这年头,能坚持不降价的盘,都是地产界的一股清流啊。

最近几个月的市场,无论是新房还是二手房,很多人都挺悲观的。

二手房很多都是降价成交,一跌就是几十万上百万。

新房绝大多数都是打折跑量,很少有顶着销许表价卖的。

但是,有南京这么一个盘,几乎是开一次涨一次,并且优惠非常有限。

此盘,正是位于南部新城的秦淮金茂府

据说项目近期又要加推,价格可能还要涨

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▲秦淮金茂府建筑效果图

二手房领涨全国

金茂府是如何做到不被内卷?

每逢小阳春,都是楼市传统旺季。但今年有点例外。

比如南京二手房,3月卖出8838套。虽然创下单月新高,绝大多数个体还是以价换量,整体行情亦不可避免走弱。

但就是在这样的行情中,却有个别高端楼盘迎来爆发——不仅成交量“逆势上扬”,价格也相当坚挺,主流总价1000万+。

此情此景,多数人会联想到坚挺的河西板块,比如江湾城,中国府,或者苏宁檀悦等流量红盘。

但都不是,而是流速一直不高的河西金茂府

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▲河西金茂府一期实景图

贝壳数据显示,在过去的一年中,河西金茂府仅售出2套房子。而新政效果显著的四季度,也只有这2套网签。

别看绝对值不高,放在河西绝对高光。

首先,它是河西南部、乃至全河西1000万+二手住宅中,带看量最高的小区之一。媲美两大顶流万科翡翠滨江和滨江ONE。与网红次新房仁恒江湾城,也不相上下。

其次,两者走势完全不同。

像江湾城(一二三期)常年成交量不错,年末逐步走低——1月以来共网签8套(住宅),价格波动悬殊较大,从4.7-5.8万/㎡不等。

河西金茂府却是反其道而行之,直接"隔空跳涨",成交价十分的稳定。

数据显示,2023年河西金茂府10月和11月各网签1套,全年也才网签2套,网签价集中在5.5-5.9万/㎡(具体看楼层),目前整个小区二手房挂牌量只有50来套(全部是一期),业主普遍惜售。

大家都知道,现在南京二手房普遍以价换量,就连河西也未能幸免,但为何河西金茂府二手房成交价没被市场裹挟,而是有自己的定价体系?

在我看来就是金茂府的标杆效应。 这种标杆效应有什么好处呢?

大家都会把它看做二手房市场里的风向标,甚至独立于行情之外、跳开板块维度单独定价。放在整个大行情背景下, 市场淡季时,它能稳住基本面不下滑,市场热时,它就处于反弹风口,率先领涨。

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而标杆效应的反面案例,就是板块的内卷效应。

南京有很多位置不错的板块,但是小区价格不怎么涨,二手房在市场上流动性也很偏低。

如果你仔细观察,就会发现,这些板块有一个比较大的共性问题——板块内小区的品质雷同。

尤其是老破小扎堆、同时期的次新塔楼扎堆、户型产品没太多区别的板块,因为大量雷同的住宅出现,价值往往会呈现超级扁平化,二手房市场价格无法拉开差距。

一旦进入市场下行,或者是熊市,就会出现价格踩踏,争相降价。所以很多楼盘的价格,仅仅代表的是自己的价格。

而金茂府价格,不管是新房、还是二手房,定价都比周边要贵,这种现象不只是发生在南京,上海、杭州、苏州等长三角核心城市,都是如此。因此在业内,金茂府也素有“二手房之王”的称号。

怎么做到的呢?

在金茂最新发布的四大产品系中,“府系”位居TOP级顶端序列。

15载,29城,73府,扛起中国高端人居的超级符号,他们汇总起来,可以看到两个特别的点——

一个是构建了自己独特的“府系精英圈层”。

国内相当多的名人都选择了在金茂府安家,这些位于行业顶端的精英,对生活品质的标准相对较高,金茂府能不断吸引到这些精英圈层,本身就是一种实力的体现。

另一个是金茂“府系”产品优秀的溢价能力。

即便在市场波动期,金茂府的价格始终坚挺。

10多年前, 金茂凭借广渠金茂府一战成名 ,也创下一府定江山的神奇传说。自此一条产品线拉开金茂新时代。

如今项目交付十几年,二手房成交价依然 高达13万/㎡, 而目前周边小区普遍成交价在9万/㎡左右,高出别人4万/㎡!

