近期,“以旧换新”政策火了!全国范围内,多地针对置换客群推出“以旧换新”政策。2023年以来,已有超30城表态支持“以旧换新”,通过直接收购、中介合作、发放补贴等多种方式。

而在江苏包括苏州海安盐城无锡等在内的多个城市也相继出台相关措施!放大招,刺激楼市!

而目前,“以旧换新”的形式经过梳理,本质分为两种:

①传统的经由二手经纪机构市场化处理旧房,规定时间内成功出售,业主可履约购买新房 。 ②则是相对创新的一种形式,由地方国企在指定行政区内,收购购房人旧房,经过评估折抵指定项目房款,部分城市会规定旧房抵扣新房的比例(比如旧房不得高于新房总价的80%)

而在江苏多所城市采取的是跟②类似的“以旧换新”形式。

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江苏以旧换新开启试点

老房有人住,新房有人买

比如,江苏苏州太仓市和相城区先后推出房屋“以旧换新”活动,旧房由地方国企收购后,改造为人才房和保障房,旧房款直接用来抵新房款,买卖都由地方国企为业主一条龙操办,连旧房评估费都不用业主承担。

旧房换新,在太仓已经进入常态化阶段,一大批客户已经达成置换意向,不少人已经走完了置换全流程,坐等收房。

苏州相城区“以旧换新”模式下,也没有卖房和买房的环节,直接一套旧房换一套新房,选购的新房总价超过旧房、补差价即可。

无论是已经进入常态化的太仓模式还是苏州相城区的初次探索试点,都指向了共同的目标:老房有人住、新房有人买

☆太仓市

根据实际市场操作:最吸引人的一点:太仓模式!旧房评估价有机会高于市场价,尤其是原来二手交易中最老大难,被砍价严重的顶底楼层。

根据太仓居民反馈,包括阁楼、车位也算入评估总价,旧房评估总价一下子就上来了。评估价格由住建背景的评估公司出面,调出你这个小区半年间的成交均价,这个评估是面向整个小区的,所以装修老旧、楼层不佳的不利因素在评估中会被忽略。同样,如果你是小区中最优质的房源,装修精良等等的优势也会减弱。

地方国企托底“以旧换新”模式,太仓市最早是在2023年国庆期间成功试点。

太仓居民如果有“以旧换新”意向,可通过太仓市行政服务APP“太融e”点击“以旧换新”页面,填写报名信息,官方会统一安排旧房价格评估新房房源由太仓市城市发展集团有限公司(简称“太仓城发集团”)、太仓市城市建设投资集团有限公司(简称“太仓城投集团”)两家国资公司提供。

根据太仓市目前的政策,卖旧买新,还能省下十几二十万元的契税,车位也借着常态化开展“以旧换新”的东风,实现一换一。

在经过两轮“以旧换新”试点之后,太仓又一次走在了前面,2024年1月12日,太仓城发集团公告了新一轮“以旧换新”的通知,直接把“以旧换新”业务变成了常态化,进一步降低了置换门槛,细化了试点方案中的一些遗留问题。

常态化方案从5大方面利好购房人:

①“以旧换新”从“一套换一套”升级到了可以“多套换一套房”。 ②原先限定存量商品房总价抵扣比例不得高于新房总价的60%,新方案规定旧房总价抵扣比例不得高于所购新房总价的80%,大大降低了置换差价。 ③有产证的自行车库、储藏室、阁楼可以独立评估,算到总价中,汽车车位可以等量置换。 ④“老房子的学区”入学资格保留两年,打上了政策补丁。 ⑤更大的优化,是支持旧房价款分批次支付给旧房产权人,既可用于支付新房首付款,也可用来归还老房银行贷款。剩余价款在新房房贷放款之后支付给旧房产权人。

收购来的房源,太仓将满足不同层次的人才需要。

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那么,用收购的旧房做人才房,和直接用新房做人才房,有何不同意义?

