城中村改造,是住建部从2024年自上而下重点推动的工作。

住建部相关负责人曾公开表示,2024年住建部将有序推进城市更新:全国将再改造5万个老旧小区。5万 个小区,真的不少了,非 常大规模。

城市更新很烧钱,上一轮2014年那波,之所以能掀起全国棚改潮、无数拆迁户一夜暴富,主要得益于央妈大规模发钱。

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南京一直致力于城市更新和改造工作,打造宜居、韧性、智慧城市。特别是南京晋升为特大城市,城中村的居民们,更是对此充满了期待。

房屋老旧、设施落后,脏乱差!紧邻市中心,与繁华的城市显得格格不入。南京一大批“城中村”,想要拆迁!

但这次与10年前不同的是,不再直接给拆迁户发钱,而是保留房票。

因为发给你钱,你可能不会再去买房(之前的回改房已经够住),发房票呢?你只能用于买房 ,对于楼市提振、去库存是明显的利好,目的也就达到了。

目前广州、成都、南京等35个超大特大城市,已拿到近8000亿专项借款支持,而且还只是刚开始。

千万不要小瞧这次ZF城市更新的决心和魄力。如此大规模投入,城中村改造绝对是2024年全国各地重点工程,政府重视程度不言而喻。

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南京专款落地

城中村改造全面启动!

今年2月,南京城中村改造,全面启动!南京成为全国首批、省内首单城中村改造项目专项借款落位城市。

政府官网显示,国家开发银行江苏省分行已为秦淮、鼓楼、雨花、六合、江宁麒麟科创园等区一批项目,成功发放全国首批城中村改造项目专项借款。

据悉,此次借款主要用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。

虽然具体借款金额没有对外披露,但保守估计,南京此次城中村改造,起码首批注入得有上亿资金!

目前,南京较为知名的城中村有:秦淮老门西地区、玄武区的双拜巷、雨花台区能仁里、鼓楼区的黄家圩等地。

结合此前南京公布了城市更新重点区域,秦淮区有老城南片区,雨花区有西善桥片区,鼓楼更新重点在铁北片区、下关滨江片区,这些都将是城中村改造的重要参考。

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再加上,此前南京公布《2024年南京市城市更新项目实施计划》,2024年被列入居住类更新的项目有:石榴新村、乐业村、新尧新城、小松涛巷、六合文庙片区等,这份名单或许和首批城中村改造有一定重合。

对于居民来说,城中村改造最直接的影响除了居住环境的改善,还有拆迁补偿。

去年10月,政府网发布了一份文件——《市政府关于重新公布征地区片综合地价执行标准的通知》江南六区征地区片范围及区片综合地价执行标准首度曝光。

江南六区范围:玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区。

江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区征地区片综合地价由相关区政府负责调整或者重新公布。

根据这份执行标准,江南主城六区被分为三个类别,区片范围及区片综合地价执行标准出炉,各类别补偿标准不一。

①、一级片区

在一级片区内,综合地价执行标准曝光,区片综合地价执行标准16.41万元/亩,土地补偿费3.2万元/亩,安置补助费9.25万元/人,基准人均土地0.7亩/人。

一级片区涵盖江南六区,涉及玄武区红山街道、孝陵卫街道,秦淮区光华路街道,建邺区兴隆街道等地,具体范围曝光。

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②、二级片区

二级片区内,区片综合地价执行标准12.45万元/亩,土地补偿费3.2万元/亩,安置补助费9.25万元/人,基准人均土地1亩/人。

二级片区涵盖玄武、秦淮、建邺、栖霞、雨花台区,涉及街道的具体范围曝光。

③、三级片区

三级片区内,区片综合地价执行标准9.37万元/亩,土地补偿费3.2万元/亩,安置补助费9.25万元/人,基准人均土地1.5亩/人。

三级片区涉及栖霞、雨花台区,具体范围曝光。

值得一提的是,自2023年1月1日起征收农民集体土地区片综合地价,按照本标准执行。

3、执行有效期

本通知自公布之日起施行,有效期至2025年12月31日

除了南京市发布文件之外,去年9月底江苏省也发布了《关于重新公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》!

这份文件,重新公布了江苏省各区的综合地价的补偿标准,并分成了四个类别。

南京市玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、浦口区、栖霞区、雨花台区、江宁区属于一类;

南京市六合区、溧水区、高淳区属于二类。

具体标准如下:

全省征收农民集体所有农用地区片综合地价最低标准,一、二、三、四类地区分别为每亩64000元、55000元、47000元、40000元;

全省征收农民集体所有农用地的土地补偿费最低标准,一、二、三、四类地区分别为每亩32000元、27500元、23500元、20000元;

安置补助费最低标准,一、二、三、四类地区分别为每人32000元、27500元、23500元、20000元。

地区分类不作调整,按照新的行政区划重新公布。自2023年1月1日起征收农民集体所有农用地区片综合地价,按照上述标准执行。

从南京市最新公布的六区补偿标准来看,区片综合地价和安置补助费均远远超出江苏省最低标准,土地补偿费和江苏省最低标准一致。

上面两份文件均为农用地的征地补偿标准

而在去年7月底,南京公布了关于征收集体土地涉及房屋住宅的安置办法。共计两份文件,分别为《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》《南京市征收集体土地涉及住宅房屋房票安置暂行办法》征求意见稿。

