5年前，在云南打造了百亿神盘、如日中天的融创继续重仓云南，买买买的步伐迈向地州。
先是小试牛刀，收购了大理泰玺地产55%的股权进入大理，有了满江占地69亩的融创·九宸府。
一年后与在大理、昆明土地众多的实力集团合作，在2020年7月成立了云南实力融创文旅公司，股份上，融创与实力六四分。
随后，融创正式接手实力旗下9个项目公司，全面参与东盟森林、实力蝶锦台、大理的小院子、大理·云想山等10个项目的建设推进。
这笔合作各取所需。对当时举步维艰的实力来说，这个烫手的山芋，也总算有个人来帮忙捧着了。
只是没想到市场急转直下，融创雄心未竟就身陷债务泥潭，除了自己的账要还，还要拖家带口：
背上实力的烂账。
不过，终究还是扛不住。
前不久，京东资产交易平台刊登了一则债权招商公告，主要内容是恒丰银行昆明分公司处置大理实力夏都置业公司债权资产：
总额21.96亿元。
大理实力背后，正是云南实力融创。
一
这次债权处置在一年前就着手准备了。
2023年3月，恒丰银行委托招标公司就云南实力融创集团律所选聘项目进行招标，包含两个采购包，对应着云南实力融创在恒丰银行的2个授信主体：
云南浙商投资、大理实力。
浙商投资是实力集团的全资子公司。资料显示，两家公司一共借了29.46亿元，期限8年，每年还本两次，按季度付息。
为保障业务本金安全，恒丰银行需要尽快对大理实力名下本金余额18.7亿元及浙商投资名下本金余额6.05亿元，启动司法处置流程。
同年9月，恒丰银行因借款合同纠纷向昆明中院起诉大理实力。今年3月19日，案件进入首次执行阶段，执行金额为15.66亿元，被执行人除了大理实力，还有云南实力工贸、丽江实力大酒店、云南俊尧混凝土、迪庆实力大酒店、云南实力控股、版纳曼贯雨林文旅公司。
这几家公司，正是这次债权资产背后的抵押方：
和实力有千丝万缕的联系。
公告显示，恒丰银行挂牌的债权有3类抵（质）押物，分别是借款人大理实力名下资产、第三方名下资产，以及大理实力100%股权。
大头是位于大理、丽江、香格里拉的3家希尔顿酒店，以及大理实力抵押的32.27万方土地。财哥看了下，3家酒店都在核心景区内：
不但知名，生意还不错。
还有一部分是2019年12月追加的抵押担保，包含大理实力名下昆明的8.5万方土地、版纳曼贯雨林名下6.68万方土地、云南俊尧混凝土名下位于昆明的5.67万方工业用地、云南实力工贸名下位于昆明的0.31万方办公楼，以及张娅在昆明的0.08万方别墅。
张娅是实力集团创始人彭宇兴的妻子，曾与其共同控股实力。
显然，从时间线和资产线索上看，这29个多亿债务都是实力的旧账，对融创来说算是：
婚后共同债务。
真正刺激的，是恒丰和实力的故事。
二
在融创和实力聊合作聊得火热时，后者曾经的金主爸爸——恒丰银行原党委书记、董事长蔡国华，正在法庭上做最后的挣扎。
轰动一时的蔡国华案以及恒丰银行两任一把手腐败案，应该不少朋友都知道，财哥简单回顾下。
2016年5月，有关恒丰银行高管私分公款一事曝光。当年9月，前行长栾永泰承认参与私分公款，拿到了2100万，后又实名举报董事长蔡国华侵吞公款3800万、违规运作员工股权激励机制，违规控制恒丰银行。
2017年11月，蔡国华因涉嫌严重违纪违法被调查。2020年6月开庭时，他被控犯有五宗罪：
涉嫌滥用职权造成恒丰银行经济损失8.9亿余元，贪污1022万余元，挪用公款48亿元用于个人经营，受贿11.8亿余元（10.7亿余元系未遂），违法发放贷款35亿元。
实力也是这些利益往来中的一员。