太仓城发集团对此解释:收购旧房作适当改造后用作人才房,资金成本较低,手续便利,相比新房时效性更高,周期更短,也可以丰富人才公寓和保障房供给种类,满足不同层次的人才居住需求。太仓城发集团对全市人才房所在区域、面积、套数等信息做了盘点分析,同时对居住业主也进行了回访,了解到部分业主的诉求。通过综合以上信息,后期对人才房的分配会更加人性化,比如,对于在老城区工作的人才,可以分配老城区的人才房,缩短上下班通勤时间。

太仓城发集团方面还表示:苏州“十四五”规划中提出,全市要完成10万套人才公寓和保障房建设,其中太仓市目标筹集1万套人才公寓和保障房。太仓城发一方面是响应国家层面的政策,另一方面是太仓层级对集团的定位和要求。根据太仓城发集团职能定位,集团三大主业中包含了房地产综合开发、人才公寓和保障房建设。集团在加快自行建设的同时,还需要通过市场化收购及存量房改造来达成这一目标。另外,目前集团的保障房及人才公寓的供应仅设置3-5个点位,满足不了多层次的人才需求。为了扩大人才公寓供给数量和范围,同时结合上级提出的构建房地产新模式的政策要求,集团借鉴其他城市已有的“以旧换新”经验,探索尝试太仓版的商品房“以旧换新”。

太仓模式的特点在于,其使得类似‘以旧换新’的交易比较容易实现。过去,有些地方也有‘以旧换新’,但是在二手房处置方面一般是‘承诺或积极把二手房出售’,这样就会产生不确定性。而太仓模式给二手房的盘活带来了非常好的思路,即:二手房不再出售给普通刚需群体,而是通过国资系统改造为人才公寓和保障房。这其实就扩大了二手房潜在的消费群体,对全国各地盘活二手房有非常大的启发。

☆苏州相城区

2023年12月21日,苏州市相城区启动“太仓模式”旧房换新。

相城区“以旧换新”模式下,没有卖房和买房的环节,直接一套旧房换一套新房,选购的新房总价超过旧房即可。旧房由苏州相城城投集团直接回购,旧房款用于抵新房款。此次名额有限,共500名。

相城区“收旧购新”参与范围:

本市相城区内产权证建筑面积在144平方米以下的住宅,可用于置换抵扣相城城投集团推出的在售商品房,且旧商品房总价不高于所购在售新商品房总价,本批次限500名;三个项目总计提供500套房源供选择,这三个项目是:水韵花都、和颂雅苑、鹤云雅苑;2023年12月20日9时0分0秒-2024年1月10日17时0分0秒,若报名名额已满,则报名提前结束。

城投公司会找三家评估公司来评估旧房价格,取高计算。然后,城投集团直接回购。旧房款不会打给买房人,而是打到相对应的新房楼盘公司账户。这笔房款可以全部当作首付,也可以按照现在最低的首付比例来付两成三成多余的钱,等新房合同、贷款合同下来银行放款之后,做差额退款处理。

回来的房子后期就是做保障房和人才公寓

同样也可享受苏州契税补贴政策,卖旧之后3个月内买新房,契税100%补贴(产证份额符合要求,产权人没有变化),如果3-6个月之内换新房,契税补贴80%;如果超过6个月,但是在2024年完成新房交易,享受补贴50%。‘买新’是由新房所在地的住建部门来发放补贴,卖旧则苏州大市范围内的房子都符合(契税补贴)要求。

不过从当地实际执行的反馈看,有意向购房购房人反馈新房的价格按照备案价高于周边新房和二手房市场均价,但换房人的旧房子按照现在的市场价评估,有部分人士认为旧房评估不合理,采取线上评估,不看装修,一律按照毛坯评估。不过从政策可执行角度来看,依然要给予高度点赞。关键就是新房的价格,是否与换购人的预期较为接近

☆海安

4月2日海安举行了首批商品房“以旧换新”房票集中发放仪式截至4月3日,活动报名累计超过400组,其中,已成交15套,还有23套正在进行验房、评估

央视报道!江苏海安商品房以旧换新政策落地。

据“海安发布”公众号介绍,商品房“以旧换新”是指购房业主拿出手上原有成套住宅房屋,与意向购买的商品房开发项目议价,双方协商约定合理价格后,过户给开发商或开发商指定的对象,旧房价值开具等额定向房票,用于支付新房首付款,旧房和新房之间的差额由购房者通过自筹、按揭贷款、住房公积金贷款支付后,置换成功。

海安市副市长邓加忠表示,“以旧换新”是促进新房二手房良性循环、释放购房消费需求的重要举措改善型置业群体能够以最快的速度获得置换资金,以最大的优惠力度购入新房;开发企业能够实现项目的快速销售,是一项互利互惠、多方共赢的活动。他要求,相关职能部门要以“房票”为抓手,加大政策实施的监管力度,推动“以旧换新”这一重要政策执行落地

