这年头，能坚持不降价的盘，都是地产界的一股清流啊。
最近几个月的市场，无论是新房还是二手房，很多人都挺悲观的。
二手房很多都是降价成交，一跌就是几十万上百万。
新房绝大多数都是打折跑量，很少有顶着销许表价卖的。
但是，有南京这么一个盘，几乎是开一次涨一次，并且优惠非常有限。
此盘，正是位于南部新城的秦淮金茂府。
据说项目近期又要加推，价格可能还要涨！
二手房领涨全国
金茂府是如何做到不被内卷？
每逢小阳春，都是楼市传统旺季。但今年有点例外。
比如南京二手房，3月卖出8838套。虽然创下单月新高，绝大多数个体还是以价换量，整体行情亦不可避免走弱。
但就是在这样的行情中，却有个别高端楼盘迎来爆发——不仅成交量“逆势上扬”，价格也相当坚挺，主流总价1000万+。
此情此景，多数人会联想到坚挺的河西板块，比如江湾城，中国府，或者苏宁檀悦等流量红盘。
但都不是，而是流速一直不高的河西金茂府。
贝壳数据显示，在过去的一年中，河西金茂府仅售出2套房子。而新政效果显著的四季度，也只有这2套网签。
别看绝对值不高，放在河西绝对高光。
首先，它是河西南部、乃至全河西1000万+二手住宅中，带看量最高的小区之一。媲美两大顶流万科翡翠滨江和滨江ONE。与网红次新房仁恒江湾城，也不相上下。
其次，两者走势完全不同。
像江湾城（一二三期）常年成交量不错，年末逐步走低——1月以来共网签8套（住宅），价格波动悬殊较大，从4.7-5.8万/㎡不等。
河西金茂府却是反其道而行之，直接"隔空跳涨"，成交价十分的稳定。
数据显示，2023年河西金茂府10月和11月各网签1套，全年也才网签2套，网签价集中在5.5-5.9万/㎡（具体看楼层），目前整个小区二手房挂牌量只有50来套（全部是一期），业主普遍惜售。
大家都知道，现在南京二手房普遍以价换量，就连河西也未能幸免，但为何河西金茂府二手房成交价没被市场裹挟，而是有自己的定价体系？
在我看来就是金茂府的标杆效应。 这种标杆效应有什么好处呢？
大家都会把它看做二手房市场里的风向标，甚至独立于行情之外、跳开板块维度单独定价。放在整个大行情背景下， 市场淡季时，它能稳住基本面不下滑，市场热时，它就处于反弹风口，率先领涨。
而标杆效应的反面案例，就是板块的内卷效应。
南京有很多位置不错的板块，但是小区价格不怎么涨，二手房在市场上流动性也很偏低。
如果你仔细观察，就会发现，这些板块有一个比较大的共性问题——板块内小区的品质雷同。
尤其是老破小扎堆、同时期的次新塔楼扎堆、户型产品没太多区别的板块，因为大量雷同的住宅出现，价值往往会呈现超级扁平化，二手房市场价格无法拉开差距。
一旦进入市场下行，或者是熊市，就会出现价格踩踏，争相降价。所以很多楼盘的价格，仅仅代表的是自己的价格。
而金茂府价格，不管是新房、还是二手房，定价都比周边要贵，这种现象不只是发生在南京，上海、杭州、苏州等长三角核心城市，都是如此。因此在业内，金茂府也素有“二手房之王”的称号。
怎么做到的呢？
在金茂最新发布的四大产品系中，“府系”位居TOP级顶端序列。
15载，29城，73府，扛起中国高端人居的超级符号，他们汇总起来，可以看到两个特别的点——
一个是构建了自己独特的“府系精英圈层”。
国内相当多的名人都选择了在金茂府安家，这些位于行业顶端的精英，对生活品质的标准相对较高，金茂府能不断吸引到这些精英圈层，本身就是一种实力的体现。
另一个是金茂“府系”产品优秀的溢价能力。
