今天，广州出了一条新规，全面禁止新建公寓等类住宅产品，但已有项目不受影响。
根据细则，这条新规将无死角地覆盖拍地到验收全流程，换句话说，接下来几年，广州不会新增任何公寓项目。那么，这项规则有什么影响？1）它会让商业、商服用地回归真正的功能，成为商场，成为写字楼，成为产业配套，为广州GDP添砖加瓦。2)有利于住宅去库存，但更重要的，还是利好广州的存量公寓，尤其是中心区的高端公寓。房产君大胆判断，接下来，一线江景大平层，即将迎来春天。
一线江景大平层，即将成为绝唱抛开现象看本质，需要配合2019年广州发布的城市设计导则。
根据导则，广州对临江物业开发有“退距”要求：第一排离江不少于60米，第二排不少于100米。
而在实际审批中，一线临江头排不允许规划住宅，每一寸沿江土地都要为城市荣光让步。
再结合这次新政，我们可以嗅到一丝信号，以后广州一线临江，不仅禁止新建住宅，恐怕连公寓也要一起消失了。
道理其实很简单，从城市规划的角度看，一线临江的数量和位置，本来就是有限的。
尤其是，天河海珠核心区的一江两岸，无论是住宅用地，还是商业用地，都很稀缺。
而这次新政的出台，恰恰证明了，广州对于一线临江规划有了更深刻的思考，要好好地打造城市面貌。
第二，事实上，即便是此前，广州对南向头排江景大平层的建设，也有着严苛的规定。
从目前中心四区在售头排江景大平层来看，获批数量极少，仅有5个。
而且，都是一些品质极好、素质极高的商办大平层天花板，才能占得头排位置。
比如，广州·鹏瑞1号，套均过亿，是全国最贵豪宅，也是金融城当之无愧的封面。
比如，海珠创新湾的越秀天荟江湾，一个把千万商业大平层，卖成爆款的广州滨江综合体地标。
再比如，海珠西的越秀星汇海珠湾，集烟火气和曼妙江景一身。
中指院显示，过去一年，广州中心四区的商办顶流——越秀天荟江湾与越秀星汇海珠湾，还成功位居广州成交面积榜单前二，销售成绩，甚至反超200多个住宅项目。
广州对这些头排江景大平层的严格限制，不是没有道理的。
毕竟，对于每一座城市来说，头排江景的大平层，本来就是一座城市的封面，在一定程度上，它代表了这座城市以及区域的自身能级。
所以，相较于住宅，这样的顶级商业大平层，不受限价约束，备案价也不受影响。
比如，合景臻溋名铸，最贵的一套商办大平层，备案价甚至可以去到40万+/㎡。
再比如，大名鼎鼎的深圳湾壹号，也是纯粹的商业大平层项目。2013年首次开盘时，深圳湾壹号均价大约9万/平，如今单价站稳30万+。
它就像有钱人的一种“大玩具”，地段核心、总价低、不限购，尤其是大平层豪宅，居住体验比住宅还要好。
只要有圈层在，根本不用替别人担心有没有接盘侠。
而接下来，随着新建商办的“出水口”被堵住，库存自然会消耗得越来越快。这样的一线江景大平层，更是卖一套少一套，大家且买且珍惜。
跟着销冠买，一线临江/烟火气都有
那么，为什么越秀天荟江湾和越秀星汇海珠湾，这两个项目销售成绩能如此之热呢？
因为，它们在地段资源和产品方面，都做到了难以复制。
先来看2023年中心四区商办成交面积销冠——越秀天荟江湾。（数据来源：中指院）目前其在售的天樾组团大平层，一线临江，与江的距离不到70米。这是什么概念？有对比更明显，江景豪宅“天花板”，汇悦台离江的距离接近140米，凯旋新世界广粤尊府，去到约130米。项目更有imax级观江面，最宽达到约2400米，哪怕只是目视前方，最窄约440米的观江宽度，汇悦台（约400米）业主也要羡慕于你。
而流线型游艇设计外立面，又实现了与江的完美融合，极具美感。
别忘了，项目楼下就有航母级滨江综合体，规格直指对标香港海港城的商业名片。
这样的资源配置，在广州豪宅项目中是少见的，毕竟，广州的商业中，无论传统百货，还是太古汇、正佳等主题Mall，都不临江，这也导致，很多豪宅无法边shopping边看珠江美景。
产品方面，目前天樾组团主推建面约176㎡-293㎡商办大平层，五梯五户设计，私享独立电梯厅，尺度感在线。尤其是约230-343㎡顶层限量款，做到了极致约4.5米层高。比如，建面约293㎡大平层，拥270度观江全景舱，即使在室内，也能开一瓶红酒，一杯敬夕阳，一杯敬江流...
约7米宽的大阳台，可一分为二，一半收藏珠江，听江水潮鸣；另一半可打造阳光花房，为日常添一份浪漫。价格方面，建面约293㎡户型，总价1500万左右。另外，面积小一点的建面约176㎡户型，总价在740万左右，不过，余货已不多，估计需要连夜抢。
如果你更偏爱烟火气，则可以看看越秀星汇海珠湾。
项目开发已历时7年之久，已收楼业主有6000户+，自身的多元商业配套也已呈现，美食、社交、潮玩，下楼就能满足，成熟度肉眼可见。
业主之间还有兴趣爱好社群，经常组织篮球、露营等活动，在这里，有着商办项目难得的人文温情。
而且，项目几步路就到广纸天地荟，周边还有江南西、中大、乐峰等多个成熟商圈，平常购物娱乐，方便至极。
另外，项目在售的压轴组团——海珠湾壹号，拥江园双重景观，其距离江岸仅约160米，驻足窗前，便能观珠江浩渺。
星汇海珠湾实景图（@广州房产 摄）楼下是约3.6万㎡的广纸历史公园，平常就能下楼支起帐篷，来一场露营之旅。海珠湾壹号与江岸距离实拍至于价格嘛，相比越秀天荟江湾，越秀星汇海珠湾的门槛，更为亲民。目前，项目在售的海珠湾壹号E3栋，面积在约136-260㎡之间，层高3.3米，每户前有电梯厅，做到电梯到户。
当中，建面约153㎡主力户型，总价仅约520万，1/2住宅价即可入手。
越秀星汇海珠湾创意鉴赏空间眼下，官方收紧公寓政策，停止新的公寓项目审批，并在土拍源头上，拧紧公寓供应的“水龙头”，意味着，像越秀海珠双盘这样的商办大平层，接下来会卖一套少一套。聪明的你，应该懂得信号背后意义。