海安市住建局局长许栩表示,海安市商品房“以旧换新”政策正在有序推进,今年计划实施“以旧换新”100套。首批新房房源来自金石博雅园、山河宸院、金麟甲第、中杰凤凰城、海德花园、海德二期、院语江南、丽水湾、奥体首府等9个项目。截至目前,活动报名累计超过400组,其中,已成交15套,还有23套正在进行验房、评估。下一步,海安市将充分发挥购房支持政策效应,由政府主导,房地产企业挑梁,在提供政策通道、服务群众的同时,倡议更多的开发企业加入到“以旧换新”这项互惠互利、多方共赢的活动中来,让更多的置业群体从中受益,促进海安房地产市场迸发新活力、焕发新气象。

总体来看,此次海安计划推进100套“以旧换新”项目,报名人数超过了400组,说明市场认可好,也说明当地有较好的消化能力。同时已经有15套成交,说明此类政策已经进入实操层面,实实在在地利好各类二手房买卖和换房需求。

☆盐城

2023年11月10日,盐城市分别出台了《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的措施》和《关于进一步提升市区住房品质推动房地产企业转型升级的措施》。涉及到购房补贴、企业团购补助、支持换新购、土地供应、产品品质、规划设计等多方面内容。

其中,全新推出的“旧房安心换 居住再升级”省心购房“换新购”活动服务模式,成了市民热议的话题。

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那么“换新购”具体怎么操作?所谓“换新购”,指的是购房者出售二手住房,换购新建商品住房。盐城提供的“换新购”活动基本流程如下

一、存量房业主与参与该活动的经纪机构沟通置换需求并签订服务合同;

二、存量房业主选择与参与该活动的开发企业合作的新建商品住宅项目 ,并锁定心仪的新建商品住宅;

三、存量房业主、开发企业和经纪机构签订三方协议,并支付新建商品住宅意向订金;

四、经纪机构对存量房进行查证、验房、评估等工作,存量房业主将旧房与新房差价为首付;

五、完成新建商品住宅的网签手续,并将存量房委托给经纪机构出售,经纪机构在规定时间内完成存量房的出售,并将存量房款项支付给存量房业主;

六、如果存量房在规定时间内未能出售 ,则开发企业按约定退还新建商品住房认购金 ,购房者无需承担违约风险;如已付首付,业主与开发企业签订延长出售时间,业主可将不足金额同等面积以租赁形式向企业返租。

盐城模式,总体看来,与目前通过经纪机构出售旧房的模式无异,不过约定了,如果旧房未在规定时间出售,可退换新房认购金。

且针对“换新购”服务,在享受新房契税补贴的基础上,再给予新房缴纳契税30%的购房补贴。

☆无锡

此外,4月3日,无锡市梁溪城市发展集团有限公司发布商品房“以旧换新”公告,在梁溪区范围内试行梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房,居民在梁城发集团下属控股在售项目新购商品住房,首批次“以旧换新”名额为200名。

要求存量二手房须位于梁溪区,存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的60%。

“以旧换新”形式

在梁溪区范围内试行梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房,居民在梁溪城发集团下属控股在售项目新购商品住房。凡在梁溪区范围内拥有自有商品住房的居民(居民个人征信正常,无不良贷款记录,且有权处理该套旧房),在活动有效期内,均可参与以旧换新。

“以旧换新”报名须知

(1)存量二手商品住房须位于梁溪区,应具有真实有效的产权证明(不包括私房、商住楼、商办楼),并确保房屋权属清晰,不存在抵押、质押、担保或查封等其他不可置换状态。

(2)置换房源须一对一,即一套存量二手商品住房置换一套新房,存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的60%。

(3)完成置换前,存量二手商品住房须结清物业服务费及水、电、气等所有费用并完成精保洁。

(4)首批次“以旧换新”商品房项目:熙悦春秋(部分住宅)、玖礼檀樾(全部住宅)、锦尚天华(全部住宅)、望山樾(全部住宅)、云上诗悦(全部住宅)。

(5)首批次“以旧换新”名额:200名。

(6)首批次“以旧换新”报名时间:2024年4月4日-2024年6月30日,每日9时0分0秒-18时0分0秒,若报名名额已满,则报名提前结束。

(7)首批次“以旧换新”线下报名地点:上述5个项目营销中心

“以旧换新”程序

(1)置换客户本人持身份证原件、存量二手商品住房房产证原件到各意向换购在售项目营销中心报名,填写《存量商品房置换申请表》,并缴纳意向金10000元。

(2)经梁溪城发集团审核通过的符合置换条件的存量商品房,根据“以旧换新”业务需要提交和签署相关文书。

(3)“以旧换新”业务细则,请咨询首批次“以旧换新”商品房项目营销中心。

此外,近期江苏常熟也出台相关措施,对“卖旧买新”购房发放契税补贴。

短期来看,‘以旧换新’政策有利于促进一二手房联动,有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用同时多地已经发布保租房筹集计划,未来收购存量二手房作为保障房或人才公寓或是重要方式。

