作者| 刘虎
青岛知名“烂尾楼”同泰华府项目仅因一桩800万元的债务纠纷，陷入法院“死封”已十年。开发商无数次申请建完楼盘、结束“烂尾”惨状，却均遭拒绝；数百位收不到房的业主也不断上访。最近，舆论曝光后，青岛中院终于“松口”，他们让开发商递交“完成烂尾楼收尾建设”的具体方案。
2024年4月12日，大雾中的青岛中院。刘虎 摄
上月11日《青岛楼盘十年烂尾史：开发商申请建完，法院坚决不准》文章披露：同泰华府项目被封后，青岛中院多次试图将市场价值15亿元以上的楼盘“贱卖”，出现了法官受贿、“萝卜拍卖”等系统性腐败问题，五年间，五次拍卖均告失败。
开发商青岛同泰房地产开发有限公司（下称“同泰公司”）董事长王誉焜称，文章发表后，社会反响很大，青岛中院主动联系他，让他提供建完烂尾楼的具体方案。结果，他刚于3月22日交了方案，4月初，青岛中院就在网上发布了对同泰华府项目公开变卖的公告，变卖价为6.2亿余元。
这是青岛中院试图将该项目“强制变价”的第六次“努力”，也是王誉焜理解的“疑兵之计”。他说，“法院看到舆论关注了，就来找我谈方案，结果却是一边谈、一边准备继续贱卖。有必要这么玩吗？”
01
执行案中的系统性腐败
同泰华府项目项目面积100亩；2014年因一桩债务纠纷被查封、烂尾前，已预售了143套房屋。
项目烂尾后，因未能及时回笼资金偿还银行贷款，该项目最终进入执行流程；几经变更后，如今的债权人是得源投资集团（青岛）资产管理公司（下称“得源公司”）。
基于房屋已经取得《预售许可证》，同泰公司多次向法院申请销售，用售房款清偿债务，但未获许可；随后，同泰公司又提出申请，希望法院准许开发商继续完成收尾建设、结束“烂尾”，尽快将房屋销售、交付给业主，仍遭拒绝。
王誉焜告诉笔者，自2018年案件开始执行，同泰公司先后向青岛中院提交十余次异议，要求法院审理债权人得源公司的债务数额，青岛中院即不立案，也不审理。
2024年4月12日拍摄的同泰华府小区。十年前这里外立面已经全部形成，仅需收尾工作，即可交房。刘虎 摄
2018年6月，同泰华府项目的全部预售商品房、其他构筑物，被一并以“在建工程”进行估价，总价被评估为7.85亿元；每平方米单价为5128元，比同等地段商品房价格低了1万元左右。
王誉焜说，青岛中院此举，直接导致价值15亿—20亿元的楼盘价值跌入谷底。
从2018年12月开始，青岛中院先后对同泰华府项目进行了5次司法拍卖，最终均流产。其中，2019年3月的第三次拍卖，原本是“成功”的，但最终被最高法裁定撤销，原因是青岛中院搞了“萝卜拍卖”。
在该次拍卖中，一家火速成立的青岛邦倬置业公司（下称“邦倬公司”）在无人竞拍情况下，以5.256亿元的价格竞得同泰华府项目，但邦倬公司被发现与债权人得源公司关联密切：两家公司的背后股东，都是城发投资集团有限公司（国有独资企业，下称“城发公司”）。
也就是说，城发公司作为得源公司的股东，得源公司从银行买来了同泰华府的执行债权，又自己出资5.256亿元，把同泰华府买下来了。
王誉焜终于明白，在这起执行案中，青岛中院就是在与他人打配合，存心要将楼盘“贱卖”。
最终，青岛中院的“萝卜拍卖”被最高法予以叫停；该案执行法官、青岛中院执行局副局长亓旭岩，则于2020年1月因涉嫌受贿被当地监委留置，后获刑。
02
抗争十年后，“贱卖”困局似见曙光
十年来，同泰华府项目的烂尾现状未得到丝毫改变。青岛中院试图“贱卖”的五次努力，均告失败；而开发商申请建完烂尾楼的诉求，同样未能实现。