即便在市场波动期，金茂府的价格始终坚挺。
10多年前， 金茂凭借广渠金茂府一战成名 ，也创下一府定江山的神奇传说。自此一条产品线拉开金茂新时代。
如今项目交付十几年，二手房成交价依然 高达13万/㎡， 而目前周边小区普遍成交价在9万/㎡左右，高出别人4万/㎡！
▲北京广渠江金茂府实景图
这并非个例，在每一座已交付的金茂府都有发生。上海大宁金茂府、苏州姑苏金茂府、滨江金茂府， 均比同地段同类小区价格高出30%-50%。
现在大宁金茂府可以 卖到16万/㎡ ，而旁边最好的小区也只能卖到10万/㎡，这就是标杆效应。
其次，每一个金茂府，都是精益求精的城市限定款。
金茂“府”系已成为了一种身份标签，你只要说一句“我住金茂府”，人家就懂了。
就连金茂自己也非常认可这一点：每一座金茂府，都会是板块的二手天花板。包括后来的望京金茂府、西郊金茂府，无一例外都成了溢价王。
这就是金茂府的独立行情， 不用仰望别人，自己就是行情引领。这等强势坚挺，别人倒是想卷，奈何卷不动啊。
金茂府三个字
背后到底代表着什么？
通常来说，一条产品线能吃10年红利，金茂“府”系一吃就是15年。
一路看来，金茂也启发我的思考：新时代的人们对居所的核心需求发生哪些质的变化？什么样的产品才能适应去中心化的人居场景泛需求？新人类、新贵阶层、传统保守求变群体的居住灵魂与现实的契合度？
而底层疑惑是：金茂的产品逻辑为什么如此深受大众喜爱？
①国内绿色科技住宅翘楚，住过都说好。
经历了这轮市场大洗牌之后，这个领域里的玩家要么转型其他领域，要么黯然退场，骤然之间，战力天花板，就只剩金茂“独一份”了。
你要问，同属于财大气粗的央国企同行，后续有没有可能在产品上迎头追赶呢？
不好意思，可能性几乎为0。
因为这不是装标、设计、材料等靠“加钱”来解决，金茂府“科技住宅”背后，是一整套系统的迭代、大量时间和资金的技术沉淀。
▲金茂府智慧通行系统示意图
比如09年金茂提出健康住宅理念，在21年口罩时期才被大众广泛关注，而金茂业主却早已住在健康科技的房子里，享受高品质的健康生活。
笔者有位河西金茂府的朋友就分享：“以前自己有鼻炎对空气很敏感，住在金茂府后空气干净而且不干燥，鼻炎自己就好了， 而且不用空调特别安静，睡眠也更好了，住过金茂府后真的很难再考虑其他产品。”
▲金茂府 实高效节能外窗隔热系统示意图
②独特的圈层效应，人无我有。
金茂府的社群运营独有魅力，圈层IP文化已成为独树一帜的超级符号。
要知道，买金茂府可不仅是买了一套房子，而是进入了一个圈层，这个圈层里有明星、企业高管、各界知名人士。
在笔者印象里，2023年金宴南京邀请到杨幂的爸爸杨晓林、春妮、潘晓婷等多位明星业主出席秦淮金茂府发布会，声震全城。
▲金宴南京活动
据说，在一些金茂府项目上，老业主复购的比例能达到40%，还有更多客户是身边有亲友住金茂府被推荐和安利来买的。
因此，买到金茂府，本身就是一种身份价值的认同。圈层的高级不仅让社区更加和谐，也带来更多互动和社交的可能性，这是其他产品所难以给予的。
③只在城市核心拿地，含“府”浓度最高！
金茂择址观向来都是“ 非中心不择址 ”，每一座金茂府，都以 核心城市、核心土地、核心资源、核心客群 这4大关键词定义。
15年、29城、73府，金茂府所到之处皆为城市标杆。
在北京，金茂府选择的是朝阳区核心、三环丰台核心；在上海，金茂府选在静安核心；在杭州，金茂府选择了产业最强的滨江；在南京，金茂府选择了改善之巅河西、主城黄金宝地大校场、最南京的鼓楼……这些无一不是城市发展的高势能板块。