▲北京广渠江金茂府实景图

这并非个例,在每一座已交付的金茂府都有发生。上海大宁金茂府、苏州姑苏金茂府、滨江金茂府, 均比同地段同类小区价格高出30%-50%。

现在大宁金茂府可以 卖到16万/㎡ ,而旁边最好的小区也只能卖到10万/㎡,这就是标杆效应。

其次,每一个金茂府,都是精益求精的城市限定款。

金茂“府”系已成为了一种身份标签,你只要说一句“我住金茂府”,人家就懂了。

就连金茂自己也非常认可这一点:每一座金茂府,都会是板块的二手天花板。包括后来的望京金茂府、西郊金茂府,无一例外都成了溢价王。

这就是金茂府的独立行情, 不用仰望别人,自己就是行情引领。这等强势坚挺,别人倒是想卷,奈何卷不动啊。

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金茂府三个字

背后到底代表着什么?

通常来说,一条产品线能吃10年红利,金茂“府”系一吃就是15年。

一路看来,金茂也启发我的思考:新时代的人们对居所的核心需求发生哪些质的变化?什么样的产品才能适应去中心化的人居场景泛需求?新人类、新贵阶层、传统保守求变群体的居住灵魂与现实的契合度?

而底层疑惑是:金茂的产品逻辑为什么如此深受大众喜爱?

①国内绿色科技住宅翘楚,住过都说好。

经历了这轮市场大洗牌之后,这个领域里的玩家要么转型其他领域,要么黯然退场,骤然之间,战力天花板,就只剩金茂“独一份”了。

你要问,同属于财大气粗的央国企同行,后续有没有可能在产品上迎头追赶呢?

不好意思,可能性几乎为0。

因为这不是装标、设计、材料等靠“加钱”来解决,金茂府“科技住宅”背后,是一整套系统的迭代、大量时间和资金的技术沉淀。


▲金茂府智慧通行系统示意图

比如09年金茂提出健康住宅理念,在21年口罩时期才被大众广泛关注,而金茂业主却早已住在健康科技的房子里,享受高品质的健康生活。

笔者有位河西金茂府的朋友就分享:“以前自己有鼻炎对空气很敏感,住在金茂府后空气干净而且不干燥,鼻炎自己就好了, 而且不用空调特别安静,睡眠也更好了,住过金茂府后真的很难再考虑其他产品。”

▲金茂府 实高效节能外窗隔热系统示意图

②独特的圈层效应,人无我有。

金茂府的社群运营独有魅力,圈层IP文化已成为独树一帜的超级符号。

要知道,买金茂府可不仅是买了一套房子,而是进入了一个圈层,这个圈层里有明星、企业高管、各界知名人士。

在笔者印象里,2023年金宴南京邀请到杨幂的爸爸杨晓林、春妮、潘晓婷等多位明星业主出席秦淮金茂府发布会,声震全城。


▲金宴南京活动

据说,在一些金茂府项目上,老业主复购的比例能达到40%,还有更多客户是身边有亲友住金茂府被推荐和安利来买的。

因此,买到金茂府,本身就是一种身份价值的认同。圈层的高级不仅让社区更加和谐,也带来更多互动和社交的可能性,这是其他产品所难以给予的。

③只在城市核心拿地,含“府”浓度最高!

金茂择址观向来都是“ 非中心不择址 ”,每一座金茂府,都以 核心城市、核心土地、核心资源、核心客群 这4大关键词定义。

15年、29城、73府,金茂府所到之处皆为城市标杆。

在北京,金茂府选择的是朝阳区核心、三环丰台核心;在上海,金茂府选在静安核心;在杭州,金茂府选择了产业最强的滨江;在南京,金茂府选择了改善之巅河西、主城黄金宝地大校场、最南京的鼓楼……这些无一不是城市发展的高势能板块。

▲截止到2024.3

其背后映射的拿地逻辑也很简单,楼市调整期,这类资产价格最坚挺,行情启动时又能一路领涨,这也是城市高净值人群抢购不动产的底层思维。

④超强兑现力+服务力,前置生活场景!

