截止2024年一季度，上海已有60幅R4用地投入运营，规划建面超390万方，建成房源超过7.3万间，平均单个R4新建租赁社区1125间，毫无疑问，上海租赁住房发展已进入运营比拼的阶段。从运营效果来看，R4大社区，突破“千间”爬坡魔咒，就公开口径来看，仅需6-9个月即可达到稳定出租了85%以上。
本次测评仅选择自2023年4月至今新开的项目，比如慧智有巢、城投宽庭光华社区等项目，作为已步入稳定运营周期的项目，测评节点固定在达到稳定运营期所在月。
标准化——提升建设效率，增加企业标识性
从上海R4社区参与企业来看，56%的企业已经形成了产品标准化。产品标准化之后建设、装修周期缩短，另一方面房间量达到了一定规模，可实现低成本采购，若有定制化部品部件也可相应降低成本，形成良性循环。同时，标准化的产品设计，形成统一风格，有利于建立租户对企业/品牌的记忆点，促成良好口碑。典型企业如城投宽庭、华润置地有巢、上海地产城方都有较高程度产品标准化。
个性化——因地制宜，灵活满足项目定位、租户需求
根据每个租赁社区落地位置的不同，从客户定位，到产品定位、配套设置都需要做个性化调整。比如浦发有家唐镇社区，该项目所在的R4用地总规模超过3200套，浦发集团选择和雅诗阁合作，将其中500余套委托雅诗阁运营管理，落地“雅遇”和“盛捷”两条产品线，最终该地块共建成3个项目，丰富了唐镇区域的租赁产品类型，满足了更多类型的租户需求，同时也避免了超大项目供应带来区域产品同质化增加运营压力。
另一个典型就是城投宽庭，建筑面积30平左右一房是城投宽庭标准化户型之一，但结合区位、客户属性、租赁需求等多方面考量，宽庭在各项目的户型配比上都会做个性化调整。城投宽庭江湾社区位于新江湾板块，周边租户支付能力较强，其30㎡一房户型占比为53.4%，其他是改善型产品。而城投宽庭张江社区，周边多以小户型低总价租赁需求为主，所以项目30平以下户型占比超过了90%。
作为上海租赁住房咨询和研究的首个团队，克而瑞不动产运营上海区域团队将持续关注租赁住房发展，4月已陆续发布长三角及上海租赁排行榜。欢迎阅读！
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