十年来，王誉焜多次向当地政府、青岛中院申请恢复施工。他说，“我们早就做好了全面恢复施工的准备工作。但所有努力都石沉大海。”
在此过程中，该案执行法官亓旭岩（已于2020年落马）曾在短信中向王誉焜称，“你一天就卖完，正是他们担心的”，“跟我说这些没用，你现在要做的是还钱，而不是盖房”。
公告显示，青岛中院于2023年5月15日将同泰华府项目交由邦倬公司看管。刘虎 摄
抗争十年后，同泰华府项目所面临的“贱卖”困局，似乎初见曙光。
王誉焜告诉笔者，2024年3月11日《青岛楼盘十年烂尾史》文章发布后，就该执行案的相关情况及问题，青岛中院与他进行了询问谈话，并要求同泰公司提供建完烂尾楼、确保债务清偿的具体方案。
王誉焜介绍，同泰公司于2024年3月22日向青岛中院提交了《同泰华府项目执行方案》。
同泰公司在方案中指出，同泰华府项目“五证”齐全，具备销售条件，同泰公司亦完全具有继续施工的能力，能够尽快恢复施工、早日上市销售、快速偿还债务、及时交付房屋、满足购房业主需求、维护社会稳定。
“公司已做好充足的准备工作。”同泰公司称，已有多家具有较强综合势力包括央企、国企的施工企业，积极与同泰公司接洽同泰华府项目后续工程总承包事宜；其中，在与山东琰越控股集团有限公司（下称“琰越公司”）充分磋商的基础上已达成合作协议，琰越公司已准备充足的工程施工资金，确保同泰华府项目按时顺利完成交付。
同泰公司已与琰越公司达成合作协议，由琰越公司先期垫资，随时可继续施工。受访者供图
同泰公司表示，希望法院先行主持与邦倬公司确认项目现状，进行项目现场交接，“排除施工妨碍后，同泰公司将立即恢复施工……施工建设期预计需8个月。”
同泰公司还表示，将在项目完全完成建设后再销售房屋、回笼资金，以清偿债务；可由青岛中院指定银行监管账户，将售房款直接汇入监管账户。
王誉焜说：“恳请法院准予采纳该方案，综合考虑、维护本案债权人、债务人、延期交房业主等各方利益。”
03
楼盘烂尾，源自官员背景的“民事冤案”
案件资料显示，同泰华府的烂尾，源自同泰公司与项目原施工方青岛泰华集团有限公司（下称“泰华集团”）的建设工程施工合同纠纷案。
王誉焜介绍，2012年，泰华集团参与投标并中标，同泰公司与其签订《建设工程施工合同》，由泰华集团施工建设同泰华府项目，合同总价为2.06亿余元。
2014年，同泰公司与泰华集团签订签订《顶房协议》，约定将同泰华府小区61套房按总价3336万余元，抵顶给泰华集团作为工程款。
2014年5月，泰华集团向同泰公司发函催要工程款。函件中载明，同泰公司应支付2亿元工程款，扣除已支付的1.6亿元及抵顶的3336万余元，还欠工程款800万元。
同时，泰华集团已停止对同泰华府小区的施工。2014年10月，泰华集团将同泰公司起诉至法院，要求同泰公司支付已完工程款8000万元（以鉴定为准）及利息。
但同泰公司则认为，泰华集团存在延误工期、工程质量、施工管理等诸多问题，经政府部门要求限期整改，始终未整改未通过验收；同时，合同范围内约定的施工内容并未完成。
“为什么仅剩800万元，要求支付8000万元？即便泰华集团按合同约定完成了施工，竣工验收，合同约定售房款优先偿还银行贷款，应当支付的剩余工程款2017年5月之前付清。”王誉焜说，因此，同泰公司并不拖欠泰华集团进度款，至起诉时，亦未到支付剩余工程款的时间。
2017年7月，青岛中院判令同泰公司支付泰华集团工程款9220万余元等，同时判令泰华集团撤出项目工地；2017年12月，山东高院维持上述判决。
