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问答376期
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问：如何看经开区学区预警？
答：从去年至今，经开总共发布了三次学区预警，在西安众多开发区还是头一回，核心就是学校学位紧张，学区内的，按照落户时间顺序入学，超出的，就近头筹分配。
预警的学校包括经开第五小学，经开第十二小学，经开第一学校（一路校区、十路校区），经开第二学校，第一实验学校，仔细看，这些都是经开一校带动的名校+。
由于北郊的优质学校一直匮乏，经开第一学校（前身交大经发）热度极高，民转公后，家长仍积极购买学区房，学区多次预警，说明大家的买房意愿还是很强。
除了住在城北没有更好的备选外，也在于性价比很高，以经发本部周边学区内的白桦林，鼎正，魏玛公馆为例，均价2万+左右，次新房，还是经开最核心位置，还有学区，还有小面积。
另一个经开体系，即一小，一中周边，典型的绿城桂语兰庭，小区也更好，价格适中，二手房成交同样火爆，未来可期！
问：房价保值指重点城市，核心地段，大品牌优质房源，是否认同？
答：何止买房，这种核心的核心，在任何领域，群体都是保值的，相当于大学读北大、工作在中科院、看病在301，上学在人大附中，这种绝对的优质资源，不是一般人够的到的。
更多人需要面对的是，一般城市，非核心地段，一般品牌的普通房子，如何保值的问题，以西安为例，是西北五省的中心，但前提是不能和沿海比。
核心地段曲江南湖边、电视塔旁、高新木塔寺，高新路，经开凤城八路等，周边房子已经是各自最贵，这是经历多年市场验证的，说白了还是占据各自区域最优质的配套，有的是环境，有的是学校，有的是商业。
至于大品牌，多半是赌的成分，现在时运不济的融创，中南，恒大，当年都很强，但大浪淘沙，如今央企接盘，只是更稳而已，不看品牌看实物；
而优质房源，大众的观念除了稀缺，主城区，别墅，洋房，叠拼等，还有房价体现，集齐这些优质资源的，一般人是够不到的。
所以优中选优，只能是相对的，即软新选择，西边好一点，CID选择，学校旁还一点。
问：为什么明知市场不好，有的西安人还相信买房投资？
答：不过是大家的立场不同了，房价不涨，楼市下行后，已经不是全民都买商品房的阶段了。
刚需的，因为价格，担心交付等，都集中在了200万以下预算的二手房，能看新房的，要么不止一套房，小换大，旧换新，自然要买房；
要么就是改善，短期是自住，但还是希望房子作为大宗资产，优中选优，有保值属性，也会看房。
真正撬杠杆，赌房价上涨，赚差价的投资基本消失了，即便有，门槛也很高，和一般人没有关系，例如曲江星河湾，金茂府这类小区。
再加上投资是人的天生需求，在私募，股票，基金买了有去无回的当下，房子毕竟还是实物，更加稳妥一些。
现在的投资，已经不是五年前买房的投资路子了，聪明人要么不碰，要么优中选优，傻子还在相信特价房捡漏，抄底，不割你割谁，你是刘德华还是吴彦祖，凭啥实惠给你。
问：20年房龄，140㎡，西安中介开始收购二手房吗？
答：我看到更多是市场下行，二手房存量大，房东着急卖房，中介上门拍抖音砍价，播放量挺好，但效果未知，大家评论区自答。
对于中介而言，要的是成交，关系佣金，房东一直挂高价，曲高和寡，一直不卖，再好的房子中介也不积极，也只有降价，为中介留出谈判空间，才有需求，房价涨收房源，房价降砍房价，都不吃亏。
反而是20年房龄的140㎡，虽然在高新占据了地段优势，但老破大无疑，以前很多单位家属院喜欢这么盖，中间楼层住职工，小一点，顶底住领导，面积较大。
但没电梯，户型差，停车难的通病无解，熬到现在的二手房市场，如果没有比较好的学区，只能降价脱手，避免看得上的买不起，买得起的看不上。
