在这轮地产寒冬中,作为央企中交集团旗下唯一A股地产上市公司,中交地产也顶不住了。
中交地产4月7日披露的2023年年报显示,2023年该集团实现营业收入324.68亿元,较上年降低15.59%,实现利润总额-8.06亿元,实现归属于上市公司股东净利润-16.73亿元。
值得注意的是,这是在这轮地产寒冬中,中交地产首次出现亏损。
如果从净利润的下降来看,这是中交地产连续五年出现盈利下滑。
当然,在地产寒冬中,能够坚持到现在,已经实属不易。
中交地产表示,导致2023年归属母公司净利润亏损的原因有三点:
2023年度达到交付条件的货值同比减少,房地产销售结转收入同比减少;
公司结转项目结构变化等影响,房地产开发业务本期交付项目毛利率下降;
公司部分房地产开发项目存在减值迹象,报告期计提金额同比有所增加。
销售面积和金额来看。
2023年,中交地产实现签约销售面积179.66万平方米,较上年同期降低8.23%,实现签约销售金额373.61亿元,较上年同期降低18.57%;
销售回款449.79亿元,较上年同期降低0.23%;
代建业务在2023年度新签货值114.63亿元,实现代建回款0.52亿元。
从具体销售来看,华中地区、西南地区毛利率下滑严重,西南地区毛利率夸张的降低到1.93%。而西北地区则神奇的出现了毛利率增加15.78百分点的情况。中交地产未解释原因。
而从其主要项目销售来看,本期销售金额居前的分别是天津春风景里(10.87亿)、重庆中交中央公园(8.1亿)、苏州春映东吴(7.23亿)、长沙凤鸣九章(5.56亿)。
同时,中交地产库存量也出现翻倍增加。2022年为135亿,2023年为311亿,同比增长129.51%,中交地产解释是因为本期竣备完工的项目有所增加。
除了库存量攀升,中交地产的财务费用也出现翻倍。
2022年为3亿,2023年猛增到6.98亿元,同比增长131.71%。
中交地产称是因为费用化借款利息增加了。
提到利息,中交地产的金融借款利息都不低,更为夸张的是,即便是在控股股东的借款利息,最高可达8%的利率。这个利率明显高于银行一大截。
中交地产曾就融资利率向深交所表示,控股股东方支付借款均为信用借款,无需明确具体用途,且在存在融资必要性的前提下,控股股东借款更为快捷、及时,因此利率相对银行贷款较高。
据公告披露,截至2023年末,中交地产融资规模约610.28亿元,融资途径主要包括银行贷款、债券、信托融资、控股股东借方借款,以及其他融资渠道;各渠道期末融资规模为271.55亿元、77.4亿元、264.23亿元、162.44亿元以及72.46亿元。
数据显示,截至2023年末,中交地产资产负债率为85.59%;该集团各渠道融资余额中,一年内到期债务规模分别为107.19亿元、4.4亿元、20.92亿元、11.13亿元以及26.71亿元,合计170.52亿元,而期末货币资金规模仅120.09亿元,现金难以覆盖短期债务。
与同行业其他央国企相比,中交地产的现状与其过去几年较为激进的发展策略有关。
也是受困于前几年的跟风拿地,中交地产的资金压力和存货压力都很大。
中交地产董事长李永前曾豪言壮语:2020年冲刺500亿元2023年远在千亿元之上。
此后,中交地产拿地可谓四处落子。
数据显示,2020年~2022年间,中交地产的土地购置款分别为535.80亿元、388.02亿元、234.37亿元,而在2013年到2016年,中交地产拿地总额才近109亿元。
持续大手笔拿地之后,是存货的一路攀升,2020年-2023年分别为720.3亿元、1089亿元、1069亿元。
很难想象,直到2023年,中交地产才醒悟过来,收紧拿地。
2023年,中交地产仅在成都、合肥获取了2宗地,土地款总金额27.7亿元,计容建筑面积21.53万平方米。
截至报告期末,中交地产持有房地产项目117 个,土地总面积 1071.40 万平方米,在建及待建面积 1200.98 万平方米。
公开资料性显示,中交地产在2013年到2016年的4年时间里,拿地总额才近109亿元。
在对业绩进行分析时,中交地产称,目前房地产市场供求关系已发生变化,市场总量上供给充足,库存项目需要进一步盘活。
同时,因城镇化减速和新增人口减少,区域分化明显。
房地产市场恢复仍依赖于购房者预期修复程度,新房销售市场依然面临压力。
中交地产也认为自己存在多个风险。
主营业务整体毛利率有所下滑,产品溢价能力还不足;资产负债率偏高、商业运营整体专业能力偏弱。
对于后续,中交地产表示,梳理各类资产,分类施策,加速推进存货去化与盘活;加大对在施项目的检查力度,以点带面提升品质,确保项目按时完成、保质保量达成竣备交付;坚持降存量、控增量的原则,落实过程管控,建立长效机制,扩大做实资产实效。