写在正文之前:因微信公号改版,请将我们设置星标,以防失联。
在本周的【戈文问专栏】中提到,苏州楼市供需结构正面临深度调整,二手房分流新房市场的趋势确实愈发明显。
今年一季度来,苏州二手房成交量持续向上修复,尤其是3月,市场活跃度明显提升。
据克而瑞苏州机构监测数据,2024年一季度,苏州市区二手住房成交套数已经占到一二手房总成交套数的67%。
那么到底是哪些二手房卖得好?今天分析师就整理了今年一季度苏州各区域二手房成交TOP10,来一起看看!
壹
园区
Cric Suzhou
从今年1季度成交来看,园区二手房成交主力依然在湖东板块与东环路周边。
像路劲主场的小户型房源就很吃香,总价基本在200-300万元上下,可以较低总价入住园区湖东。
东环路周边的东港新村也是熟面孔了,这些老小区因户型小、总价低,并且学区不错等优势,成交量一直比较大,市场流通性也比较好。
当然,一季度不得不提的还有学区房。
中央景城、海悦花园、雅戈尔未来城等园区热门学区房均有上榜,但整体成交均价也有一定下滑。
以成交量最高的中央景城为例,虽然其小户型热度不错,但成交均价相较去年同期也有一定下滑。
图源:链家
此外,热度一直较高的海悦花园七区此前传出了学区变更的消息。
近期也有业主在寒山闻钟上咨询,但官方并未给出明确答复,具体还是要等到今年的施教区正式公布之后才能尘埃落定。
关注海悦花园六、七、八区学区房的客户还需要多注意了。
图源:寒山闻钟
贰
Cric Suzhou
狮山和浒关板块一直是新区二手房成交的热门区域,今年一季度同样如此。
狮山板块主打小户型学区房源。
上榜的馨泰花园、新升新苑都是性价比学区房的代表,3房户型总价在250万左右。
相较学区房的火热,狮山一批满二次新房的表现则低于业主预期,像当初的倒挂神盘中海上贤府今年来的成交均价基本都在4字头。
图源:链家
浒关则一直是新区二手房成交的主力,一季度板块成交量也名列区域第一。
浒关板块内有地铁、高铁站以及四大商业,配套完善度超过了苏州大多数刚需板块。
加上板块本身小区也较多,挂牌量大,可选性多,像恒基旭辉城、理想家园这些榜上的熟面孔,成交均价都不到2万元/㎡,小户型房源成交总价也都在150万元左右,对于刚需自住客群来说,非常具有性价比。
图源:链家
但是这些小区也存在着一些问题,比如理想家园在物业管理与社区环境方面就有些不足。
打开寒山闻钟,近期还能发现许多业主投诉的贴子,所以是否入手都需要根据客户自身情况斟酌和考察。
叁
姑苏区
Cric Suzhou
据克而瑞苏州统计,姑苏区一季度的二手房成交量占区域一二手房成交总量的约87%,这个数字也是六区之中最高的。
今年一季度,姑苏区二手房成交套均面积仅约92㎡,随着目前姑苏区新房逐渐抛弃小户型,姑苏区的刚需买家涌入二手房市场,尤其是姑苏区“老破小”,几乎霸占榜单。
这些“老破小”虽然有一些生活不利因素,但其拥有先天性的地段优势,配套成熟完善。
以榜单中劳动路周边的三元新村、彩香新村等为例,其毗邻地铁,周边配套也很齐全,包括菜市场和超市等,同时距离石路商圈也很近,周边还有苏大二附医院,生活便利度非常高。
这些老小区另一大优势就在低总价,约50-70㎡小户型房源总价都能控制在200万元以内,更能满足年轻的刚需客群需求。
当然,还有一些具有优质学区优势的老小区如养蚕里新村、钟楼新村、桂花新村等,虽然没有上榜,但一季度成交量保持得也还不错。
此外,近年“没什么存在感”的金阊新城的部分二手房在一季度也卖得不错。板块内成交户型多为小三房,整体也是刚需客群的主阵地。
价格上,板块许多小区也在不断回调,以上榜的南山金城1958为例,2021年时小区还曾卖到2.3万/㎡左右,而今价格只有1.5-1.7万/㎡了。
