刚刚过去的财报季,物管企业的表现令人唏嘘。

据亿翰智库数据,2023年,54家物企披露总营收为2718.97亿元,整体营收增速较2022年同期下滑了约18.9个百分点;另外,物企利润增速也并未跑赢营收增速,有24家物企出现毛利润下滑,23家物企出现净利润下滑的现象。

早几年,在资本红利加持下,物管企业可以说是风光无两,口号喊得一个比一个响。有企业提出规模3年增长5倍,立马就有企业跟进“5年10倍”、“3年8倍”。

可好景不长,最近两年,面对地产行业下行带来的深度冲击,一度高歌猛进的物管行业被迫急踩刹车,不光营收增速明显回落,毛利率、净利率也是双双下滑。

万物云董事长朱保全在业绩会说,2023-2025年会是物管行业的分水岭,在这期间,企业不仅需要解决收入结构转换以及规模增长带来的系列问题,更要有摆脱路径依赖、独立自主转型的决心。

今天,明源君就结合业绩会上物管大佬们的发言,来聊聊决定物管行业未来发展的两大分水岭。

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关联交易埋雷

物企亟需摆脱地产依赖症

明源君曾提过,物企面积来源过于依赖关联方,最直接影响就是一荣俱荣,一损俱损。

早期时候,物管企业凭借资本加持以及地产母公司业务输血,得以实现规模的快速增长。

但此一时彼一时,2021年至2023年,随着房地产行业的持续下行,物管企业业绩也遭受重创。

据公开资料显示,大部分关联方应收账款占收入超过40%的上市物企,在此轮调整中毛利锐减20%左右,估值中枢亦下降至1.18倍市盈率,减值拨备占上半年收入比攀升至29.5%

朱保全提出,在这轮变革浪潮中,物业企业将面临两大关键考验:

其一,是否具备在存量市场中拓展业务的能力;

其二,是否能将过往服务开发商的经验和能力,有效延伸至其他类型的客户上。

不夸张地说,这两大挑战不仅考验着物企的发展能力,也将决定其在未来市场的地位和命运。

主流的对应办法有两个:

一个是积极拓展新客户,比如政府单位、国央企、地方城投、细分行业头部/独角兽企业等等;

另一个是拓展新业态,也就是非居业务。

据克而瑞数据,57家已披露业绩报的上市物企中,有22家同时披露住宅与非居的营收及在管面积。整体来看,上市物企非居物管营收增速为16.5%,领先住宅2.3个百分点

具体到业态,除了大家熟知的公建、学校、办公项目、产业园、医院等,明源君这里重点介绍下几个新赛道。

第一个,团餐。

餐饮服务作为服务链一环,与物管业务客户高度重合,故吸引越来越多企业布局。

据克而瑞统计,截止2024年3月28日,在已披露年报数据的上市物企中,共有17家企业明确提及已布局团餐业务。

其中,新城悦服务团餐营收实现约4.5亿元,同比增长26.4%。金科服务团餐业务收入约3.44亿元,同比增加73.8%

金科服务表示,公司已将餐食服务作为未来增长的核心业务,产品覆盖高端餐服、综合团餐、社区餐饮等。

世茂服务也表示,团餐业务会是公司主力发展的方向,未来会在团餐领域有更大投入,以及考虑收并购。

第二个,宠护护理。

有数据显示,2023年城镇宠物(犬猫)消费市场规模为2793亿元,同比增长3.2%。

虽然目前并没有物企重点布局宠护护理赛道,但已经有物企准备去投入。

比如中海物业就在业绩会上提出,社区增值服务的核心逻辑是业主需要,而近年来宠物作为生活伙伴愈发得到人们的重视,宠护护理的需求应运而生。因此,2024年公司准备加大在宠物护理、团餐等新兴业务的投入,共同探索全新业务模式。

当然,正如明源君之前批评物企布局社区增值服务时所说:物业是个筐,但也不能什么都往里装。物企应该根据自身项目的业态、用户的特征性质去拓展新业态,更好地服务业主,而不是整天鼓吹新业态的高利润和巨量增长空间,少画饼,多聚焦。

“规模论”走到尽头

中海不再考核外拓面积

万物云退出上百个管理项目

早几年,物管行业崇尚“规模论”,收并购频发。

据明源君统计,从2019年到2022年四年时间,物企收并购超过200宗,涉及金额超630亿元。其中,2021年物企收并购达到高潮,交易总额高达356亿元。

趁着资本热度尚存,物企加快规模扩张无可厚非。可越是这个时候,企业就越容易迷失,浑然不顾高溢价和业务契合度,一心一意搞扩张。

由此,也带来两个后遗症:

第一,增加商誉减值释放的风险。 比如某龙头物企毛利率持续下行,原因就包括收并购带来的商誉减值及无形资产减值等。

第二,边拓边亏,投后整合效果不佳。 比如某物企就明确指出,之前并购子公司的毛利率相对不高,拉低了基础物业服务的整体毛利率。而某头部物企,自2019年大规模收并购以来,亏损项目也是大幅提升,占比一度高达近4成。

所以从2023年开始,物管企业大多采用以下三大策略过冬:

一是大举收缩收并购。

据克而瑞统计,2023年,上市物企收并购数量为42起,同比下降21%,披露收并购金额仅约33.73亿元,同比下降68%。和2021年356亿元相比,简直打了骨折。

比如中海物业就不再考核外拓面积,明确不以规模扩张为优先考虑。

保利物业去年也没有进行任何重大投资、重大收购。管理层在投资者会上坦言,去年物管行业的并购市场呈现降温趋势,行业表现相对平静,公司对收并购的决策也会比较谨慎。

二是做区域深耕。

比如绿城服务就提出,2024年,公司会加大杭州、上海、宁波等14个核心城市,南京、成都等44个重点城市的布局,实现60个千万级以上项目的签约落地,长三角新签占比不低于60%

对于增量项目,绿城服务还要实施项目审批机制,提高市场准入,以物业利润作为准入底线。

三是大量退出低收缴率、低利润率、管理难度大、管理成本高的项目。

比如金科服务就陆续退管因合约关系发生变化的安置房项目,回款无法保障的非住宅项目,全年撤场在管面积约3570万平方米

万物云主动退出144个住宅物业项目,主要原因包括项目不在价值街道内,长期亏损且无法通过运营提升实现扭亏为盈,运营价值较低等。部分项目存在甲方未能按约支付费用,项目风险点多等情况;

世茂服务也主动终止部分利润率较低、管理难度较大及管理成本较高的项目,合计也超千万平方米。

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