具体的补偿协议,补偿标准大家可自行查阅官方文件。

《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》:

https://www.nanjing.gov.cn/zdgk/201605/t20160510_1056892.html

《南京市征收集体土地涉及住宅房屋房票安置暂行办法》:

https://www.nanjing.gov.cn/xxgkn/zfgb/202310/t20231027_4042456.htm

去年三季度以来,南京对于拆迁补偿的公告频频发布,近期南京也有不少主城区域进行了大规模的征地(秦淮区、栖霞区、雨花台区、江宁区、浦口区等),南京城中村改造正在加快推进。

各区重点改造小区公布

南京城中村改造 提速!

眼前,一边是高楼大厦,一边是破旧房子,给人一种很强的割裂感。

今年以来,浦口区、栖霞区、鼓楼区、雨花台区、秦淮区都相继启动,城市更新综合整治前期研究工作。

鼓楼区更新改造的26个小区。包括北京西路76号、北京西路70-1号、凤凰花园城金陵园、汉北街8号等。

玄武区更新改造的15个小区。包括樱海公寓、石婆婆巷小区(单号)、晏公庙新村、锁金村5号等。

雨花台区改造小区包括泰山公寓、天虹山庄、福润雅居南区

建邺区改造小区包括湖西村、枫雅苑等。

老旧小区更新改造能极大提高居民幸福感,是南京重要民生项目之一,2024年南京计划改造105个老旧小区,共涉及775幢房屋,惠及2.45万户居民,总建筑面积约188万平方米。

其中,江北新区1个、玄武区15个、秦淮区16个、建邺区10个、鼓楼区26个、栖霞区3个、雨花台区3个、江宁区2个、溧水区29个

南京城中村其实还好,占比没有那么大。相比之下走在改革开放前沿的深圳,其城中村规模才叫一代人的印记。

相信“深飘”的年轻人都有感触。密密麻麻的蜘蛛网天线,蜂窝煤一样的筒子楼,阴暗潮湿逼仄的居住环境,尤其是阴雨天,楼道、房间里蟑螂那都是司空见惯。

此次政府下大力气要从城中村改造入手,其目的之一:

消除一些年代久远、失修严重的城中村的安全隐患;

另一方面,城中村改造也是拉动内需、稳定经济的手段之一。

不仅在于推动经济复苏和就业增长;

它与“平急两用”公共基础设施建设、保障性住房建设具有同样的重要地位。

这是一项大型基础设施建设,将带动各种材料、家电、家具和装修等产业链上下游的消费,提高就业率,成为经济稳定的支撑。

而央行在2024年初重启PSL(抵押补充贷款),支援“三大工程”建设的目的也正是如此。这一次央行投放了3500亿,相当于给市场放水。

有媒体测算,本轮特大城市城中村改造面积13.4亿平,总投资额或达8.2万亿。

南京方面,城中村待改造面积达到了4067万平,蛋糕盘子非常大。

据介绍,南京采取拆除新建、整治提升、拆整结合三类方式,既不会激化群体矛盾,又能确保城市更新的意义。

这一招跟以前不同, 以前是地方ZF和开发商来谈,现在地方成为征地、拆迁的主体,直接跟村民谈判。

而且高层还明确了主要在特大城市和超大城市进行,不会像以前那样全国大拆大建。大城市供需关系依然紧张,在超大特大城市进行,既能抑制房价过快上涨,又能吸引年轻劳动力人口涌入,符合大政方针。

那么大家可能会好奇了 :现在这么多救市政策,为什么房价还在跌?

其实是因为房价太高,居民杠杆率太高。现在ZF搞的这些大工程,虽然长远来看是增加调控筹码,对冲楼市泡沫风险。

但短期内,房地产还是产业支柱,不能让它垮掉(重新借助外力扶起来)。

总的来说,国家正在努力加快房地产转型,让底层人有房住,让商品房回归商品需求。

保障性住房多了,对普通老百姓其实是好事。

以前我们对经济悲观,但现在这些措施让我们看到了希望。

当务之急,稳楼市、促就业、拉内需,把经济从通缩的边缘拉回来。

现在内外部形势,必须先稳住经济发展,其他都能慢慢修补。因为现在的就业太不乐观。。。消费起不来。

那城中村改造能起到什么作用呢?

有机构测算,21个超大特大城市的城中村改造,可直接产生超10万亿的投资,如果再算上上下游的产业链,那就更不用说了要知道去年全国房地产开发投资也才11万亿。

大家知道房地产的重要性了吧,大而不能倒(一旦倒了对上下游产业都是致命性打击),“房住不炒”的基本共识不会变,只是前面用力刹车过猛,现在换个方式,让它再转起来而已。

未来我们楼市会学习新加坡双轨制,2条腿走路:保障房保障城市收入低的人群,在其内部流通,自住没问题;好房子回归商品属性,能卖多少价市场说了算。