随着,试点的逐步扩大,预计未来或将有更多城市参与“以旧换新”,促进改善型住房需求释放。

南京,未来可能类似的措施出台么?

或许,南京可从局部供应量较大的板块,比如江宁、江北等部分板块试点施行,尤其是本土房企或者城投旗下项目,可与保障房和人才公寓计划联动,刺激改善性需求释放。

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南京多区

发布房票安置新政

同时近日,南京多区发布房票安置新政 ,促进房源流通与消化!

☆秦淮区

为促进房源流通与消化,南京市秦淮区4月3日在其官网发布国有土地上住宅房屋征收房票安置的操作细则,规定房票的适用范围可全市通兑,购买商品房最高可奖励5%。据悉,该细则将于2024年4月25日起施行,有效期至2025年4月17日。

本次房票适用的房源是指已纳入南京市、区统一的房源超市的商品住房、安置房。具体为:南京安居建设集团有限责任公司和秦淮区行政范围内可用于安置的安置房和其他区安置房。其中,适用的商品房是指由房地产开发企业自愿报名参与房票安置的可售新建商品房,包括商品住房、公寓、商办、车位、车库及储藏室。

在房票金额上,该细则明确为国有土地上房屋征收补偿协议中的被征收住宅房屋货币补偿金额,室内装修及其附着物补偿、搬迁奖励费、搬迁补助费、临时安置补助费及其他补助费不计入房票票面金额。房票结算金额为房票票面金额与购房奖励之和。

被征收人持房票购买住宅房屋,奖励标准如下:

(一)在安置房申购优惠幅度的基础上,被征收人持房票购买本市栖霞区孟北、栖霞区百水、雨花台区绿洲片区市级安置房的,再给予被征收人房票面额使用部分不超过10%的购房奖励。 (二)在安置房申购优惠幅度的基础上,被征收人持房票购买本市其他安置房的,再给予被征收人房票面额使用部分不超过5%的购房奖励。 (三)仅选择货币补偿且放弃申购征收安置房和保障性住房的被征收人,持房票购买适用的商品房,给予被征收人房票面额使用部分不超过5%的购房奖励。

同时,被征收人购房成交价格不超过房票票面金额的,对新购房屋免征契税;购房成交价超过房票金额的,仅对超额部分征收契税。房票的使用有效期为12个月。

南京市秦淮区此次出台的房票新政除可购买商品住房外,还可以购买公寓、商办、车位、车库及储藏室,且只要房企报名参与,全市的商品房都可以购买,使用范围更广。

此前的2023年4月,南京曾出台过《国有土地上住宅房屋征收房票安置暂行办法》,明确了房票安置的适用范围、使用规则、奖励政策等细则,标志着房票安置办法在南京全市推行。

市场人士指出,全面推行房票安置可以在短期内刺激房地产市场的购房需求,在一定程度上提振市场信心;同时,也有利于满足被拆迁户多样化的置业需求,减轻安置房的建设压力,从而进一步盘活南京楼市的存量市场,加快楼市去库存的力度,也有助于刚性和改善性需求积极入市。

☆栖霞区

继4月4日秦淮区发布房票安置细则之后,4月7日栖霞区也发布房票安置细则。

相比秦淮区来看,栖霞区房票安置购选择商品房的奖励力度更大! 强调购买本区(栖霞区)给与10%的购房奖励,秦淮区是5%。

另外,秦淮区明确被征收人购房成交价格不超过房票票面金额的,对新购房屋免征契税; 购房成交价格超过房票票面金额的,对超额部分按规定征收契税栖霞区没有提及这一点

值得一提的是,栖霞区针对被征收人持房票购买本区安置房的,在安置房申购优惠幅度的基础上给予被征收人房票面额使用部分10%的购房奖励。而秦淮区则是对持房票购买本市其他安置房的,再给予被征收人房票面额使用部分不超过5%的购房奖励,这也是两区域政策不同之处。