当下市场，又敏感又迟钝！
买房的去楼盘，看了又看，订金交了退，退了又交。
情绪敏感的就像含羞草，稍微有点风，就收敛起来。
好在，今年有几个核心盘，使得市场有一些看头，一些期待。
焦点当属国贸商圈。其中的两大楼盘，光大天骄国际和华润旗峰润府，可谓双雄称霸。
前几天，我们写了一篇，引发不少关注。
果然，近年关注度最高的纯新盘光大·天骄国际，拿下第一名，有1672票。
有粉丝留言说，光大·天骄国际最大的隐形对手——华润置地·旗峰润府，为啥没有入榜。
在我们看来，这两个盘的合作关系，远远大于竞争。
它们距离非常近，且入市时间接近，想当然成为购房者的彼此PK对象。
但仔细对比下产品和项目定位，站在东莞城市格局的角度，两盘更像是携手共进的伙伴。
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1）“你无我有”的户型互补关系
两者的户型图虽尚未正式公布，但从面积段来看，两者客户定位甚是不同。
华润置地·旗峰润府面积段约为95-123-145-180平，主要为刚需以及改善户型。
最初定位有200平的产品，或者为了跟天骄国际错峰，缩小到180平，是非常明智的调整。侧面反映出，华润操盘团队的灵活应变能力。
这样的定位，为渴望安家国贸商圈的刚需和初级改善一族，开了一扇窗。
约180平户型，虽与天骄国际入门级产品163平和175平的四房会有客户重叠。
但两盘定位不同，一定存在明显的价差，未来会通过价格筛选出更符合自己的精准客户。
光大·天骄国际作为穿越周期的恒产，站在城市历史观的高度，定位为顶豪产品。
火炼树旧改，象征着这座城市的开放和包容。
光大·天骄国际更是东莞内生力的代表作。
加之项目特殊的历史意义，足以跨越两个时代，是时代变迁的标志。
光大·天骄国际面积段为163-175-253-283-350平，入门级面积段套数并不多，主力为200平以上的终极改善大平层。
根据网络流传信息，光大·天骄国际建面约163-175平户型占比约20%、建面约253-283平占比约60%、建面约350平占比约20%，合计约1030套。
首期的四房产品也只有200套左右。
2）预测:两盘或有6000元的价差
当下的楼市分化依然在加剧，从片区分化，已进入到单盘分化的时代，即便位处同一区位，两盘也会存在较大价差。
参考华润置地在东莞过往的操盘经验，华润置地·旗峰润府首批单位价格会有惊喜，我们预测与光大·天骄国际存在6000-10000元/平的差价，为市场预留充足预期。
另外，光大·天骄国际属于超级豪宅大平层，交标应属于东莞天花板豪宅级别，更容易获得溢价能力。
3）商业配套反哺鸿福路商圈
根据规划，华润置地·旗峰润府自带约7.8万平开放式商业街区，下楼即烟火感十足的商业街，全天候24小时精彩。
开放式商业+高端精品商业，恰好是目前鸿福路商圈欠缺的，反哺鸿福路商圈更多元的商业元素。
而光大·天骄国际规划约3万平高端精品商业，服务高净值群业主，更具定制化与私密性。
未来，通过天桥慢行系统串联，汇一城+国贸城+市民中心下沉商业+市民中心三期C park+莞香印巷，鸿福路商圈地位再次得以巩固。
最终，无论是光大·天骄国际以及华润置地·旗峰润府，都能获得更长远的资产成长性。
4）教育配套
定位刚需改善的华润置地·旗峰润府，也更为关心家门口的教育，方便子女可步行上下学。
华润置地·旗峰润府自带多所学校，并已初步引入华中师范大学（有待官宣），计划引入华中师范大学附属学校(九年一贯制)。
光大·天骄国际自带幼儿园，可以满足学前教育需求，未来升学可考虑私立名校或周边公立学校。
根据学区划定猜测，华润置地·旗峰润府与光大·天骄国际均属于火炼树社区，学区相同。
预计华润置地·旗峰润府配建的学校落成后，光大·天骄国际同样有可能摇号享受片区教育资源(以实际招生政策为准)。
5）大盘功能定位差异
光大作为东莞豪宅标杆开发商，擅长打造大园林，下楼散步就像置身大型公园，且园林维护较佳，也是光大系豪宅在二手市场表现亮眼的优势。
而在光大·天骄国际中，项目占地约10.6万平，首层建筑占地约2.9万平，余下约7万平均为园林，另外还有架空层和会所等活动空间。
同时，光大·天骄国际园林耗费高成本，打造水景联通整个园林，实现楼楼均可瞰水的度假式悠闲感。
水景有效调节园林微气候，实现冬暖夏凉的居住感，并较少噪音传播，整体居住感更舒适。
那么，大园林有多珍贵，给你数据你看下：
近年城区新盘，规模大多是以中小袖珍盘为主，例如2023年出让的东莞CBD地块，面积仅约1.7万平。
而在今年供地计划中，东莞CBD地块面积约为2万平，园林施展空间不足。
可以预期，随着东莞城区地价不断飙升，土地成本高昂下，未来难以再有如此大规模的私家园林。
同样是超级大盘的华润置地·旗峰润府，总建面近百万方，但受到旧改地块分裂限制，各功能区较为分散，多个住宅组团被马路分开，有点像东莞CBD万象府的分布。
这样的好处，住宅小组团分布，人员更纯粹，有利提升物业管理，私密性更佳。
而为了弥补园林欠缺，华润置地·旗峰润府项目为长条形，建筑物主要分布在南北两侧，中间打造园林绿轴贯穿整个社区，保证建筑的景观与采光。
绿轴上分布有学校、开放式商业、立体园林等设施，拓展社区活动空间。
总的来说，两个均为大盘，光大·天骄国际有完整的大园林，而华润置地·旗峰润府的“大”，更多展现在生活配套机能上。
6)选房差异
看到这里，相信你应该对两个盘，有清晰的认识。
假设以光大·天骄国际入门级的建面约163-175平户型，与华润置地·旗峰润府顶配的建面约180平户型对比，该怎么选？
首先，光大·天骄国际建面约163-175平户型，为全盘的入门级产品，位处东莞大道旁，前面景观无遮挡开阔，正对国金地块。
同时，有可能受到东莞大道车流影响，会有一定噪音，但配合多层隔音玻璃，整体问题不大。
其次，则是未来成长性。
华润置地·旗峰润府建面约180平户型，占比全盘数量极少，未来二手市场会不会被其他小户型产品限制，这个有待观察。
另外，还有心理因素。
假设总价预算千万级，你愿意选择入手光大·天骄国际入门级的163-175平户型，跻身东莞顶豪圈层。
还是选择华润置地·旗峰润府建面约180平的顶配，做火炼树霸主？
这是一个鸡头和凤尾的故事。
看吧，当你开始思考的时候，就已经陷入两个盘的漩涡，渐渐把其他过滤了。
简单来说，两个盘表面是隐形的竞争关系，但巧妙的户型面积段设计，让你从95到350平都有得选，覆盖刚需-改善-终改等不同置业需求，直接把全市的意向购房者，都吸引到鸿福路商圈板块了。
当然，两个豪宅比拼，还承担起带动楼市回暖的重任，引领城区豪宅新一轮热度。
据说，两大项目将在近期开放，更多细节还需要实地品鉴，立即扫码添加房视静雯，优先预约看豪宅！
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