如果说科技系统、圈层、地段这些让人感到大而空,那么金茂府的产品力和兑现力则与每位买房人息息相关。

不同于市场上的普通住宅,金茂府从来不会让“产品力“只存在纸面上、宣传中…为了客户能够切实感受到金茂产品的不同,金茂会邀请业主监工、检阅未来的家:组织工地开放日、业主见面会,多维实景晾晒等。

还记得去年10月,南京河西金茂府二期交付吗?标志性红色飘带景观廊桥、W形的步道、全干挂铝板高颜值立面,星级酒店般地库...超预期实景刷屏南京,更是对外界质疑最好的回击。

▲河西金茂府二期实景图

金茂的这种超前兑现力,除了河西金茂府,还体现在秦淮金茂府上

当其他开发商都在高周转、拼排名时,金茂却在精心研磨产品,拿地一年后才开始对外正式发声,用秦淮金茂府自己的话说:

300多天里,只思考一个问题,那就是:“如何打造一个与南部新城机场跑道气质相符的好作品。”很荣幸,它最终以高水准输出回馈了市场。

即便在去年年底,市场最艰难的时刻,其他盘都在通过降价、促销博眼球时, 金茂没有自降身段,而是勇敢的“升维竞争”。

他们以更高的产品定位,打造更美观的立面、开阔的视野,更加舒适的户型,以及更强的审美品位及产品细,与竞品形成错位。

打造出高端客户选金茂的差异化设定,占领了心智高地。

▲秦淮金茂府会所实景图

金茂深知好产品自有一套定价逻辑,也只有趣味相符的人才能成为邻居,遵循市场规律,坚守本心,这是开发商与业主之间最基本的契约精神。

假设今天买,明天降,那是对消费者极其不负责,一来引发老业主维权不说,还会给积攒起来的品牌抹黑,是品牌房企最忌讳的短视之举。

退一步说,如果一家房企连最基本的盈利都无法保证,又何谈高品质交付?

据了解,过完年至今,金茂鲜少发声的这几个月,一直在提升产品力,前不久秦淮金茂府公开了项目建面约2800㎡的会所,超预期呈现再次收获业主好评。

▲秦淮金茂府会所实景图

金茂这样做的目的,就是让老业主买的踏实、住的放心。

也难怪有人说,住过金茂府确实不想换房,你会感觉自己的身价是保值的且每年都在涨,就连精气神也跟别人不一样。

时至今日,秦淮金茂府依然是业内公认的南部新城最豪气的新盘,无论是外部展示面还是内部场景设定,都堪称场跑道中轴天花板级TOD大作。

▲秦淮金茂府效果图

⑤“长红”15年:金茂府的持续迭代!