其背后映射的拿地逻辑也很简单，楼市调整期，这类资产价格最坚挺，行情启动时又能一路领涨，这也是城市高净值人群抢购不动产的底层思维。
④超强兑现力+服务力，前置生活场景！
如果说科技系统、圈层、地段这些让人感到大而空，那么金茂府的产品力和兑现力则与每位买房人息息相关。
不同于市场上的普通住宅，金茂府从来不会让“产品力“只存在纸面上、宣传中…为了客户能够切实感受到金茂产品的不同，金茂会邀请业主监工、检阅未来的家：组织工地开放日、业主见面会，多维实景晾晒等。
还记得去年10月，南京河西金茂府二期交付吗？标志性红色飘带景观廊桥、W形的步道、全干挂铝板高颜值立面，星级酒店般地库...超预期实景刷屏南京，更是对外界质疑最好的回击。
金茂的这种超前兑现力，除了河西金茂府，还体现在秦淮金茂府上。
当其他开发商都在高周转、拼排名时，金茂却在精心研磨产品，拿地一年后才开始对外正式发声，用秦淮金茂府自己的话说：
300多天里，只思考一个问题，那就是：“如何打造一个与南部新城机场跑道气质相符的好作品。”很荣幸，它最终以高水准输出回馈了市场。
即便在去年年底，市场最艰难的时刻，其他盘都在通过降价、促销博眼球时， 金茂没有自降身段，而是勇敢的“升维竞争”。
他们以更高的产品定位，打造更美观的立面、开阔的视野，更加舒适的户型，以及更强的审美品位及产品细节，与竞品形成错位。
打造出高端客户选金茂的差异化设定，占领了心智高地。
金茂深知好产品自有一套定价逻辑，也只有趣味相符的人才能成为邻居，遵循市场规律，坚守本心，这是开发商与业主之间最基本的契约精神。
假设今天买，明天降，那是对消费者极其不负责，一来引发老业主维权不说，还会给积攒起来的品牌抹黑，是品牌房企最忌讳的短视之举。
退一步说，如果一家房企连最基本的盈利都无法保证，又何谈高品质交付？
据了解，过完年至今，金茂鲜少发声的这几个月，一直在提升产品力，前不久秦淮金茂府公开了项目建面约2800㎡的会所，超预期呈现再次收获业主好评。
金茂这样做的目的，就是让老业主买的踏实、住的放心。
也难怪有人说，住过金茂府确实不想换房，你会感觉自己的身价是保值的且每年都在涨，就连精气神也跟别人不一样。
时至今日，秦淮金茂府依然是业内公认的南部新城最豪气的新盘，无论是外部展示面还是内部场景设定，都堪称机场跑道中轴天花板级TOD大作。
⑤“长红”15年：金茂府的持续迭代！
虽然金茂府的科技体系已相当成熟和领先，但它依然没有停止探索的脚步，全新升级的金茂府3.0产品，正在全国各地陆续绽放。
金茂府3.0提出“一核四美两配套两服务”，从“科技核心”“社区四美”“两配套两服务”九大维度出发，实现居住品质的全面升级。
除了“金粉”们耳熟能详的十二大科技系统、“五恒”体验、智慧社区、国宾级物业等等，还会出现让人意想不到的产品升级。
相比1.0/2.0产品，迭代后金茂府3.0， 更注重生态自然 ， 外立面更加出彩，气质更出众、更高透、更气派，展现建筑大气磅礴之美。
诸如：跑道阳台设计，让自然无缝连接室内；酒店式主卧套房，高定悦已，自在奢密。LDKB+场景共融，更高的窗地比，巨幕采光等。
在我看来，金茂府3.0带来了更丰富的生活场景、更舒适的生活体验，是市场改善群体眼中期待的好房子。
此外，金茂除在产品力上对周边项目形成降维打击外，它也做足了高端服务。金茂府的 高端物业服务 ，在小红书及购房群也成为了热门话题。
