前言
国家统计局官方数据显示，2024年前两个月，全中国70个大中城市的新建商品住宅平均成交价格为每平31900人民币，跟2023年4月相比，不到一年内跌幅就多达了两成。
与此同时，美国却出现彻底相反的情形，该国楼市呈现明显的涨势。2023年12月，全美房价指数连续7个月改写新高纪录，洛杉矶等大城市的年涨幅超过8%。虽然不是非常夸张的标准，但也是非常显著的趋势。
今天我们就要来探讨为何美国与中国的楼市走向两个极端，未来又将如何发展？
美国楼市创新高
首先我们来看到美国新房在当地楼市销量占比约有一成，其余9成是2手房产。其中新房的价格中位数在2022年达到50万美元的高点。2024年的当前仍在高位震荡。如果看向标普凯斯席勒房价指数近年着一路飙高，由此可看出，美国近两年的房价都处于10年来相对较高的水位。
这波势头的起涨点大约可追溯回2020年。但如果从长期走势来看，会发现美国楼市的多头格局始于2012年。在此之前，美国正经历2007年金融风暴的第一朝，光是从2007年7月到2008年末，房价指数就崩跌了将近两成。
房屋跌价本身就会刺激需求，加上当时美国30年期房贷利率降至历史新低，当年的CNN便指出，超低贷款利率结合低房价大幅降低民众的买房成本之后，民众国房价便一路上涨。但有一个问题却逐渐浮现，那就是住房短缺。
美国在金融风暴以后，房地产业受到严重的冲击。虽然楼市在2012年开始复苏，但这个市场有个特点，当住房需求下滑时，现存的房屋不会消失，空屋率因此上升。
然而，当需求增加，开发商也无法立即提供房产，尤其是大规模的开发项目，往往需要长达数年的规划与建设时间，这便导致工程无法匹配。
时间来到2018年，当时因为未开发土地不足、劳动力短缺、物价上涨，加上土地政策的限制，美国住房短缺的严重程度达到40年新高，因此埋下房价上涨的因素。
2019年末，新冠疫情爆发，美国房价陷入震荡，但建设成本进一步上升，加上更低的贷款利率，再次点燃楼市行情，而且还出现一个相当特殊的现象。
大约在2022年，美国房贷利率从低点反转，房贷申请量与房屋销售量也因此大跌。理论上，需求端减少，房价应该会跟着下挫。两个美国新估房价中位数明显下滑，成屋房价却高位震荡，而且都没有回到疫情前的水准。
这背后的原因同样是供应不足。根据专家的分析，美国在过去十多年来本来就有住房短缺的问题。虽然开发商持续推楼，但大多集中在中高总价的产品比较少，有经济适用房。此外，高利率更降低人们的搬家意愿。许多屋主为了锁定过往的利率水准，不愿意出售手上的房源，导致楼市供需更加失衡。
时间来到2024年，美国楼市随着贷款利率下跌，供需紧张的状况已经略有缓解。但有许多美国人对媒体表示，他们经历这几年的折腾，几乎就要放弃买房梦。而数据也显示，在90年代时，首套房占楼市交易量的比例大约有4成。
但在2023年已经剩不到3成，不少人宁愿选择继续租房，并拿钱去购买其他的快乐。
中国楼市持续下跌
看完美国，我们接着要探讨中国楼市。一开始有提到，今年前两个月，全中国70个大中城市的房价跟去年4月相比跌了20%。进一步细看中国当前的房价走势。
统计局的数据显示，2024年2月，各线城市的商品住宅销售价格呈现持续下降的趋势。楼市低迷连带迫使房企要花式促销，比如在深圳有不少楼盘就采用以价换量的营销方式。只要买一套房子，就送另一套低价房型的部分首付。
然而，降价促销却也引发不少争议。近期，广东的黄埔区有个楼盘，在2021年开盘销售，但房价从2022年到2024年却降价了多达两成。许多早期进场的主便抱怨已经还了两年按揭，房子都还没盖好，就惨遭暴跌。
2016年我国推出房住不炒的政策方向。到2020年的3道红线，中国房地产业迎来前所未有的严厉监管问题在于，为何政府要对号称经济火车头的楼市下重手，这点要从中国楼市的发展说起。
学界普遍认为，中国楼市的起涨点大约在2000年代初期，当时中国地方政府为了增加财政收入，调高土地使用权的价位，而房地产开发商也配合炒作，加上华人对房产情有独钟，逐渐形成供需旺盛的市场形态，紧接而来的是货币浪潮。
有中国学者分析，2008年全球爆发金融海啸，美国经济重挫，中国的出口生意也跟着受到冲击。政府为了稳定经济，于是加大楼市的放贷规模，结果除了国内资金大增，国外热情也跟着涌入，推升中国楼市上涨。时间来到2006年，类似的情景再度上演。
中国经济成长放缓，官方为了刺激景气再度调降，金融机构存放款的基准利率。结果从2015上半年到2016下半年，一线大城市的房价涨幅高达两成，2线城市也涨了一圈。当年，中国官媒便指出，自2000年到2006年，广义货币m2增长超过十倍，房地产成为重要的资金蓄水池，连企业都开始卖厂房将资金拿来炒商品房。
虽然喊出房住不炒的口号，但中国楼市因为野蛮生长，已经衍生出两大问题。
首先是，房企累计巨额的债务。长年以来，中国房企想要做大，就必须打开资金杠杆。但中国官媒就曾警告，房地产企业在2018下半年迎来偿债的高峰期。
截至当年6月，房企的有息债务余额已累计达到19万亿人民币。而且这些房企为了借新债还旧债，还不断拉高融资规模，因此成为政府给予改革的对象。
其次是。楼市库存过高。中国政府在2016年便把去库存当成经济工作的重点任务，这也代表当时的中国楼市存量严重过剩。
但数据却显示，此后中国商品房的库存面积仍在增高。高盛曾在2009年指出，中国的住宅库存总额是美国住宅市场规模的两倍。时间来到2024年，西方媒体推算，中国楼市的库存量还需要5到10年的时间去消化。
预测
看完美中这两大国房价走势的底层逻辑，最后要来聊聊未来各自可能的走势。美国各界普遍认为，假如量缩价涨的格局不变，美国楼市就不会出现太大的跌幅。不过，也有人预测，房贷利率锁定效应将逐渐消退，最快在2024下半年，美国楼市的供应量就会明显上升。
然而，有不少人忧心美国楼市的真正问题其实是在商业房产。由于居家办公的风气日盛，加上利率居高不下，美国的商业大楼出现空置的迹象。在收入减少的同时，有调研机构指出，2024与2025年将上演美国商业房产贷款到期潮。
中国有专家也认为，中国房地产销售面积在未来两年还会持续下降，降幅呈现逐年递减的趋势。而且从官方的立场来看，未来的中国可能不再把楼市当经济火车头，因此，房价是否有望大幅反弹还充满着不确定性。