同样的大面积，买家新房二手都看，20年前的产品和现在的新房，怎么竞争！
问：港务区华润未来城市买了DK7，卖掉还是自住？
答：从自住通勤角度，可以考虑卖掉，未来城市是绝对网红盘，有高新陆港学区加持，又在奥体核心，关键当年新房摇号，价格有倒挂，现在轻松二手房2万+，房子区域都没问题，但高新上班，通勤太痛苦。
可以考虑卖掉后高新周边再买，按照300万预算为例，自住需求，CID可以看高新云墨的小面积，软件新城可以看金泰和樾，主打有限预算，更好的区域。
想要高新附近，更大面积，西部大道沿线诸多可选，除了金地，融创，万科二手房外，新房还有中粮大悦未来城，泰发祥，陕建等，主打一个大户型，改善。
住回高新，首先解决通勤问题，虽然不是周边的头部小区，但自住为王，配套齐全，奥体就当是一次成功的置换投资。
问：家里东门有套老房子，如何劝父母卖掉？
答：最好的办法，就是不劝，既然条件还可以，也多是有房住，老房子更多的是挂念和情怀，你看不上的早市，堵车，小摊贩，则是父母眼中的烟火气，一味的追新弃旧，和新区都好，老城一无是处的观点，有什么区别。
人毕竟是生物，不是机器，家也不是样板间，要有乱的回忆，旧的物件，老房子是老，但沉淀在其中的生活印记无法复制，父母不想卖的原因在这里，虽然只是个例。
对于多数闲置，老破小，父母无依恋，自己也不住的，还是要尽快出手卖掉，居住不满足需求，转手没有流通，等拆迁等不来，最后只能收点租金。
如今次新房为了卖掉都是降价，宣传，花样百出，老房子就如同大龄男女找对象一样，条件不好，要求还多，难上加难！
问：高新三期的招商云墨，天青云麓，143㎡二选一？
答：虽然户型几乎相同，但却是不同卖点的小区，云墨，靠近三十一小，十一初，典型的学区卖点。
虽然摘牌事件影响高三的投资信心，但对于自主陪读，仁村的学校周边仍然是首选，云墨也是附近119㎡起步，赠送最多，性价比最高的，当然地块小， 景观，配套面积有限。
天青云麓的热度要弱于云墨一些，瞳西位置，虽然有龙湖，招商，中铁建多家开发，但学校，商业等配套兑现较慢，地段弱自然房子要盖得更好。
天青就是143㎡起步，主做改善，宋式的园林，大堂让人印象深刻，各个面积的户型也不错，主打大赠送，相同的价位，一个学区强，一个产品强 ，大面积天青小区素质更好。
买前者的，都是预算有限的上学需求，后者则是多套房，在高新三期再买一套的改善自住，周边还是有龙湖，中海备选，竞争很激烈。
答：如何看高新沣东融合区，利好还是拯救？
答：位置很好，但这里还是沣东，沣东来规划，住宅，商业，学校，只是距离软件新城近而已，相似的案例还有鱼化工业园，同样是科技西路一路之隔，在当年房价最火的时候，均价相差近一万。
对于够不到软件新城，且是周边自住的，就如同当年买绿地兰庭公馆一样，离得近，价格低，这里会成为当下软新的备选。
对于软件新城而言，没有直接给高新，则代表软西的土地供应不多，现有住宅会变稀缺，无疑是利好的。
融合区，紧贴高新，有利于沣东一侧的土地和新房销量，至于融合区自己的前景，则要看本身的区域改造，配套，学校，环境城建水平，当年的西沣路，大寨路，科技西路都可以看作融合区。
对沣东，雪中送炭，对高新，锦上添花，不是坏事，就等土拍和房价公示！
【楼盘点评】
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【装修报告】
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作者：鬼使白
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