虽然金茂府的科技体系已相当成熟和领先,但它依然没有停止探索的脚步,全新升级的金茂府3.0产品,正在全国各地陆续绽放。

金茂府3.0提出“一核四美两配套两服务”,从“科技核心”“社区四美”“两配套两服务”九大维度出发,实现居住品质的全面升级。

除了“金粉”们耳熟能详的十二大科技系统、“五恒”体验、智慧社区、国宾级物业等等,还会出现让人意想不到的产品升级。

相比1.0/2.0产品,迭代后金茂府3.0, 更注重生态自然 , 外立面更加出彩,气质更出众、更高透、更气派,展现建筑大气磅礴之美。

诸如:跑道阳台设计,让自然无缝连接室内;酒店式主卧套房,高定悦已,自在奢密。LDKB+场景共融,更高的窗地比,巨幕采光等。

▲杭州上城金茂府效果图

在我看来,金茂府3.0带来了更丰富的生活场景、更舒适的生活体验,是市场改善群体眼中期待的好房子

此外,金茂除在产品力上对周边项目形成降维打击外,它也做足了高端服务。金茂府的 高端物业服务 ,在小红书及购房群也成为了热门话题。

从秩序岗到管家岗到客服岗、保洁岗,都在传递着“有一种高端物业,叫金茂服务“,有一种生活,只有金茂府业主才能享受。

以上这些,就是金茂府走出独立行情的本质逻辑。

华东5城7府

南京独占2席

一府长红15年,放眼全国,只有金茂做到了。

然而,立足于目前楼市大行情的变化,金茂管理层或许早就意识到,单凭一个金茂府,显然已经不够打了。

在经历去年一整年的调整后,金茂带着升维的产品策略再次回归市场。日前正式推出“金玉满堂”四大产品线。

据了解,这四大产品线,分别对应科技住宅,城市核心区住宅,公寓大平层和亲子社区,在其原有风格调性、产品标准和配套服务体系都进行了全维度升级。

▲“金玉满堂”四大产品系发布

每一个产品线,都对应特定人群。维度更细分、颗粒度更强,覆盖到人群更广泛。

聚焦华东区域,金茂府系3.0作品中, 将迎来 5城7府,各个都是扛鼎之作。

7府分别是上海中环金茂府、苏州狮山金茂府、杭州上城金茂府、南京秦淮金茂府,鼓楼桃园金茂府、张江金茂府以及宁波金茂府。

立面上,采用更现代的设计语言,打造“全面屏光幕”的流光立面,与国际前沿审美同频。超奢阔单元门门头,极具仪式感的归家体验。

园林方面,用超级界面,打造星级酒店环岛落客式超级府门。采用微度假设计理念,打造移步换景的松驰园林景致。

精装方面,从地下车库、公区升级、室内精装等多方面全线升级。

▲鼓楼首开桃园金茂府建筑设计示意图

就是这样一个集大成者的作品,首开桃园金茂府的热度,可谓集结了天时、地利、人和的共同响应。

从《山、城、江、河、园》系列小视频入市,到《四季小桃园,一生金茂府》正式案名公布,再到《鼓楼桃园印记》微电影出街

截至目前已收货超40万+阅读量、点赞近1万+,其中《鼓楼桃园印记》微电影就独立收货近20万+阅读量、超5000+点赞

作为一个房地产开发的二级住宅项目,如此现象级的传播热度和全城极高的关注度,不止在南京,即使在全国也是极为罕见的。

当然,再好的产品,也要放在对的地方

除了产品一流,项目的地段,也是非常的顶。

  • 核心地段。 小桃园板块是主城的“沧海遗珠”,这里拥有南京最本源的文化、最密集的行政公共资源、最独有的景观带。唯有金茂府,才能匹配上鼓楼小桃园的板块价值。

  • 圈层气质。 作为南京第三个豪宅集聚区,小桃园近5年没有供地,二手房价十分坚挺,区域内二手房成交单价最高超6元/㎡。作为“价格灯塔”的金茂府,二手房成交价格遥遥领先,与豪宅集聚区的站位高度适配。

  • 稀缺小高层。 鼓楼首开桃园金茂府体量不大,只有5栋楼,总高为15-17F小高层,起步约143㎡,2梯2户、无连廊, 约200套科技房 ,对常年新房断供的小桃园来说,非常抢手。

正如一位业内人所述“在鼓楼,不缺高端项目,但像金茂府这样拥有先进科技系统产品,又是纯粹大平层的社区,就已经把普通买房人和高端客户明确区分开。”

难怪桃园金茂府自案名曝光那天起,就引发了南京老钱人的疯狂关注。

城市核心优质资产

足够硬气 不降反涨!

不可否认,鼓楼首开桃园金茂府固然好,但并非所有人都能拥有。

相比鼓楼金茂府的“小而精”,我更推崇秦淮金茂府“大而全”。

1、价格坚挺:认可度高

这个盘自去年5月亮相以来,不仅没降价,还卖的一次比一次贵。

放眼目前的南京楼市,不降价其实就是在涨价了。

更恐怖的是,项目即便在涨价情况下,依然卖的很好。

  • 去年6月首开,均价54899元/㎡;

  • 去年9月加推,均价55585元/㎡;

  • 马上4月还要加推,据说均价将超5.6万/㎡;

