前 言
FOREWORD
3月末4月初的房地产市场，尤其是豪宅市场，火爆德让人有点恍惚。就像一位网友在《地产申度》的评论中说的那样：“都说环境差，原来差的只有我自己。”
豪宅火爆，在这个经济大势下，不能不说是怪现象。但是这样的怪现象之下，其实有着其必然的逻辑。
PART-1
怪现象：豪宅热销
上海豪宅市场的火爆程度引发了“全宇宙”的关注。一季度，黄浦入市的4个新盘庆成府、露香园、绿城外滩兰庭二期、中海·顺昌玖里这4盘加起来，一个月内就斩获了371.5亿元。
同在3月底，浦东陆家嘴的滨江凯旋门三期认购，项目均价17.28万/㎡，约120-369㎡212套房源，据传认购累计总数1060组+。
下一阶段，翠湖天地六期、香港置地启元、凯德茂名公馆、保利世博天悦和融创外滩壹号院等顶豪项目接连入市，豪宅成交的热情或进一步延续。
深圳没有一手豪宅项目入市，二手豪宅市场挑起大梁，尤其是法拍房。1月3日，深圳湾鸿威海怡湾畔一套房源以6111万元成交，溢价高达3123万元。1月12日，南山科技园珑御府的法拍房以3004万元成交，溢价1282万元。3月17日，中信红树湾的法拍房源以3441.55万元成交，溢价1600万元。
而在最近的4月3日，深圳的华侨城纯水岸别墅以1亿元成交，单价约27.4万元/平方米刷新住宅法拍新纪录，仅仅30分钟后，这一纪录就被沙河别墅以1.6亿总价打破。
除了内地之外，不得不提的还有香港楼市。2月28日，香港宣布撤销所有“辣招”，包括内地客户在内的所有买家，无需再支付“辣税”（即额外印花税、买家印花税和新住宅印花税）。
4月6日，香港黄竹坑Blue Coast 3B期楼盘迎来了首次开盘，422套房源收获了2.8万个认购登记，成为香港新科“新盘票王”。相当于是66人抢一套房。项目在开盘首日便售罄，成“撤辣后”单日去化最强劲的新盘。要知道，这个楼盘套均价格1800万人民币。
总结来看，不仅主流一线城市的豪宅市场成交一路走俏，高端市场的热度还在向二线城市核心区的土地市场传导。
PART-2
似怪不怪：豪宅大卖背后逻辑
开年后，全国重点城市的豪宅销售迎来一波热潮，剖析其背后却有其必然性。
一方面，“限购放开”成为部分城市豪宅热销的催化剂。以杭州为例，限购全面放开后，很多此前因限购而无法购买改善房屋的客群，及此前没有购房资格的浙江高收入群体有了入局的机会。广州则是对120平以上住宅放开了限购，促进了改善型住房消费需求释放。
另一方面，2023年刚需退潮，2024年改善和高端市场韧性显现。克而瑞数据显示，新房方面，2023年重点城市总价千万以上豪宅成交规模稳中有增。10个核心城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、厦门、南京、苏州、武汉、东莞）全年总价1000万元以上商品住宅合计成交5.3万套，同比增长2%。
二手房方面，千万豪宅成交探底回升，回到2017年以来的均值水平。4个一线城市2023年总价1000万元以上豪宅成交合计1.5万套，同比增长36%。
还有一个关键因素，超一线城市核心区的豪宅依然存在“倒挂”，特别是顶豪产品。深圳的法拍房即便高溢价成交，如纯水岸、香蜜湖一号等房源，依然低于市场价。上海的豪宅项目拥有极高的认购率，背后也是市中心一二手豪宅项目存在较大的价格倒挂。
结语
有业内人士认为，房地产政策不断松绑，对楼市也是一针强心剂，很多人出于资产保值增值的目的，会购买城市核心地段的核心资产，作为穿越经济周期的稳妥投资。顶豪产品相对稀缺，保值增值能力佳，抗风险能力强。尤其是在当前经济大环境下，核心地段一二手豪宅价差明显，面积越大，套利空间越大，这也使得大户型产品拥有更好的“销路”。
市场回暖一般是豪宅先行，3月中下旬后豪宅成交确实有所回升。不过随着豪宅放量成交，供需关系平稳后，豪宅的成交或“冲高回落”，并逐渐趋于理性。