“32万首付在惠州买房，5年血亏80多万。”
最近，有博主在社交平台上分享了在大亚湾买房的经历。
他表示，自己2018年来深圳工作，2019年买下大亚湾的85㎡3房，总价160万。
到2023年底，因为负担较大，他想要把房子卖掉。中介却告诉他，按买入的原价是卖不掉的，必须是在这基础上打7折，才能卖出去。
最终，房子在2024年3月以100万的成交价卖出，亏损约84万——几乎又亏掉一套房。
“我不仅把首付款全部亏掉，还把利息也赔进去了。”
这位博主感慨，辛苦几年都白忙活了。
买不起深圳，就买临深。
这是高位时期，很多深圳人的想法。
不少临深片区的热度，也被深圳买房人推高。
▲图源：乐有家研究中心
几年过去，深圳楼市变化颇大，那么临深情况又怎样了呢？
▲数据来源：@贝壳找房、网络公开数据等
大亚湾昔日“销冠盘”：
比8年前的开盘价还跌了46%！
开篇博主的经历，或许只是大亚湾房价变化的一个缩影。
以大亚湾知名的小区碧桂园十里银滩为例。
这是非常少见的大型社区，总户数超过5万户，从2011年左右开始开发，一直卖到2022年都还有房源在售。
▲一个项目占据整个海湾、带来约17个二手房小区
高峰时，十里银滩曾一度是“全国单日销冠”项目，热销不断。
但多年过去，价格却接近腰斩。
在2015年，碧桂园十里银滩山林海产品，销售单价约7500-8500元/㎡。
而到2023年底，山林海的二手房成交单价已经低至约4000元/㎡，比开盘价下降约46%。
▲十里银滩山林海2015年新房价格 | @房天下
▲近期二手房成交价 | @贝壳找房
要问原因，大概是“成也萧何败也萧何”。
曾经，十里银滩因为是海景房、社区大而出名。
到现在，由于靠近海岸、远离城区，加上基础建设一般，导致十里银滩生活并不算特别方便。
也因为户数太多，导致二手房价“踩踏”严重。
@深圳买房计划 粗略统计发现：
光是在贝壳找房上，十里银滩就有约1185套房源在售——几乎相当于一个中型小区的总户数。
而同样是大亚湾小区，龙光城的情况要好上不少。
一方面，目前二手房成交价基本在1万/㎡以上；
另一方面，2015年的新房价格约8500元/㎡，没有普遍跌破开盘价的情况。
▲龙光城近期二手房成交价格 | @贝壳找房
▲2015年新房销售价格 | @房天下
这或是因为，龙光城更靠近深圳，与16号线直线距离约3公里（百度地铁测距）。
小区周边的商业、教育等配套也更丰富，适合日常居住。
▲龙光城靠近深圳坪山
就连新房，两地的情况也相差巨大。
十里银滩周边，华皓海悦湾均价约5555元/㎡；
龙光城周边的富康锦绣壹号，均价约1.7万/㎡。
这大概也说明了，宜居才是房价的基础。
马鞍岛热潮褪去：
当年拿地楼面价达1.5万/㎡
如今新房卖1.8万/㎡
前几年，马鞍岛因为深中通道而在深圳大热。
如今，深中通道即将在6月通车，但岛上楼市情况却又发生了巨大变化。
▲深中通道工程已进入尾声 | @大湾区之声
在2022年之前，中山楼市一路高歌猛进，连接数年成交保持在5-6万套区间。临深区域如南朗镇、火炬开发区等，成交量长期稳坐全市前列。
而作为深中通道第一站的马鞍岛，几乎是盘盘热销：
2019年，岛上最先开售的楼盘，万科中天西湾汇以均价约3万/㎡的价格入市，首开去化300多套；
2020年，保利天汇首推房源1200套，单价约2.5-2.8万/㎡，开盘3分钟抢完；
2021年，恒大悦珑湾推售1131套房源，单价约在2.5-2.78万/㎡左右。线上选房，2分钟秒光；
▲2020年，保利天汇1200套房源在3分钟内抢光
当时马鞍岛的新房价格也不断创新高：
万科中天西湾汇甚至达到约3.3万/㎡，恒大悦珑湾均价也达到2.7万/㎡。
▲图源：合富研究院2020年信息
几年过去，当年需要抢才能买到的项目，价格却已经“破发”。