▲秦淮金茂开盘图

截止4月7日晚,秦淮金茂府累计入网的177套房源,目前仅剩余11套低区房源未售,综合去化达到94% ,非常厉害。

要知道,这是项目没有降价的情况下,购房人用真金白银实打实投票的结果,无疑更能说明金茂府逆周期下、率先走出独立行情的强有力映照

▲南京网上房地产

据案场销售透露,秦淮金茂府的客群,跟周边其他项目完全不一样。

试想,一个项目如果疯狂降价,会产生哪些影响?1小区交付质量没法保证;2业主质量层次不齐。后期拿房要么货不对板,要么流通到二手房市场疯狂砸盘,带垮整个小区房价,最终损害的还是老业主利益。

1、近日板块内某盘, 因降价引发老业主维权引发舆论热议 ,相关部门已经介入;

2、能买得起金茂府的这部分客群, 业主圈层本身就很纯粹, 兼具居住改善和资产沉淀 ,后面到二手房市场砸盘概率更小;

3、再者,相比其他项目, 金茂府的品质兑现和 二手房溢价能力显然更强。

2、地段站位:众星捧月

对于“金茂粉”来说,他们挑剔的眼光、独特品味,在阅房无数后,早已经形成了自己评判标准,产品、地段缺一不可。

一套秦淮金茂府的意义,绝不仅仅在于对城市头排观景台的极致占有,更核心的是实现资产的进阶和收获高品质的圈层体验。

前面已经提到,长约2600米机场跑道主轴,是南部新城乃至全南京的价值轴线,位于主轴核心段的跑道盘,已然站在全市住宅“鄙视链”的顶端。

更难能可贵的是,项目周边还分布着5个公园。

机场跑道公园、三角立体公园、神机营文化公园、百米特色街巷公园、中央景观公园 ,加上小区本身约1.4万方的中央景观公园,所以秦淮金茂府本身就是一座升起的公园。

▲秦淮金茂府6大公园示意图

另外,项目还自退红线约15米,创建约2000㎡口袋公园,成为城市繁华与社区静谧之间的减速带。试想,喧嚣城市中,能够拥有如此丰富的公园资源,寻找生活“松弛感”,几乎很少见了。

3、产品力满分:府系3.0基因。

8栋住宅楼为前后排围合式布局,最大楼间距可拉到百米。

南京首个采用南北“双外立面”的项目,大面高级云朵灰铝板,搭配香槟金勾勒线条,高达约0.45窗墙比,有着极其强烈的辨识度;

▲秦淮金茂府效果图

这还没有完?考虑到业主日常商务、社交需求,金茂府还打造了6大功能场域:

  • 未来访客会所——

  • 约2800㎡私享会所——

  • 友邻泛会所——

亲朋好友串门,社区日常social、假日聚会party,都能轻松get。

▲秦淮金茂府会所空间实景图

面积上,主打建面约143、195、240㎡大户型改善,非常纯粹。

以建面约195㎡四房为例, 立电梯厅+玄关厅,餐厨客一体,U型厨房,豪华主卧套房 ,金茂“府”系豪宅的尊贵,在这个户型中得到完美诠释。

南向四面宽 超约17米 ,阳台+客厅+餐厅+厨房四者贯通 约70㎡ ,这个尺度放在全市也是佼佼者,优秀的窗墙比直接把室内采光值拉到最大。

▲秦淮金茂府机场跑道视角效果图

单单阳台面宽,就有 约8.8米 ,未来站在这个观景台上,楼下的机场跑道公园,远方的万家灯火,都可以尽收眼底。

还有很多产品细节,由于篇幅限制,这里就不一一展开了。

我们常说,未来的楼市,是属于品质时代,属于从量到质的需求迭代。

伴随着楼市限价放开,商品房回归商品属性,南京核心区优质项目即将开启新一轮行情爆发。

这一点从金茂府3.0产品身上,就能很明显感知到。 它正是当前南京市场,最迫切、最渴望看到的产品!

1、无论行情好坏,城市核心的品质资产,总有富人愿意买单;

2、城市核心资产的保值性和抗跌性,依然yyds;

而之所以能够“坚挺”,在于“不可替代性”——或地段不可替代、或景观不可替代、或品质不可替代……这些都将是你未来二手房溢价的筹码。

刚好,这些金茂府都能满足~