对这一判决，同泰公司严重不服。王誉焜称，事实上，案涉工程并未完工，法院在认定施工方是否有权主张支付工程款时，应当首先审理查明工程质量问题；但是，一二审法院不仅没有查明质量问题，还“遗失”了同泰公司提交的用以证明工程质量不合格的证据材料，程序严重违法。
“施工企业泰华集团以其在区政府领导和司法系统内的强大背景，想借区区数百万元纠纷，鲸吞吃下我的整个项目。”王誉焜还说，泰华集团无故停工、并且强占施工现场多年，导致项目无法继续施工，存在明显过错，“泰华集团未按合同完工，亦未被拖欠进度款，没有任何损失反而经司法裁判后获利；同泰公司不仅要向泰华集团支付并未实际施工的工程款，还要承担项目停工多年的损失，此后更面临整个项目被贱卖的危机，法律的公平正义何在？”
据了解，同泰公司已向检察机关申请抗诉。“这是一起典型的民事冤案！”王誉焜说。
04
一边谈一边继续卖，法院玩起了疑兵计？
王誉焜告诉笔者，2024年3月15日，在舆论披露“开发商想建完烂尾楼遭法院拒绝”事件数日后，青岛中院就给他发了传票，就执行案件的相关问题接受询问。
“询问中，法院让我提交建完烂尾楼、完成售房以清偿债务的方案。我在3月22日就提交了方案。”王誉焜说，方案提交至今已一个月，青岛中院尚未就该方案进行表态。
舆论曝光后，王誉焜就执行问题接受青岛中院询问。受访者供图
就在等待青岛中院的答复时，4月初，王誉焜又在网上看到了青岛中院对同泰华府项目进行变卖的公告，变卖价为6.2亿余元，开拍时间为4月18日。
“这是在拿我当猴耍吗？”王誉焜既困惑又愤怒。他说，“一边让我提交新的方案，一边继续沿用当年失败的逻辑进行贱卖，这是在玩疑兵之计吗？”
王誉焜表示，该执行案中最令他无法接受的一点是，青岛中院委托的评估公司，竟将同泰华府项目定性为“在建工程”；但事实上，该项目五证齐全且已近完工。“住宅楼宇及其他建筑物已经全部建设至门窗安装阶段，仅需小区绿化、道路等收尾建设即可交房。”
王誉焜认为，同泰华府项目应被定性为“预售商品房”，按市场销售价进行评估。青岛中院以“在建工程”进行评估，只对土地成本、建设施工成本进行评估，是人为、恶意压低同泰华府的固有价值，“这种事搁谁身上，也不可能同意。”
他还强调，自己申请“销售房屋、以房屋销售款清偿债务”以及“继续完成收尾建设”的诉求，于法有据。
多年来，最高法一直强调，法院应加强善意文明执行理念。在《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》中，最高法表示，应灵活采取查封措施，对能“活封”的财产，尽量不进行“死封”。
最高法指出，对资金周转困难、暂时无法偿还债务的房地产开发企业，法院在查封在建工程后，原则上应当允许被执行人继续建设；
查封在建工程后，对其采取强制变价措施虽能实现执行债务人债权，但会明显贬损财产价值、对被执行人显失公平的，应积极促进双方当事人达成暂缓执行的和解协议，待工程完工后再行变价；无法达成和解协议，但被执行人提供相应担保并承诺在合理期限内完成建设的，可以暂缓采取强制变价措施；
查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。
青岛中院以6.2亿余元价格，再度将价值15亿以上楼盘摆上货架。网页截图
2024年4月12日，笔者就同泰华府执行案的相关问题，致电该案承办人、青岛中院执行二庭副庭长董则明。在表明身份后，董则明称“没有时间”，随后挂断电话。