由于新房的常年断供，缺乏开发商的营销，长宁的楼市存在感一直很弱。
很多近些年来上海的朋友，恐怕连长宁有什么板块都不太了解。
缺乏新房，没有倒挂可以对比，网上分析长宁房价变化的文章都很少。
少有的几篇，大多也围绕着他没有规划逐渐没落的角度来写。
比如古北二期御翠豪庭的小户型低价成交，就被部分媒体拿出来一顿炒作，小某书上一堆跟帖。
经过2020年的暴涨和去年以来的暴跌，长宁的房价表现到底如何？
真的如某些唱衰媒体所说，长宁的房价表现在市区已经落伍了吗？
01
为了搞清楚长宁的房价表现如何，我花了一整天逐一梳理了一下长宁几个主流中产社区的房价表现。
统计了其2020之前的价格表现，2020-2023之间的高位价格表现，和最近成交的价格表现。
长宁的中产社区一梯队主要是古北二期，中山公园和天山三个板块，新华路也有几个主力社区。
有一些成交比较少的，或者体量特别小的社区就没有放进来。
古北二期房价表现
中山公园房价表现
天山主流社区房价表现
新华路部分成交活跃社区表现
几个典型中产社区中，毫无疑问抗鼎的是古北二期，天山和中山公园大抵接近。
即便已经统计成表格，数据也比较多，且有部分现象无法通过表单展现，我还是给出几个数据分析后的结论。
首先，先说一下大家关心的长宁房价表现。
相比于2019，2020左右的房价，长宁几个中产社区经过去年的暴跌后，仍然还是维持了20%-30%的涨幅水平。
这个水平是暴跌后的水平，先不说一些数据里存在的拉低水准的“特殊情况”，单看这个数据，表现其实并不差。
相比于西南片区房龄相近的顶级中产板块徐家汇，长宁这几个片区的表现并没有逊色太多。
当然，作为caz的徐家汇房价量级上还是相对更高，但是从涨幅视角来看，其实差距并不算大。
以徐家汇标杆次新社区永新城（成交量也比较大）为例，2024的成交价仍在13-14万的水平，相比于2019年11-12万的水平，涨幅大概也就是20%左右。
图源贝壳app
东方曼哈顿的房价从巅峰15-18万的水平跌到了最近的12-14万，朝向差的塔楼户型表现相对更差一些。
图源贝壳app
相比于2019年9-12万的水平，涨幅也基本相似，但是相比于巅峰的18万水平的确回落较多。
其他社区数据没有一一列举，但是整体水平基本接近。
从这个维度来看，其实长宁的价格表现并没有很差，也符合我做这个表单之前的预期。
长宁的产业实力一直很强，虹桥经开区+临空产业园双核驱动，叠加延安高架和地铁2号线两条强线路，一直不缺购买力。
房价的涨幅没有被落下可以说是意料之中。
02
虽然长宁楼市基础不错，但是长宁的房价表现的确是缺乏爆发力。
这点是我想说的第二点，也是表格中没有办法体现出的一点：
长宁的房价其实涨的比市区其他地方整整慢了一年。
在2020年，全市房价开始暴涨的时候，长宁的房价可以说是纹丝不动，直到2021年，长宁房价才开始慢吞吞的补涨。
这背后的原因，其实也和长宁楼市一直不温不火的原因重叠：
长宁缺乏楼市炒作的两大源动力。
一是学q，长宁多校划片没有学q房的概念，自然也就不存在学q溢价。
二是规划，作为浦西现代化建设最早的区，长宁2005年之前基本就建设完毕了，近十年都没有什么大的规划动作。
第一点让20年之前的学区暴涨长宁就没赶上；
第二点让长宁长宁的新房供应常年处于断供状态，一直缺少开发商们的营销推广。
在倒挂成为主流的时间周期里，长宁在楼市的声量十分微弱，2020年市区普涨的时候，长宁纹丝不动。
直到2021年，全市都涨了一圈，周边板块价格已经涨起来了，才推动长宁才开始补涨。
好在，长宁的购买力底子很足，区域实力也很强，因此房价峰值价格也不算逊色。
比如古北二期的顶峰价格，15-16万的水平仍然位列中产社区的第一梯队。
03
虽然，长宁楼市整体的基调依然在，房价也发生了补涨；
但是城市建设接近停滞的长宁，的确面临了一个不可逃避的趋势：
地段价值在逐渐衰落，高总价购买力在离开长宁。
古北就是一个大家经常拿出来的案例，从上海曾经的第一富人区衰落成了一个中产社区。
其实这种衰落现象不仅仅发生在古北，应该说是长宁高总价地段的普遍现象。
比如长宁传统豪宅地段镇宁路的项目华山夏都苑，华山丽苑，嘉里华庭，新华路的次新豪宅淮海名邸，15-18万的房价表现都只能算豪宅的二梯队水平；
和黄浦老静安同品质的非顶级豪宅定位的社区想比，房价也几乎难分伯仲，没有豪宅的溢价。
湖南路四大金刚是曾经上海顶级豪宅一梯队，但是价格表现也不再是第一梯队。
兰亭，丹枫苑的水平也就是和镇宁路伯仲之间；
鸿丰香缇花园、汤臣怡园的价格只能说有价无市，价高和寡。
曾经撑起长宁顶豪高房价海归华侨，外籍人士，当年可以断崖式领先，如今却已经成了顶豪市场的非主流，也不再能决定市场的认知。
近二十年上海城市建设涌现出来一批新的富人区，长宁的豪宅地段被逐渐稀释；
而几波造福浪潮下出现的新富群体，这些人大多不会选择长宁。
20万以上的购买力不进来，长宁这些豪宅主流客群就是剩下来的17-18万那一批，很大比例上还是对长宁有地段感情的人。
长期来看，这种客群基数肯定是缩减的。
随着地段衰落，高总价的房源预期都会受到影响。
比如古北二期，仁恒河滨花园等社区的大户型，近些年其实成交量上都出现了一定的困境。
尤其是今年，随着市区3000万以上的供应增加，古北的大户型基本没有成交，极少的几套也是低区大笋盘。
这也就是为什么，古北二期，天山的顶流社区，近期的成交价水平都跌的比较厉害。
这种趋势很难短期恢复，急卖大户型的业主恐怕只能割肉出手了。
当然，说的主要是大平层领域，西郊别墅区不受此影响。
作为浦西独一份的国宾别墅区，西郊的稀缺性目前尚无替代品，那些风貌别墅恐怕还威胁不到西郊的地位。
结语
长宁的房价虽然爆发力不足，但是胜在扎实。
篇幅有限，没法详细写每个板块、每个产业区的介绍。
感兴趣的朋友可以联系小助理，领取区域介绍和板块分析文章。
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编辑∣环线咨询