据报道，2016至2017年，蔡国华为实力在恒丰银行贷款提供帮助。新京报从恒丰银行内部获得的恒丰银行对云南实力控股的授信通知书显示，授信金额为人民币280亿元，起始日期为2016年7月27日，授信额度有效期为60个月。
根据当时银监会的监管要求，贷款公司对单一集团企业客户的授信余额不得超过资本净额的15%。而恒丰银行2015年资本净额为824.31亿元，也就是说其贷款余额不能超过123.65亿元：
怎么能翻了一倍多的？
只知道银行内部人士说，从未见过这笔贷款审批，连行长都毫不知情。
作为回报，实力董事长彭宇兴还花大价钱为蔡国华提供：
删稿服务。
2016年5月至2016年7月，某报两次刊登蔡国华私分巨额公款的负面报道，根据蔡国华要求，彭宇兴支付撤稿费1000万，该报还出具了撤稿公函，这搞得：
金融圈和媒体圈都心情复杂。
除此之外，彭兴宇还被爆出贿赂丑闻。
据裁判文书网披露，云南实力房地产曾向省旅发委党组书记、主任段跃庆贿赂20万，在土地拍卖中为谋取不正当利益向昆明市土地与矿产权交易中心主任张某行贿27万，彭宇兴等涉案人员及所在公司被判犯单位行为罪，罚款20万。
这买卖怎么算都不亏。
三
房地产野蛮生长的时代，区域型房企急于向全国扩张，民企、中小型房企面临的最大问题是：
融资。
在恒丰银行之前，实力撬动开发的主要融资渠道是：
信托。
比如，2013年10月至2014年11月间，大理实力向四川信托频繁融了12笔资，金额合计15.01亿元，期限都是两年；2015年，又融资超7亿元，年利率在10%以上：
生产队的驴都没这么勤快。
再往后，普遍操作是城商行通过信托、基金等多层嵌套包装，为民企、尤其是中小房企融资救命。
融创进军大理的同一时间，光大信托推出了一款集合资金信托产品，期限1年，计划总融资3.6亿元，投资者预期收益最低8.5%，融资方为实力旗下的云南祥宏置业，部分信托资金用于收购其99%股权，剩余全部增资，用来开发昆明西二环内梁家河项目：
也就是原定的实力观邸小区，后来的融创人民路1979。
还不上钱之后，实力股权被反复质押、冻结，资产被执行、法人被限高，卷入上百件司法案件……这也是一大批中小房企共同走过的路。
除了银行债务，大理实力还有不少票据追索权纠纷。
截至2024年2月29日，承兑人披露大理实力夏都票据承兑逾期余额1898.7万元，过去一年没少被起诉。
四
说回恒丰，经历了两任董事长事件、不良贷款率高达28.44%后，重新刮毒疗伤，自2019年开始了改革重组。
在剥离不良、引进战投、整体上市三步走的策略下，恒丰银行这几年的两大重点任务是：
降低不良贷款率，改善贷款比例。
据2023年报告，恒丰银行不良贷款率连续20个季度下降，年末降至1.72%。
头部客户里，2021年恒丰银行向房地产业贷款548.47亿元，房地产是恒丰银行贷款的第三大行业。
这两年银行虽然也受累于房地产，但开发商始终是其大客户：
有钱的时候要贷款，没钱更要贷款。
2023年，银行业营收普遍负增长的情况下，恒丰银行是股份行中唯二两家实现营收正增长的银行之一，其中一块增长重点业务就是房地产。
和几年前不太一样的是，租赁住房贷款、保交楼信贷融资、城中村改造、保障性住房金融支持是主要业务：
城市更新贷款成为对公贷款增长主力。
年初房地产项目融资白名单推送后，截至今年3月底，恒丰银行昆明分行有昆明、曲靖、大理的4个融资项目获批，融资额度合计14亿元。
其中，大理有两笔，分别是1.5亿的专属融资方案，和5个亿的住宅项目授信，两个都是大华的项目：
大华锦绣华城，大理大华中心。
除此之外，大理分行还给大理市公租房公司投了8000万元固定资产贷款，用于17个片区的公租房、廉租房建设。
真是在哪跌倒，还想在哪里爬起来，还是离不开房地产啊。