“企业出问题不能怪市场，只能怪自己”。2023年中期业绩会上，越秀地产董事长林昭远的一句名言引起了整个地产圈的热议。
在行业持续筑底的当下，因债务违约暴雷的企业数不胜数。2023年以来，虽然政策端带来的利好持续增加，但市场并未产生逆转性改变，一些企业仍在承压，甚至陷入险局。
截至目前，已有碧桂园、当代置业、融信中国、上坤地产、正商实业、亿达中国等多家涉房企业因未能按时刊发2023年度业绩而停牌。加上此前因各种问题而停牌尚未复牌的企业，目前已有近30家港股涉房企业处于停牌状态。
几家欢喜几家愁。潮水般涌动的市场，也有一些企业高调露出，越秀地产就是典型代表。
今年3月26日，越秀地产刊发了2023年业绩。年报显示，越秀地产年营业收入约802.2亿元，同比增长10.8%；年内累计合同销售金额约1420.3亿元，同比增长13.6%，其中在大湾区的合同销售金额约716亿元，同比增长20%。
公告显示，越秀地产2023年毛利率约15.3%，同比下降5.1个百分点；权益持有人应占盈利约31.9亿元，同比下降19.4%；核心净利润约34.9亿元，同比下降17.5%。
前不久召开的业绩会上，越秀地产董事长林昭远对未来的情况仍给出了乐观判断。
“国家目前已经明确了（房地产）新发展模式，对于未来政策的放松，我个人还是充满信心的。”不过他也提到，目前房地产市场仍处在深度调整中，并将持续筑底。
对于2024年销售和投资情况，林昭远则透露，今年将继续执行“以销定投”的策略，将拿地投资定到400亿元，销售目标也较2023年销售额提高3.5%左右，达到1470亿元。
01
连续4年拿地投资超400亿
近年来，越秀地产在拿地上可谓逆势加码。
2020年越秀地产土地投资支出超出原本预算近110亿元，达到410亿元；2021年，实际计入当年报表的土地款和保证金444.8亿元；2022年，越秀地产也将拿地预算定到457亿元。
到了2023年，越秀地产拿地投入仍然不减。在2022年年度业绩会上，林昭远曾就曾表态，“对于2023年的拿地预算，越秀地产的计划与2022年差不多，大概是400亿元。”
2023年年报显示，2023年越秀地产通过“6+1”多元化增储模式于11个城市新增28幅土地，总建筑面积约为491万平方米。截至2023年12月31日，越秀地产的总土地储备达到约2567万平方米。
值得一提的是，在2023年新增的土地中，通过TOD、产业勾地、国企合作等方式增储占比达到了52%。
不过地产金融视界查询公告发现，在越秀地产新增的28宗土地中，仅有南京天和、北京越秀天玥与北京越秀星樾3宗土地的权益占比达到100%，有18宗土地权益占比未超50%。
此前，越秀地产就曾因拿地权益占比与第三方榜单公布的权益销售额占比不符而遭到投资者的质疑。
去年3月，多家三方机构发布了1-2月份房企销售榜单。据榜单显示，越秀地产1-2月全口径销售金额为224亿元，而权益销售金额为211.3亿元，权益销售金额占全口径销售金额95%。
有投资者质疑这与其以往60%的权益拿地数据严重不符，存在造假嫌疑。
而当时越秀地产的回应也让人玩味：其表示从未向第三方行业机构提供权益销售金额数据。此事在当时产生了一些讨论，最后也不了了之。
近几年来，越秀地产“逆市扩张”的态势频频引发业内人士的关注，或多或少也为企业本身增加了曝光度。
去年，越秀地产在北京市场“玄学”拿地也引起了行业热议。
2023年6月14日，正是北京土拍竞拍的日子。越秀抛出79亿元，拿下此次集中供地中的“香饽饽”海淀双新村003-1地块。这块地当时吸引了30家房企和联合体竞争，在经过多轮摇号之后，最终被越秀摘得。
在土拍现场，越秀地产桌上摆放的一个印有“大吉大利”的红色纸袋，引起了现场诸多业内人士的关注。特别是在越秀地产成功拿地后，被业内戏称为拿地“法器”。
而在北京拿地后不久，越秀地产又于同年8月，在广州斥资68亿元，以5.02万元/平方米的楼面价拿下备受关注的天河世界大观地块。
在行业筑底的2023年，越秀地产的几次大手笔拿地颇显其底气与财力，均引起了广泛关注。而展望2024年，越秀地产力度不减，在拿地投资上仍准备了400亿元，也正在逐步巩固全国扩张的版图。
02
毛利率5年连续下滑
十年间，越秀地产从一家年销售额不到200亿元的地方房企，走到了千亿规模的全国性品牌。特别是近几年来，越秀地产在行业波动中跨步前行，进展急速。
2021年，越秀地产凭借1151.5亿元的销售额首次迈进“千亿俱乐部”；2022年越秀地产年内累计合同销售金额约为1250.3亿元，同比上升8.6%。
进入2023年，越秀地产依旧保持了一个较好的销售业绩。2023年年报显示，越秀地产年内累计合同销售金额约1420.3亿元，同比增长13.6%。其中，大湾区的合同销售金额约716亿元，贡献了一半的成绩。
虽然越秀地产的销售能力也算可圈可点，然而，增长的销售额并没有为越秀地产带来更丰厚的利润增长，也难免陷入增收不增利的境地。
