今年以来，深圳楼市的龙争虎斗，非但没有停止，反而愈演愈烈。
主要体现在，新盘与新盘之间的厮杀，堪比诸侯混战。
包括各区不定时的推出特价房、工抵房等，看起来一套比一套便宜。
近期龙华中心区某新盘在全场打85折的基础上，还开出了“买房送奔驰”的优惠活动，主打一个赤身肉搏。
从结果来看，三月扎堆入市的10多个新盘，除了前海时代三期，大部分项目的业绩海报含水量都非常高。
新房为什么难卖？除了市场预期不足，还因为二手房业主的降价，分流了不少珍贵的购买力。
01
就目前最真实的一线市场感受而言，看新房的人挺多，但真正掏钱买单的人却很少。
2024年一季度，深圳二手房总成交量为9088套，而新房总成交量只有4844套，差不多是二手房成交量的一半。
想要以更便宜的价格，买到安全垫更高的房子。
成为了很多买房人的核心诉求。
换句话说，市场上不是没有购房需求，而是大家都想捡个漏，在不确定性中寻找确定性。
像很多买房人心心念念的宝中品质盘都市茗荟二期，捂盘很久了，这两年一直网传即将入市，可是等到花儿都谢了，头发都秃了，至今也还没等来开盘。
而其他区域的刚需盘，说实话大部分素质都比较一般，要么位置太偏，要么配套不行，要么流通性差。
有些还是刚需大盘，一开盘就上千套的砸下来，后续还有大量住宅入市，以及片区内源源不断的保障房供应。像这种进退两难的新楼盘，即便降价不断，大多数决策者都很难下得了手。
在这种情况下，不少原本关注新房的潜在买家，都被分流到了二手房市场。
毕竟，现在这个节点，买房人还能砍砍价，加上这两年的新房质量普遍做得不尽如人意，比起买完新房后，整天担忧会否加入闹心的业主团建，看得见摸得着的二手房更令人心安。
还有重要的一点是，当前可以低位上车核心地段的品质次新房。
身处市场冷静期，同样是降价卖房，好房子的性价比就凸显出来了。关键是需要靠专业能力辨别它。
02
这两年，房价下跌是事实，房价下跌后所触发的一系列理财产品爆雷也是事实，操盘手为了稳住楼市而出台政策以修复市场预期的决心，更加是事实。
包括一线城市放松调控、持续降息、大放水等等，没有最猛，只有更猛。
货币层面，这两年我国放水量是史上最猛的，目前广义货币M2已经突破了300万亿。
300万亿的M2，总会流向市场，最好的策略就是楼市和股市能接住，如果楼市和股市没有接住，大通胀时代可能会比我们想象中的还要猛烈。
中国一线城市就那么几个，在深圳买房，始终是对抗通货膨胀、抵御风险的绝佳手段。
关键是，当下买房如何布局，才能让自己的资产未来处于既安全又理想的状态？
我很认同香港前辈所讲的买房理念，就是做三高布局，高现金流＋高负债＋高优质资产，缺一不可。
什么意思呢？
高负债就是为了对抗通货膨胀，前提是优质的负债。因为印钞机永不停歇，通货膨胀下，现金会贬值，负债也会跟着贬值。过去的20年，买房负债越多的人，在房子里面就赚得越多。
当然也不是建议你乱负债，高负债的前提是有高现金流。
就像李嘉诚的操作手法，因为现金流很强，就算经济再差，负债对他也不会有太大的影响，反而在关键时刻，李嘉诚还能“趁火打劫”，抄底优质资产。
高优质资产，顾名思义就是好的资产，流通性好，容易变现，保值增值性较强。
优质资产是不怕合理负债的。
03
国内的开发商为什么容易崩呢？
你看那些崩了的开发商，无不是在三四线城市拿地太多，这些都是劣质资产，变现难度很大。但是你会发现，像一线城市的本土开发商其实都比较安全，例如深圳的鸿荣源，还有一些只在深圳好地段拿地的开发商，他们就活得很滋润。
因为，他们的地全在深圳，但是如果拿了太多三四线城市的地就完蛋了。
在买房这件事上也是如此，认知层次不同的人，看到的世界的角度完全不一样。
例如很多人觉得深圳的房子，上车门槛还是太高了，现在100来万首付，只能选择坑梓、坪地等这些边缘地段。
实际上，现在100多万首付，也可以买深圳核心区的小两房，善用杠杆的人甚至能在核心区买小3房。
当下对于买房，不建议使用太高的杠杆，但是如果是整体稀缺的优质资产，也没必要太保守。随着整体经济逐渐修复，持有深圳的好房子，未来收获更多的是惊喜。
买房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。