今年2月，恒大悦珑湾成交一套89㎡的房源，单价仅1.29万/㎡，几乎只有开盘价的一半。
▲恒大悦珑湾成交及挂牌价都跌至“1字头” | @贝壳找房
在售新房的价格，更让人惊讶：
中山粤海城、招商臻湾府，均价都在1.8万/㎡。
要知道，中山粤海城所在的G28-2020-0132地块，在2020年出让时，楼面地价就达到了1.5万/㎡。
如今建成后的新房均价只有1.8万/㎡，还要包含建设/宣传等费用，真的很难不让人唏嘘。
不过，今年小阳春中山楼市也已经有起色。
3月中山楼市网签1660套，大涨157%，最高1周网签达513套。其中，火炬开发区、翠亨新区马鞍岛等又再成为成交主力区域。
未来，随着深中通道的开通，马鞍岛的价值或将稳定下来。
房价腰斩、面临断供
但松山湖新房仍要摇号？
在去年底，东莞松山湖又再小火了一把。
这次，却是因为一位博主称在松山湖高位买入的房子，现在可能要面临断供法拍的风险。
他在2020年买下位于万科金域松湖的房子，买入总价高达572.6万，如今中介却告知只有低于280万才能卖出。
▲博主自述
当时，松山湖正处于楼市高热期，一方面是因为华为入驻+科学城的规划，另一方面则是深圳客的进入。
所以万科金域松湖在顶峰时，单价一度高达6.3万/㎡。但即使这样，小区还是被看作“松山湖性价比最高的楼盘”。
因为同时期如万科虹溪诺雅等小区，甚至出现过不少单价7字头的成交案例。
但到如今，万科虹溪诺雅却有低至4万+/㎡的挂牌房源。
而博主总价近6万/㎡、总价超570万买入的万科金域松湖房源，现在同户型挂牌价可以低至约400万，同小区还有约3.6万/㎡的房源在售。
几乎跌没了首付。
▲万科金域松湖的挂牌情况 | @贝壳找房
在去年，松山湖二手房价还在下行，从约4.8万/㎡→3.1万/㎡。
▲图源：东莞房姐
不过，由于新房限价，松山湖的新房还是很抢手的。
去年11月，金地青雲境推售136套房源，折后均价约4.8万/㎡，但登记人数却依然达到309人，需要摇号选房，最终开盘去化约9成。
凤岗：
凤岗的房价也在跌，但跌幅没松山湖那么狠。
以益田大运城邦为例：
由于和龙岗区只有一路之隔，配套较为完善，是区域的标杆性楼盘，此前二手房成交价超过3万/㎡。
现在，小区成交价已经跌至约1.95万/㎡，挂牌均价约2.4万/㎡。
▲小区二手房价情况 | @贝壳找房
而且，从小区近1年的挂牌均价来看，已经从2.9万/㎡→2.5万/㎡，还在不断下探。
▲图源：贝壳找房
相比之下，靠近深圳宝安的长安片区，跌幅相对平缓。
据悉，长安的标杆小区龙光江南大境，高峰期2022年约89㎡的房源，价格达到330万，而到2023年则为280万，跌了约50万。
和动辄亏上百万的案例对比，已经算比较温和了。
但小区房价也还在不断下跌：
近一年挂牌均价由约4.4万/㎡→3.9万/㎡，跌幅约11%。
▲龙光江南大境近一年的挂牌价走势
新房也在降价。
一湾云璟去年开盘均价约3.7万/㎡，如今清盘价约3.2万/㎡。
整体来看，长安镇无论新房、二手房，存量都比较少，在高峰期外地客也不多。
加上GDP排名东莞区镇第一，拥有OPPO、vivo及大量中小厂商，经济基础较好，房价波动相对较小，但目前仍处于下探阶段。
小结
一荣俱荣，一损俱损。
在下行时期，没有哪个片区敢说独善其身。
过去，深圳人或是为了居住、或为了投资，而影响着临深片区的楼市。
现在，深圳人在买房上变得更为谨慎，本土和临深片区也再受影响，价格都变得更为友好。
你能在大亚湾，以县城的价格拿下一套海景房；
也能在凤岗，用单价1字头的价格，享受和龙岗差不多的生活环境。
而且，目前惠州/东莞/中山的楼市，基本算是全面松绑，想要买房变得更容易。
那么，现在的情况，你还会选择买临深片区吗？