对房地产，总的政策方向是挤除泡沫，在确保不引发系统性风险的前提下，2024年要让一些该破产的企业破产，这个大方向不会有任何变化。
但这不意味着对房地产就不管了。
4月2日，郑州印发《促进房产市场“卖旧换新、以旧换新”工作方案（试行）》，明确2024年该市计划完成二手住房“卖旧换新、以旧换新”1万套。
推出这一政策，并不奇怪，这也是大势所趋。
去年7月，最高层已经定调“房地产市场供求关系发生重大变化”，提出要基于新形势适时调整优化房地产政策。
“供求关系发生重大变化”，明面意思当然是存量房产供过于求，越来越多的房子卖不出去。
但绝不仅仅只是这么简单，至少还有两个含义：
一是结构性供需不平衡。
注意房子是不动产，好房子永远供不应求，现在房地产供需关系变化引起极大关注，关键是二三线城市供需出现重大变化，进而影响到整个房地产市场。
A市房子供不应求，跟B市没有必然联系，这一点不多赘述。
二是二手房与新房成交出现历史性变化。
2023年中国楼市第一次出现了二手房交易面积超过新房。这意味着房地产市场根本逻辑的转变，之后购房需求就从首次购房，向改善型购房、卖一买一转变。
这种变化，在国家政策层面，意味着过去针对首次购房、购新房的刺激性政策，刺激效果越来越差；对于行业和企业来说，过去为了推动新房销售，搞出来的所谓的“新房保值”“新房比旧房好”以及因此而形成的洗脑式营销手段，也落伍了。
房地产领域最大的谣言就是“二手房不能买，新房才能投资”。
其实道理一直很简单，新房买到手就变成了旧房，如果说二手房不保值，那理性角度从一开始就不应该购买新房，但是全行业的海量营销与洗脑，硬生生的把“新房好”的观念给固化了。
但一切营销都是成本，开发商大规模售卖新房，可以组成一个强大的团队，甚至可以动用公共资源，还能编出（甚至可能是真的）利好的规划方案，卖房现场就是一个大型的洗脑现场，这种营销费用至少占5%，多的甚至达到10%，这些成本当然由购房者承担，当购房者需要将自己的房子卖出去的时候，显然无法像开发商这样组织如此大规模的营销手段。
这一来一回，新房到手就打折，这才是正常的市场逻辑，当然在全民认为房价必涨的时候，10%甚至20%的折损算不得什么，而且群体性的狂热本就是最好的营销手段。
但随着二手房成交面积历史性超过新房，这一套几十年的老逻辑必然要被彻底颠覆，而且再也回不去了。
这也跟第一点强调的“结构性供需不平衡”有关，能够有持续人口、资金流入的城市，才有足够的买盘，当然属于少数较为发达城市，除了极个别因为政策带来的人为扭曲，而这些城市新房会越来越稀缺、越来越偏，购买二手房的比例会越来越高，这在一线城市已经是习以为常了。
对政策对象把握非常好的黄奇帆，在去年11月就公开建议，政府可利用房价低迷时期，建造保障房或将卖不掉的商品房购买改为保障房，使今后至少有30%的城市居民可以居住在保障房里，注意30%到40%低收入人群拥有政府保障房，这也是黄奇帆一贯的观点。
黄奇帆提出这一建议，根本目的是为了避免房地产出现硬着陆，尽可能将房地产调整变得更加平缓，尤其避免房价暴跌，同时也确实符合房地产基本规律，有利于改善民生。
对于公开表态的观点，重点不在于观点本身，这就像T形台展示最新的服装设计理念，模特展示的衣服非常夸张根本不可能日常穿着，就是为了以夸张突出最新的设计理念。
更需要关注的是为什么这么说，以及发现相关的变化，关联在一起找到内在的逻辑。
就在黄市长11月演讲前一个月，2023年10月有部分城市开始探索由国企平台收购旧房子，这充分说明，最起码在去年三四季度，各种国家队下场收购存量房已经形成了普遍共识。
当时提出类似建议的，包括南京、南通、扬州、连云港、宁波、海宁、淄博、济宁、日照、青岛等城市，收购的旧房计划用于保障性住房或人才住房。其他城市虽然没有公开提出，但也在进行探索，相比直接下场购买，更常见的做法是间接下场，比如撮合房企、中介参与卖旧买新，还是以市场化手段为主。
急于自救的房企，更加积极。
比如2023年8月，济南某楼盘打出广告“以旧换新亮相济南”，购房者可以用济南市现有旧住宅置换该楼盘的新房，由中介评估旧房市场价，双方认可后就可以置换，但需要注意的是对旧房有要求，而且旧房折扣款不能超过新房总房款的60%。
这应该是全国范围最早出现的购房“以旧换新”，但本质上仍然是营销手段，之后其他一些城市也有跟进，并且政府介入的也更多了。
比如2023年9月，由淄博市房地产开发协会和中介协会联合发起“以旧换新”省心购活动，将“以旧换新”从开发商与购房者的双方关系，升级为开发商、中介和客户的三方关系，盘子也更大了。
