陷入舆论漩涡的万科，大家关注点都在负债。
对于普通的老百姓，更应该重视，郁亮的一个观点，市场超跌！
持有“市场超跌”看法的不仅郁亮一人。
且不说，郁亮观点对不对。
试想一下，如果现在真是超跌，那岂不是抄底好时机？
并且，现在各项政策，包括贷款、利率、房票……都在最宽松期，要抄底，还不是分分钟的事。
正如巴菲特那句名言，在别人恐惧时贪婪。
道理都懂，但现在“别人是恐惧”了，你敢“贪婪”吗？
01
市场是否超跌，往往事后才能判断，要说现在、今天就做出判断，其实很难。
打个比方，房价正常值是1万，现在已经从2万跌到8千，已经是超跌，毕竟跌到它应有值以下。
但是，基于市场的恐惧，它有继续下跌的惯性，这种非理性，是很可能发生的。
经济学常说，价格围绕价值波动，但波动的幅度多大，没人能告诉你。
行为经济学的流行，就在于人们想搞清楚如何预判别人的预判。
假设，你已经预判市场处于恐惧中，还将进一步下跌，这时你还会接盘？
即便会接盘，为何要在8千出手，而不在6千，5千抄底呢？
也就是说，即便已经超跌，但不一定到了底部。
请注意，超跌，不等于底部。
看懂这个逻辑就能明白，真如郁亮所说“超跌”已经发生，为何市场还不反弹，因为超跌不等于底部。
今天的局面还是那个老问题：信心比黄金重要。
02
那么底部在哪里？
前面说了，底部和经济环境，百姓收入，市场需求相关，最重要和大众预期有关。
预判别人的预判，差不多等于占卜，非常不靠谱。
但真金白银还在买房的行为，不会骗人。
我们看今年一季度的情况。
这里有份中指院数据，成都一季度新房（住宅）供应271万㎡，成交284万㎡。
注意，供应小于成交，说“供不应求”肯定算对。
为什么会出现这样的局面？
因为供应和成交双双在底部徘徊，市场越来越“躺平化”，甚至“僵尸化”。
只是成交跌得慢一点，开发商那头供应跌得更猛，这是一个比惨的时代。
具体看，一季度成交量，相比去年同期下跌38%，市场观望情绪严重。
在市场不好的时候，可买可不买，很多时候犹豫一下，就不买了。
但是，现在市场奇葩的是，供应端下降更快。
为什么？
因为开发商不敢拿地，或者说已经举不动拍地的号码牌。
这几年，房企已尸横遍野，小的不说，就看最有实力的头部房企。
过去十来年，常年霸榜TOP5的碧桂园、恒大、万科、融创、绿地。
有哪一家过得好？
曾经五霸，有一家已经挺尸，还有三家在ICU，虽然万科也陷入舆论漩涡，但情况算好的。
房企被干趴下，这就导致，新房供应严重不足。
别看去年房子大卖，但是房企拿地却大幅下滑。
数据体现很明显，去年成都，新房大卖，成交量 （面积） 上升11%。
但是，土地供应又非常少，供应端就下降了3成，成交端下降更厉害。
这样的情况，必然导致供需矛盾进一步突出。
我们看这张图， 5+2 主城区，2023年已经全面处于“供不应求”局面。
2024 年同样如此。
由于2023年拿地断崖式下滑，今年新房供应更少。
这就诞生了一个奇葩现象，供应越少越稀缺，越稀缺越抢手，市场虽然不好，但新房奇货可居。
正因如此，才有华润·锦宸府、西派少城这样几百万，上千万的资产被“疯抢”。
新房，特别是优质资产实在是太少。
03
很遗憾的是，目前来看，房企拿地激情仍然没有恢复，未来也不容乐观。
这就好比男人，过了某个年纪，还想恢复某种激情，就很难了。
别看开年后，土地市场“火爆”。
中铁建2.24万潘家沟拿地，新绿2.32万大源拿地。
但这两块地加总也不大，分别31亩和29亩 （新绿两宗地一共29亩） ，一共60亩，还不如隔壁万科·朗拾交子一个盘。
这两宗热门地块背后，还有冰冷的一面。
同时拍卖的金牛、双流、青白江地块底价成交，金牛和青白江还是国企兜底。
郁亮说，市场超跌，并不是说价格，主要指供应、需求端超跌，我觉得是对的，经得起验证。
至少，在成都市场，买的人比卖的人多，供应端超跌是存在的。
即便我们再往前看，也就是疫情三年期间，土拍市场“平台公司”占半壁江山，“左手倒右手”的交易，最终能否成为有效供应，仍然打个问号。
04
供应不足的局怎么破？
很简单，二手房必将作为新房替代。
这就是为何成都优质二手房仍然可以站在高位的原因。
比如，金融城今年成交的部分房源仍然在6万以上单价，新希望D10首套二手5.4万。
大源朗诗熙华府今年两栋法拍房，不少房源可以到4.5万。
别看成都二手房已经环比8连降 （国家统计局数据） ，优质二手房仍然抗跌。
这背后的逻辑，除了新房供应减少，买房需求的存在，才是根本原因。
需求来源于哪里？
一是人口数量，二是人均收入。
从2023年新增人口来看，成都在全国排名第三，新增13.5万。
在深度分化时代，重点是对存量的争夺。
去年，成都人口增幅最大的区是高新和天新。
国际城南，仍然是最具吸引力的地方。
另外，二圈层的新都、温江、龙泉人口增量也排名靠前，环境的提升，地铁的通达，有性价比的房价，二圈层也是不错选择。
人口的流动方向，代表城市聚集方向，值得重点关注。
最后，回到开始的话题。
今天的市场已经出现供应端的超跌，供需矛盾将进一步突出，当新房端萎缩，优质二手反而是机会。
但超跌，也不意味着底部，反弹马上开始。
筑底仍有过程，这个过程的长短，供应只是一方面，更重要是整个经济面的恢复，老百姓对未来收入的信心。
「往期测评」
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