作者：余飞
01
降价3000，砸了售楼部
又见降价闹事者了。
近日，一段业主怒砸售楼部的视频在网络上流传。视频中，中国电建地产武汉泷悦长安因近期采取打折促销方式，引发前期购房业主情绪失控。
根据每日经济新闻了解，清明小长假期间，武汉电建地产·泷悦长安项目搞降价促销，项目此前销售价格1.7万-1.8万元/平方米，活动价则在1.45万-1.5万元/平方米，同时还赠送车位。
此举引来了老业主不满，视频中的业主不满开发商的操作，怒砸售楼，当时开发商就报警，警方带走了该业主。
据了解，武汉电建地产·泷悦长安项目是电建地产2021年以总价14.05亿元拿下的地块，楼面价15110.75元/平方米。
该项目2022年9月首次开盘，当时备案价精装修2.6万元/平方米，由于价格卖不出去，2023年7月改成了毛坯，售价1.8万元。
然而还是卖不动，数据显示去年7月推出的4号楼152套房源，只卖出了37套，去化率只有24.3%。泷悦长安项目总户数为727套，也就卖出了4号楼的37套。
卖不动咋办，只能继续降价。清明三天假，将价格下调至1.45万元至1.5万元，还送车位。
根据媒体爆料，目前该项目降价活动仍在，但送车位的活动已经取消。
如果以该项目首次开盘价的2.6万元计算，到目前已经了1.1万元，当时买的业主基本亏了上百万。当然，当时是精装修，后来改成的毛坯房价格是1.8万元，以此计算每平米降了3000元，1.8万元买入的业主，首付已经跌没了。
业主值得同情，但反对降价则没有道理可讲。
02
尊重市场，尊重自己
从心理上来说：
儒家说人性本善，法家说人性本恶。我更接受第三种观点，人性本私。
很多时候，大多数人反感一件事情，或者因为某件事情义愤填膺的时候，不是因为真的反对，而是因为自己不是受益的一方。
以买房来说。已经上车的业主，很多人恨不得价格一天一涨，让自己的资产水涨船高。而没买房的业主，则期盼着房价拦腰斩断，最好是能降到自己轻松上车才好。
这些想法都无可厚非，毕竟人性本私。
从道理上来说：
你买贵了，就不允许别人买便宜？要是当初买的房现在涨价了，是不是要把差价补上呢？
无论是业主还是监管机构，无论心里头有多不愿意，都应该尊重市场，尊重市场合法合规的正常自行涨跌。
尊重涨跌，也是尊重自己。
客观来说，买房就是为自己的认知买单。你买房的时候，就应该做好涨跌的一切心理准备。
我在文章中，多次说过，当下买房不是不可以，只要不给自己无端加杠杆，只要自己的收入能够覆盖房贷，只要做好心理准备就可以。
去年那样的市场，买房显然就应该做好承受下跌的心理准备，这是认知。去年的市场，如果你还想着买了就能上涨，那是自己的认知出了错误，首付跌没了，就是为自己的认知错误买单。
砸售楼处，便是知错不认，既不尊重市场，更不尊重自己。
但讽刺的是，这样的人，比比皆是。而且，更讽刺是的，去年很多降价维权的项目，都被老业主们维权得逞了。
惠州、昆山、成都、武汉、厦门等等城市，都在去年发生过，直接中断开发商们的网签，或者封盘，或者要求开发商发布致歉声明，然后进行整改。
尽管有这些维权者存在，依旧阻挡不住大势，目前楼市的整体形势是，新房打折不断，二手房价格疯狂内卷。
前两天，写过广州。广州当下新房项目中，一半在降价打折让利。
武汉方面，亦是如此。
根据每日经济新闻披露，目前武汉伟星光谷星悦广场、万科华生公园大道、保利锦上印、银孚汉阳首府等项目依然采取以价换量。
如汉樾台3号楼于4月3日新拿预售证，主推建面约85-134平方米毛坯高层，最新备案均价约13044元/平方米，相较于2023年8月16874元/平方米的备案均价，降价3830元/平方米，降价幅度约22.7%。
当下包括武汉在内的主要城市，不降价根本卖不动。
武汉房管局披露的数据显示，3月份武汉新房成交了6013套，同比下跌了59%。一季度合计成交了14189套，整个一季度的成交量，还没有去年3月份单月成交量高。
制图：城市财经；数据：武汉房管局
二手房方面，价格同样在下跌。
2024年3月，武汉二手住宅总体挂牌价格为15589.27元/平，环比下跌0.62%，其中新增房源挂牌价格16388.71元/平，环比下跌9.82%。
数据来源：武房经租协发展研究中心
3月份，武汉的二手房成交量7647套，同比下跌了31.9%。一季度二手房合计成交17878套，同比下跌了20.7%。
数据来源：武房经租协发展研究中心
另外根据诸葛找房披露，目前武汉挂牌的二手房调价房源中，93%在降价出让。
其他中心城市大抵亦是如此。
北京目前的挂牌二手房调价房源中，95%左右在降价。
上海超90%的二手房调价房源在降价出售。
杭州二手房调价房源中，约95%在降价出让。
苏州二手房调价房源中，约95%在降价出让。
南京二手房调价房源中，约95%在降价出让。
成都二手房调价房源中，约90%在降价出让。
西安二手房调价房源中，约89%在降价出让。
诸葛找房追踪的重点14城（北京、深圳、上海、苏州、杭州、南京、成都、佛山、东莞、青岛、厦门、无锡、郑州、大连），挂牌二手房调价房源中，近90%在降价。
03
顺势而为
大势已然如此，现在一切的救市操作，都是避免硬着陆，实现软着陆。
换句话说，下降方向不会变，区别只是在于各城市的降速不同而已。这个时候，新房如果还犯犟，可能就要砸在手里。
毕竟，目前的新房面对二手房的疯狂内卷，没有任何优势。新房客源已经被二手房抢夺了走了。
去年全国新房成交量继续创新低，但二手房成交量却在增加，而且二手房占房产总成交比例超过了40%。其中，主要城市中，二手房成交量已成为主流，远高于新房。
这种情况下，新房根本没有资本犯犟。
新房想要招架住二手房的虹吸，在盲盒难以消除的背景下，唯有降价让利比二手房更大才行。
在熊市之中，想要成功出货，唯有成为卷王才行。这不是几个维权业主所能做阻挡的。
所以，本号一直在呼吁各地城市，尊重市场自主调节行为，顺势而为，不要过多行政干预，放松乃至放开限跌令，才能促进商品房的成交。
目前无论是从宏观经济、就业、收入环境，还是房地产行业暴露出的问题，以及供大于求的局面、人口不断减少的局势来看，房价都只有下行一条路可走。
不要和趋势对抗。堵不如疏。
万事万物，都遵循这个理。房价下跌，非要强行干预，房企受苦，最终心累的还是购房者，因为这会增加买到烂尾楼的概率。
最关键的是，阻挡房价下行，并没有达到他们想要的效果。
新房价格不降，根本卖不出去，土地卖不出去，开发商就无法回款，无法偿还债务，无法去拿地。
所以，本号认为，诚意降价，才能对抗二手房的虹吸，才能释放风险，至少局面不会像现在这么僵。