图源:链家
肆
相城区
Cric Suzhou
今年一季度,相城区二手房成交套数为1512套,处于六区垫底位置。这主要是由于区域内新房供应充足,而且优惠力度较大,相比之下二手房在价格上并不具备明显优势,导致许多的小区二手房很难出货。
从榜单来看,热门二手房成交主要在高铁新城、元和、活力岛板块。
元和的万科魅力花园、姑苏裕沁庭、首开班芙春天、恒基水漾花城都是我们的榜单常客,这其中又以万科魅力花园成交遥遥领先。
其地段配套的优势加上低总价门槛,呈现较高的性价比,由此在相城二手房市场中脱颖而出。
然而,小区“以价换量”的情况也很明显,同面积段的产品在去年同期均价大约为2万元/㎡上下,如今已经降至1.7万元/㎡左右了。
图源:链家
此外,高铁新城的环秀湖花园在一季度表现也很优秀。
这也在情理之中,一季度是学区房置换旺季,环秀湖花园学区为南京师范大学相城实验小学和苏州大学实验学校,教育资源相当优质,加上小户型、低总价的优势,自然能够吸引足够的关注。
伍
吴中区
Cric Suzhou
据克而瑞苏州机构监测,2024年一季度吴中区二手房成交量为2468套,位列六区第一。
可以发现,成交主要集中在太湖度假区、尹山湖与吴中城南等板块,其中城南板块成交占比最高,达18%。我们在周五的文章中就提到过,城南板块的二手房成交量是长期超过板块新房的,主要以刚需置业群体为主。
从成交房源结构上来看,榜单上热门成交主要集中在100㎡左右户型,并且成交均价都在2万元/㎡以内,吴中区二手房市场仍然是刚需小户型最为活跃。
图源:链家
在成交榜单中,我们也看到了当初网红小区的身影,如南山维拉和华丽家族太湖汇景,当初开盘时因与周边存在倒挂,都掀起过抢房风潮。
如今这些小区由于挂牌量较大,以及二手房市场的不稳定,导致房东之间相互“内卷”,房源挂牌价只能不断下调。
陆
吴江区
Cric Suzhou
吴江区二手房板块市场最为火热的板块为吴江太湖新城与城北板块。
吴江太湖新城由于开发较早,目前生活配套基本落地,板块二手房也较多,根据链家网站显示,其二手房挂牌量相近乎当于吴中太湖新城的十倍。
图源:链家
从成交结构来看,以总价门槛较低的功能性小三房或两房为主,如太湖新城的首开玖珑花园、苏高新地产天城花园,总价基本都在250万元以内。
还有城北的香漫花园、樾碧花园等小区,近期成交都很不错,靠近主城是其一大优势。
图源:链家
可以看出这些小区都是房龄较新,内部环境较好,并且周边配套较为醇熟,并且均靠近地铁,毕竟地铁刚需买房考虑的最主要的因素之一。
我们一直说当下的苏州楼市呈现“改善买一手、刚需买二手”趋势。
从今年一季度各个区域的成交排名也可印证这一点:
成交面积方面,各个区域成交前十小区的成交套均面积都在100㎡左右,大部分以三房户型为主;
成交地段方面,近地铁、生活配套齐全的小区仍然是不愁卖的,当然更重要的还是价格得到位;
成交价格方面,基本除了园区,其他区域的热门二手房价格均保持在1-2字头;园区部分核心板块的二手房也开始降价。
此外,一些学区房,特别是“老破小”学区房,在今年的传统旺季,对比去年淡季,房价也出现明显降幅。
可以发现,二手房成交占比的提升,主要原因还是今年一季度二手房“以价换量”空间的增大。
但换句话说,整个市场挂牌价格非常“卷”,也意味着不少房源都存在着更多议价空间与一定的捡漏机会。
而在“以价换量”背景下,二季度苏州二手房整体成交热度能否延续,我们后续静观其变。
本文仅为个人观点,不代表所在企业立场,供参考
引用数据及观点请注明来源:克而瑞苏州房产测评(cricfjsz)
▍往期回顾
C R I C · S U Z H O U