从秩序岗到管家岗到客服岗、保洁岗，都在传递着“有一种高端物业，叫金茂服务“，有一种生活，只有金茂府业主才能享受。
以上这些，就是金茂府走出独立行情的本质逻辑。
华东5城7府
南京独占2席
一府长红15年，放眼全国，只有金茂做到了。
然而，立足于目前楼市大行情的变化，金茂管理层或许早就意识到，单凭一个金茂府，显然已经不够打了。
在经历去年一整年的调整后，金茂带着升维的产品策略再次回归市场。日前正式推出“金玉满堂”四大产品线。
据了解，这四大产品线，分别对应科技住宅，城市核心区住宅，公寓大平层和亲子社区，在其原有风格调性、产品标准和配套服务体系都进行了全维度升级。
每一个产品线，都对应特定人群。维度更细分、颗粒度更强，覆盖到人群更广泛。
聚焦华东区域，金茂府系3.0作品中， 将迎来 5城7府，各个都是扛鼎之作。
7府分别是上海中环金茂府、苏州狮山金茂府、杭州上城金茂府、南京秦淮金茂府，鼓楼桃园金茂府、张江金茂府以及宁波金茂府。
立面上，采用更现代的设计语言，打造“全面屏光幕”的流光立面，与国际前沿审美同频。超奢阔单元门门头，极具仪式感的归家体验。
园林方面，用超级界面，打造星级酒店环岛落客式超级府门。采用微度假设计理念，打造移步换景的松驰园林景致。
精装方面，从地下车库、公区升级、室内精装等多方面全线升级。
就是这样一个集大成者的作品，首开桃园金茂府的热度，可谓集结了天时、地利、人和的共同响应。
从《山、城、江、河、园》系列小视频入市，到《四季小桃园，一生金茂府》正式案名公布，再到《鼓楼桃园印记》微电影出街
截至目前已收货超40万+阅读量、点赞近1万+，其中《鼓楼桃园印记》微电影就独立收货近20万+阅读量、超5000+点赞
作为一个房地产开发的二级住宅项目，如此现象级的传播热度和全城极高的关注度，不止在南京，即使在全国也是极为罕见的。
当然，再好的产品，也要放在对的地方。
除了产品一流，项目的地段，也是非常的顶。
核心地段。 小桃园板块是主城的“沧海遗珠”，这里拥有南京最本源的文化、最密集的行政公共资源、最独有的景观带。唯有金茂府，才能匹配上鼓楼小桃园的板块价值。
圈层气质。 作为南京第三个豪宅集聚区，小桃园近5年没有供地，二手房价十分坚挺，区域内二手房成交单价最高超6元/㎡。作为“价格灯塔”的金茂府，二手房成交价格遥遥领先，与豪宅集聚区的站位高度适配。
稀缺小高层。 鼓楼首开桃园金茂府体量不大，只有5栋楼，总高为15-17F小高层，起步约143㎡，2梯2户、无连廊， 约200套科技房 ，对常年新房断供的小桃园来说，非常抢手。
正如一位业内人所述“在鼓楼，不缺高端项目，但像金茂府这样拥有先进科技系统产品，又是纯粹大平层的社区，就已经把普通买房人和高端客户明确区分开。”
难怪桃园金茂府自案名曝光那天起，就引发了南京老钱人的疯狂关注。
城市核心优质资产
足够硬气 不降反涨！
不可否认，鼓楼首开桃园金茂府固然好，但并非所有人都能拥有。
相比鼓楼金茂府的“小而精”，我更推崇秦淮金茂府“大而全”。
1、价格坚挺：认可度高
这个盘自去年5月亮相以来，不仅没降价，还卖的一次比一次贵。
放眼目前的南京楼市，不降价其实就是在涨价了。
更恐怖的是，项目即便在涨价情况下，依然卖的很好。
去年6月首开，均价54899元/㎡；
去年9月加推，均价55585元/㎡；
马上4月还要加推，据说均价将超5.6万/㎡；
截止4月7日晚，秦淮金茂府累计入网的177套房源，目前仅剩余11套低区房源未售，综合去化达到94% ，非常厉害。
