刚刚过去的财报季，物管企业的表现令人唏嘘。
据亿翰智库数据，2023年，54家物企披露总营收为2718.97亿元，整体营收增速较2022年同期下滑了约18.9个百分点；另外，物企利润增速也并未跑赢营收增速，有24家物企出现毛利润下滑，23家物企出现净利润下滑的现象。
早几年，在资本红利加持下，物管企业可以说是风光无两，口号喊得一个比一个响。有企业提出规模3年增长5倍，立马就有企业跟进“5年10倍”、“3年8倍”。
可好景不长，最近两年，面对地产行业下行带来的深度冲击，一度高歌猛进的物管行业被迫急踩刹车，不光营收增速明显回落，毛利率、净利率也是双双下滑。
万物云董事长朱保全在业绩会说，2023-2025年会是物管行业的分水岭，在这期间，企业不仅需要解决收入结构转换以及规模增长带来的系列问题，更要有摆脱路径依赖、独立自主转型的决心。
今天，明源君就结合业绩会上物管大佬们的发言，来聊聊决定物管行业未来发展的两大分水岭。
关联交易埋雷
物企亟需摆脱地产依赖症
明源君曾提过，物企面积来源过于依赖关联方，最直接影响就是一荣俱荣，一损俱损。
早期时候，物管企业凭借资本加持以及地产母公司业务输血，得以实现规模的快速增长。
但此一时彼一时，2021年至2023年，随着房地产行业的持续下行，物管企业业绩也遭受重创。
据公开资料显示，大部分关联方应收账款占收入超过40%的上市物企，在此轮调整中毛利锐减20%左右，估值中枢亦下降至1.18倍市盈率，减值拨备占上半年收入比攀升至29.5%。
朱保全提出，在这轮变革浪潮中，物业企业将面临两大关键考验：
其一，是否具备在存量市场中拓展业务的能力；
其二，是否能将过往服务开发商的经验和能力，有效延伸至其他类型的客户上。
不夸张地说，这两大挑战不仅考验着物企的发展能力，也将决定其在未来市场的地位和命运。
主流的对应办法有两个：
一个是积极拓展新客户，比如政府单位、国央企、地方城投、细分行业头部/独角兽企业等等；
另一个是拓展新业态，也就是非居业务。
据克而瑞数据，57家已披露业绩报的上市物企中，有22家同时披露住宅与非居的营收及在管面积。整体来看，上市物企非居物管营收增速为16.5%，领先住宅2.3个百分点。
具体到业态，除了大家熟知的公建、学校、办公项目、产业园、医院等，明源君这里重点介绍下几个新赛道。
第一个，团餐。
餐饮服务作为服务链一环，与物管业务客户高度重合，故吸引越来越多企业布局。
据克而瑞统计，截止2024年3月28日，在已披露年报数据的上市物企中，共有17家企业明确提及已布局团餐业务。
其中，新城悦服务团餐营收实现约4.5亿元，同比增长26.4%。金科服务团餐业务收入约3.44亿元，同比增加73.8%，
金科服务表示，公司已将餐食服务作为未来增长的核心业务，产品覆盖高端餐服、综合团餐、社区餐饮等。
世茂服务也表示，团餐业务会是公司主力发展的方向，未来会在团餐领域有更大投入，以及考虑收并购。
第二个，宠护护理。
有数据显示，2023年城镇宠物（犬猫）消费市场规模为2793亿元，同比增长3.2%。
虽然目前并没有物企重点布局宠护护理赛道，但已经有物企准备去投入。
比如中海物业就在业绩会上提出，社区增值服务的核心逻辑是业主需要，而近年来宠物作为生活伙伴愈发得到人们的重视，宠护护理的需求应运而生。因此，2024年公司准备加大在宠物护理、团餐等新兴业务的投入，共同探索全新业务模式。
当然，正如明源君之前批评物企布局社区增值服务时所说：物业是个筐，但也不能什么都往里装。物企应该根据自身项目的业态、用户的特征性质去拓展新业态，更好地服务业主，而不是整天鼓吹新业态的高利润和巨量增长空间，少画饼，多聚焦。
“规模论”走到尽头
中海不再考核外拓面积
万物云退出上百个管理项目
早几年，物管行业崇尚“规模论”，收并购频发。
据明源君统计，从2019年到2022年四年时间，物企收并购超过200宗，涉及金额超630亿元。其中，2021年物企收并购达到高潮，交易总额高达356亿元。
趁着资本热度尚存，物企加快规模扩张无可厚非。可越是这个时候，企业就越容易迷失，浑然不顾高溢价和业务契合度，一心一意搞扩张。
由此，也带来两个后遗症：
第一，增加商誉减值释放的风险。 比如某龙头物企毛利率持续下行，原因就包括收并购带来的商誉减值及无形资产减值等。
第二，边拓边亏，投后整合效果不佳。 比如某物企就明确指出，之前并购子公司的毛利率相对不高，拉低了基础物业服务的整体毛利率。而某头部物企，自2019年大规模收并购以来，亏损项目也是大幅提升，占比一度高达近4成。
所以从2023年开始，物管企业大多采用以下三大策略过冬：
一是大举收缩收并购。
据克而瑞统计，2023年，上市物企收并购数量为42起，同比下降21%，披露收并购金额仅约33.73亿元，同比下降68%。和2021年356亿元相比，简直打了骨折。
比如中海物业就不再考核外拓面积，明确不以规模扩张为优先考虑。
保利物业去年也没有进行任何重大投资、重大收购。管理层在投资者会上坦言，去年物管行业的并购市场呈现降温趋势，行业表现相对平静，公司对收并购的决策也会比较谨慎。
二是做区域深耕。
比如绿城服务就提出，2024年，公司会加大杭州、上海、宁波等14个核心城市，南京、成都等44个重点城市的布局，实现60个千万级以上项目的签约落地，长三角新签占比不低于60%。
对于增量项目，绿城服务还要实施项目审批机制，提高市场准入，以物业利润作为准入底线。
三是大量退出低收缴率、低利润率、管理难度大、管理成本高的项目。
比如金科服务就陆续退管因合约关系发生变化的安置房项目，回款无法保障的非住宅项目，全年撤场在管面积约3570万平方米。
万物云主动退出144个住宅物业项目，主要原因包括项目不在价值街道内，长期亏损且无法通过运营提升实现扭亏为盈，运营价值较低等。部分项目存在甲方未能按约支付费用，项目风险点多等情况；
世茂服务也主动终止部分利润率较低、管理难度较大及管理成本较高的项目，合计也超千万平方米。
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