据年报数据统计，越秀地产2019年-2023年的毛利率分别为34.21%、25.15%、21.75%、20.45%，15.28%，已经连续5年下降，尤其在2023年，更是下滑超过5个百分点。
这与越秀地产销售成本的大幅上升密不可分。
2023年，越秀地产营收入账802.2亿元，同比增长10.8%，但销售成本却增加至约680亿元，同比增幅近18%，致使毛利下滑17.2%至122.58亿元。
值得关注的是，越秀地产的归母净利也于近年出现一定缩水。年报显示，2021年越秀地产权益持有人应占盈利（归母净利）出现大幅缩水，同比下滑15.51%至35.89亿元，2022年虽所回涨上升至39.5亿元，但仍未达到2020年42.48亿元的水平。
到了2023年，越秀地产的归母净利更是下滑19.43%，降至31.85亿元，较2020年减少超10亿元。
值得一提的是，在年报中“其他收益及亏损”一栏中，越秀地产产生了13.48亿元亏损。年报中给出的解释是，主要系萝岗及陈头岗项目投资物业市场重估值账面亏损。
据了解，2019年5月，越秀地产从其战略股东广州地铁项下收购了萝岗及陈头岗两个项目各51%的权益，收购代价分别约43.6亿元及约34.9亿元。这两个大项目均是当时所在区罕有的大面积地块，越秀方面也给予了高度期待。
然而，没想到的是，时隔4年，这两笔投资物业的市场估值却罕见缩水13.66亿元。
03
攻与守的矛盾
作为逆市扩张的典范，在行业持续筑底的大背景下，越秀地产就如同处在聚光灯下时时受到瞩目。
作为广东土生土长的房企，越秀地产一直深耕大湾区，可谓“近水楼台”。2023年，越秀地产在大湾区实现合同销售金额约716.0亿元，同比上升20.0%，约占年度合同销售金额的 50.4%。
近几年，越秀地产也在积极布局大湾区以外的区域，打造全国市场，北京就是其布局的重点。
2021年，越秀地产与本地国企天恒置业组成联合体，以底价45.7亿元拿下位于怀柔区刘各庄的1宗棚户区改造地块(怀山府)。
然而，越秀地产的试水项目去化并不理想。北京市住建委网站信息显示，该项目于2021年11月取证，批准销售的房源近1000余套，准许销售面积128573.36平方米。截至2024年4月6日，住宅仅签约76套，签约面积仅9207.86平方米。
此后，在2023年2月，越秀地产以触顶价斩获2宗地块，分别位于昌平区与石景山区，总代价59.11亿元。从市场表现来看，这两块土地开发的项目销售表现都远超怀山府。
这与越秀地产今年大举“招兵买马”不无关系。
据了解，去年年初金地商置华中区域总经理郭伟智离职，加盟了越秀，担任越秀地产北方区域董事长兼总经理；原旭辉华北区域集团总裁董毅任北方区域副总裁；原金地华北区域北京营销总赵峰，任越秀北京公司助理总经理，分管营销。至此，越秀地产正式搭建起了一支有北方操盘经验的管理队伍。
有媒体称，越秀北方区域内部曾定下2025年实现300亿元销售额的目标。根据年报，越秀地产2023年北方区域合同销售金额约为129.89亿元。
这意味着，越秀北方区域销售业绩要在两年内再翻超一倍才有机会实现目标。而且，其在北京相应的土储规模也要增加。
从去年越秀在京几次大手笔拿地表现不难看出，其已经开始为在京扩张抢占市场而布局。实际上，不止在北京，在全国众多一线、二线城市，越秀地产也在加速布局，拿地丝毫不手软。
然而，高速扩张背后往往是对资金需求的急剧增长。
据不完全统计，2021-2022年间，越秀地产合计融资1037亿元，达到2017年-2020年四年的总和。
最新年报显示，2023年，越秀地产完成新的融资556.2亿元。截至2023年末，越秀地产的总借款额已经达到1043.7亿元，超出2022年末近200亿元。
多次借贷融资也带给越秀地产更大的债务压力。
年报显示，越秀地产总负债规模已经从2019年1795亿元增长到2023年2990亿元。其中，流动负债总额2101亿元，同比增长17.69%；非流动负债888.8亿元，同比增长7.02%；短期借款229.8%亿元，同比增长45.93%。
不过，就三道红线来看，越秀地产还是保持了安全的绿档。此外，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款为461.0亿元，同比增长31.3%，其中现金及现金等价物增至292.65亿元。融资成本也有所下降，年内加权平均借贷利率为 3.82%，同比下降34个基点。期末平均借贷成本进一步下降至3.63%。
数据上看，越秀地产目前并未在财务上暴露问题，不过，老债叠加新债也同样为未来发展埋下隐患。
在行业持续筑底的当下，不同于其他房企保守拿地的战略或“壮士断腕”的自救决心，越秀地产仍在逆势拿地、补仓扩张。然而，众多暴雷房企的经历已然证明高速扩张的路子存在严重后遗症。
越秀地产是否能在未来发展中化解这些隐患，持续保持健康发展，我们拭目以待。