正是在房企先行探索之后，才有了前面提到的2023年10月部分地方政府正式介入，将稳房地产与保障性住房结合起来，这也更符合国家政策方向。
在2024年3月又出现了升级，宣城、太仓等少数城市的地方国资直接下场，比如宣城市城建集团、国控集团也发布商品房“以旧换新”公告，宣布可以用宣城市主城区规定区域内的二手房，最高88折置换两集团开发的新小区。
4月有更多城市跟进，4月2日海安成了江苏第一个落地的城市。
这是大概的演变脉络，可以很清晰看出，中国的改革绝不是突然冒出来的，一般会以大量试点、探索为基础，逐步演变、推广。
郑州突破在于：第一个明确提出国家队收购旧房的计划目标。这是一次质变，过去各地的探索基本是市场、房企为主，就算国资下场也没有明确计划目标，可以说就算公布了以后一套都不置换也可以。
以六部门联合印发的形式，规定了1万套计划目标，而且方案中还明确2024年将由政府指定的城建集团收购5000套存量房，明确用于补充保障性租赁住房供应。
这是必须完成的刚性目标，5000套相当于该市今年1.5万套保障性租赁住房筹集目标的三分之一。
那么，有两个问题：
钱从哪来？
效果如何？
钱从哪来？
目前该市4月二手房挂牌每平均价11530元，新房10932元，计算方便就统一按1万元计算，收购的旧房应该以这些年主流的70/90平为主，考虑当地房地产市场更倾向于90平，那就按90平。
那么5000套，总收购价约为45亿，规模确实不小。
目前国家严格限制地方债，金融领域正在进行大改革，未来金融权将更向中央集中，金融领域央地关系将重新调整，很显然这钱不太可能通过过去地方债、金融机构腾挪的方式来操作，而且国资收购必须考虑保值增值问题，要用的钱必须利息足够低、足够长。
至于政府直接出资，完全不可能，预算已经定死了，需要通过本级人大才能改，更何况支持房地产本质是为了应对地方财政问题，不能本末倒置。
正好，2023年1月，央行设立“租赁住房贷款支持计划”总计1000亿，，用于支持8个城市开展购买商品房作为长租房的试点，这8个城市包括重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津。
而今年1月，央行与金融监管总局又联合发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，推出“住房租赁团体购房贷款”，支持企业和符合条件的事业单位批量购买存量闲置房用于宿舍型保障性租赁住房，支持把存量房转为保障房、租赁房长期运营。
注意：2023年1月的“租赁住房贷款支持计划”、2024年的“住房租赁团体购房贷款”，是两个不同的政策，不要混了。
这两个政策需要打包在一起看，就算仅考虑去年的贷款支持计划，8个城市平均分每年也有一百多亿，这笔贷款期限最长达20年、年化利率3%左右，已经足以支持1万套的存量房收购计划。
所以，不用担心没钱。
这个模式未来也将在更多城市展开，将有庞大的政策资金涌入，加速保障性住房、旧房收购、长租房等建设。
效果如何？
必须定量分析。
目前郑州新房库存约27.4万套、二手房库存约12.8万套，总计约40万套，那么已经明确收购计划的5000套，也不过能消化3.9%的二手房存量，考虑“卖一买一”带动消化约1.8%的新房库存。
对比下2020年的数据，当时一年二手房成交67635套，仅上半年即使受疫情影响，新房也成交95269套。
虽然目前遇冷，但基础量摆在那里，5000套确实有影响，但影响很有限，也只能轻微减缓房价下滑。
毕竟根本原因还是供大于需，新房交楼等问题引起恐慌，导致二手房抛盘太重，都导致出现了二手房价格踩踏，而二手房价格稳不住，又反过来影响了新房价格。
而从业主心理上，业主是否愿意承受损失，进一步降价售卖，卖出后又购买新房，这也都是问题。
而在实操层面，二手房不同于新房，一直是“千房千面”，就没有一个统一的价格，所谓的二手房售卖每平方米多少钱，实际根本没有多大意义，本质是根据买卖双方都认可的总价进行折算罢了，同样的房子在不同人心里价格截然不同。
这个问题到了国资收购就更麻烦了，一句“估算二手房市场价”说起来轻松，但怎么估？
低了，业主能愿意？
高了，要不要调查下是否存在利益关系、国有资产流失的嫌疑？
还有很多技术问题需要解决，不过大势之下，技术问题终究有解。
接下来其他7个试点城市必然会效仿，之后会有越来越多省会及二线城市跟进。
单靠这一个政策，效果有限，但终究要做点什么，更何况，政策本就是组合拳，从来没有一招鲜。