要知道，这是项目没有降价的情况下，购房人用真金白银实打实投票的结果，无疑更能说明金茂府逆周期下、率先走出独立行情的强有力映照。
据案场销售透露，秦淮金茂府的客群，跟周边其他项目完全不一样。
试想，一个项目如果疯狂降价，会产生哪些影响？1小区交付质量没法保证；2业主质量层次不齐。后期拿房要么货不对板，要么流通到二手房市场疯狂砸盘，带垮整个小区房价，最终损害的还是老业主利益。
1、近日板块内某盘， 因降价引发老业主维权引发舆论热议 ，相关部门已经介入；
2、能买得起金茂府的这部分客群， 业主圈层本身就很纯粹， 兼具居住改善和资产沉淀 ，后面到二手房市场砸盘概率更小；
3、再者，相比其他项目， 金茂府的品质兑现和 二手房溢价能力显然更强。
2、地段站位：众星捧月
对于“金茂粉”来说，他们挑剔的眼光、独特品味，在阅房无数后，早已经形成了自己评判标准，产品、地段缺一不可。
一套秦淮金茂府的意义，绝不仅仅在于对城市头排观景台的极致占有，更核心的是实现资产的进阶和收获高品质的圈层体验。
前面已经提到，长约2600米机场跑道主轴，是南部新城乃至全南京的价值轴线，位于主轴核心段的跑道盘，已然站在全市住宅“鄙视链”的顶端。
更难能可贵的是，项目周边还分布着5个公园。
机场跑道公园、三角立体公园、神机营文化公园、百米特色街巷公园、中央景观公园 ，加上小区本身约1.4万方的中央景观公园，所以秦淮金茂府本身就是一座升起的公园。
▲秦淮金茂府6大公园示意图
另外，项目还自退红线约15米，创建约2000㎡口袋公园，成为城市繁华与社区静谧之间的减速带。试想，喧嚣城市中，能够拥有如此丰富的公园资源，寻找生活“松弛感”，几乎很少见了。
3、产品力满分：府系3.0基因。
8栋住宅楼为前后排围合式布局，最大楼间距可拉到百米。
南京首个采用南北“双外立面”的项目，大面高级云朵灰铝板，搭配香槟金勾勒线条，高达约0.45窗墙比，有着极其强烈的辨识度；
这还没有完？考虑到业主日常商务、社交需求，金茂府还打造了6大功能场域：
未来访客会所——
约2800㎡私享会所——
友邻泛会所——
亲朋好友串门，社区日常social、假日聚会party，都能轻松get。
面积上，主打建面约143、195、240㎡大户型改善，非常纯粹。
以建面约195㎡四房为例， 独 立电梯厅+玄关厅，餐厨客一体，U型厨房，豪华主卧套房 ，金茂“府”系豪宅的尊贵，在这个户型中得到完美诠释。
南向四面宽 超约17米 ，阳台+客厅+餐厅+厨房四者贯通 约70㎡ ，这个尺度放在全市也是佼佼者，优秀的窗墙比直接把室内采光值拉到最大。
单单阳台面宽，就有 约8.8米 ，未来站在这个观景台上，楼下的机场跑道公园，远方的万家灯火，都可以尽收眼底。
还有很多产品细节，由于篇幅限制，这里就不一一展开了。
我们常说，未来的楼市，是属于品质时代，属于从量到质的需求迭代。
伴随着楼市限价放开，商品房回归商品属性，南京核心区优质项目即将开启新一轮行情爆发。
这一点从金茂府3.0产品身上，就能很明显感知到。 它正是当前南京市场，最迫切、最渴望看到的产品！
1、无论行情好坏，城市核心的品质资产，总有富人愿意买单；
2、城市核心资产的保值性和抗跌性，依然yyds；
而之所以能够“坚挺”，在于“不可替代性”——或地段不可替代、或景观不可替代、或品质不可替代……这些都将是你未来二手房溢价的筹码。
刚好，这些金茂府都能满足~