁领域政策春风频吹，保租房公募REITs体系日趋成熟，行业内“募投融管退”的完整闭环逐步确立，金融扶持力度也持续加大。在行业利好的大背景下，租赁住房的资产价值得到了重新评估，引发了资本市场的高度关注。住房住房租赁企业从运营管理向资产管理的全新升维。
当前，众多住房租赁企业纷纷调整策略，将目光投向重资产领域，将其作为业务拓展和快速增长的新引擎。这与过去单纯依赖包租模式或轻资产快速扩张的做法形成了鲜明对比，重资产模式是租赁企业实现资产管理、资产升值最好的方式。
去年9月，城家与保德信房地产携手成立合资公司，共同聚焦境内优质居住资产的收购与管理。首个合作项目原为宝龙公寓Designed by MUJI，经过双方的精心打造，城家高级公寓宝杨路地铁站店以崭新面貌亮相，为市场提供了500多间高品质租赁房源。
此外，保障性租赁住房资产管理平台城璟租住也聚焦于重资产领域。自成立一年多以来，城璟租住集团已接连完成两笔重资产长租公寓项目的收并购。2023年6月，公司成功收购了开元旅业集团持有的位于上海松江新城核心区域的独立宿舍园区项目。而在今年3月，公司又完成了对上海宝山区大场镇环镇南路一项目的收购，并计划将其升级改造为宝山区宿舍型保障性租赁住房项目“城璟·宝山中环社区”。
三、小结
2024年一季度，政策端在住房租赁市场展现出积极作为，致力于强化权益保障与租赁供应，各地保租房筹集目标相继公布。金融支持力度显著增强，PSL的重启与“金融十七条”的出台，为租赁市场稳健前行注入了强大动力。
企业端则呈现多元化发展态势，传统地产、创业企业等纷纷进军，地方国企更下沉至区属层面积极参与。TOP30住房租赁企业在开业规模和管理规模上均实现稳步增长，头部企业的市场领导地位愈发稳固。新开业租赁项目布局日益广泛，省会及环沪城市成为热点。
随着住房租赁企业向重资产模式转型，资产价值得以全面提升，推动整个行业朝着稳健且可持续的方向发展。
免责说明：
克而瑞所发布的本文榜单系以克而瑞市场监测数据为基础，通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的月度性测评排行榜，为尽可能保障公开数据和监测数据的逻辑和维度一致性，对于未监测到的部分租赁企业及品牌数据，不纳入榜单统计范围。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。
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